第18章 2020，房子與夢想 (2)

在這個“立體城市”項目的研究中，有一個產業研究，說這個立體城市裏，居住人口的60%就在這個建築體係裏就業，所以要買房你必須得跟我建築體係裏的產業體係相關。假如我這裏邊有醫療產業，那麽你必須是符合這個條件我才賣給你，所以說你是醫生或護士我賣給你，這樣你跟我的產業有相關性，假如你是炒房的我不賣給你，我需要誰在這裏我就賣給誰，這樣保證我的產業和城市是平衡的，這樣我們有40%的人是移動在外邊就業的，而60%的人在這個城市就業，減少了交通和外部的負擔。當然，你可能一周出去一次，比如說在北京，當你剛開始出來混的時候，活動範圍都很少，你在漢口住很少去武昌，你在海澱住很少來朝陽，隨著你越來越牛，你跑的地方越來越多，人都有一個習慣，一般來說在生活和就業的地方，如果說相對穩定，每天大部分時間都會在這幾個點上轉。所以我們在“立體城市”裏首先要考慮到產業和居住人群的相關性，然後我們來選擇賣給誰，所以炒房團雖然有錢，但他們來買我不一定賣。

當然，房子再怎麽蓋也是商品房，“立體城市”項目也不例外，一旦進入市場，一定遵循市場的價格規律，有人可能質疑，即使沒有炒房團，這樣的價格也不太現實，因為它不是我個人說了算。

誠然，這個項目做這麽大，投500億，我一定會有融資，一定會有各種各樣的財務安排，可能那些家夥非得說你能多賺為什麽多賺，最終可能是“取法不上，僅得服中，雖不能至，心向往之”。別人或許是這樣的結果，但我做事從來都是追求理想順便賺錢。這個項目，我跟地方政府、跟各個方麵都在談，我希望城市用這種方式節能，同時節地，同時節省大家手裏的錢，從而解決我們目前備受困擾的交通、住房等這些社會問題，這是我們的理想。當然我們測算過，目前這個價格，對於所有的投資者來說都是有足夠回報的，但是不排除個別投資人他們可能會提出一些要求，會略有變化，但我相信百分之八十到九十我們會堅守這個底線，否則我們這個試驗和理想就變成騙局，不是騙你們而是騙我自己。我們就是要通過這樣的方式來告訴市場，告訴城市的領導者，告訴未來的人，城市原來可以這樣。

我們沒有競爭者

隻聽我這麽說，有人會懷疑這個項目的可行性，但他如果看到我們已經做的工作就會放心了。毛利率也不用擔心，整個財務安排的模型非常的複雜，涉及到方方麵麵，所以我有把握做好財務安排。至於後期的銷售預估，這也是我們一直在考慮的一個問題，假如沒人買怎麽辦？但是我相信這樣的狀況不會發生，因為相比市場上其他產品，我們有三個有利條件。

第一個有利條件是我們有很大的質量上的保證和便捷性。因為我們現在選的地點在北京，現在修了鐵路，到我們現在的地方20分鍾，說遠不遠，交通一定很便利。在建築質量上，我們內裝的標準現是按日本的標準測算的，不是按照當下傳統的標準測算的，我們現在測算的全都是日本的專家，所以這個舒適度和標準是沒有問題的。在工程質量上，我們整合全球資源來做這樣一個計劃，在全世界做這樣複雜建築最好的是韓國和日本，我們也在用這些人做，研發中心則放在新加坡，設計團隊是全球組織，大概整個計劃的完成，光設計和軟性的投入的這部分要有五千到七千人，所以這樣一個係統是極其複雜而又有質量保障的。

第二個從售價來看，我們要控製在1萬塊錢以內，如果是精裝修加上前麵講的因素，又在一萬塊錢以內，我覺得在北京絕對有非常大的競爭性，這一點不應該懷疑。

第三個是從同類產品的競爭者來看，我們的競爭者很少，這個計劃是在與萬通的控股公司相關的其他企業中展開的，沒有在上市公司中做，因為它現在不是傳統的房地產項目，也不牽扯到跟上市公司同業競爭的問題。這個想法實施起來需要很多勇氣和改變。日子過得好的很多企業不願意改變，日子過的不好的企業沒能力改變。所以我不擔心這個問題。

拆掉慣性思維這堵牆

別人不做，不是因為他難做，其實這個項目並不太難，我們也不需要政府給以什麽特殊照顧，我們做了很多對照研究，包括現在所有的規劃政策法規我們一條條來對照，應該說我們完全不需要特殊政策，就按照現有的法規，特別是城市規劃，我們都能做，沒有什麽特別的事，因為我們做這個項目之前，我們的建築師、交通專家、消防專家、社會公共專家等都到日本到全球同樣密度的地方考察過，看完以後回來研究，最後得出的結論就是，這個項目的所有問題在現有的法律政策範圍內都能解決，不需要特別的政策照顧，隻需要一點，自己說服自己改變觀念。這一點恰恰是別人不做的原因，這就是我們做這個事最大的困難：打破我們長期習慣的做房地產的思維。

我們習慣的思維是我買一塊地，跟政府、跟市場去博弈，怎麽樣成本控製，怎麽售價。我們現在做一個類似城市的規劃，做一個城市要打破所有的思維，我為了要打破這個思維，現在做的最大的工作就是通過各種渠道向社會傳達這樣一個概念，讓社會認同。

比如我才約了三個作家讓他們來寫“立體城市”的小說，我一個一個和他們談，我拿了很多建築師、規劃老師畫的效果圖，讓他們看看是什麽樣，然後他們寫在“立體城市”中發生的愛恨情仇。在網上寫，最後你們在網上看。大概兩三個月你們會看到這樣的小說，要通過這樣的形式，讓大家改變觀念。我們還打算把它做成一種遊戲放到網上，現在正跟巨人討論怎麽做，預計在2011年開測，到時候你們就可以先在這上玩，最後會掙到一定錢，這個錢在現實買房的時候有用，可以打折；另一方麵，遊戲完全按照真實建築體係設計，我們讓大家在玩的過程中體驗，這樣一個“立體城市”在哪兒走得通在哪兒走不通，哪有問題，及時反饋給我們，我們在現實中來完善。這樣你玩得很熟了，你將來買了這個房，你就知道自己去哪，就像你在國貿，你突然一天到國貿不知道怎麽走，但是你先在遊戲中把國貿走熟了，你將來到國貿自然會走。

其次，我們關於立體城市有很多重要的研究，這些研究我們會請公司所有重要的決策者和工程技術人員參與，目的就是要讓他們的觀念改變，有很多事最大的敵人是思考問題的一個習慣。比如我一說一平方千米中建出600萬平方米的建築，大家第一反應肯定是那麽大的樓密不密啊？其實並不密，因為容積率就6。日本有一個城市1.2平方公裏，容積率12，已經建了700萬平米了，我們去那考察過，怎麽走都很舒服。這就是你的觀念，這個觀念不改變，我們往哪走都走不了。

此外，我們還有一個“立體城市”建築展，我們把它做成模型陸續在各個城市，甚至全球範圍內展出。如果你們有空可以去萬通中心看，萬通中心放了兩個模型，看到這個建築體係，你就明白600萬的建築體係放在1平方公裏上是怎麽回事了，差不多把望京所有的建築重新擺一下。怎麽個擺法，不好說，我舉個例子大家就明白了。我們原來的收音機是電子管，最早的計算機是一個房子大，功能又差，占地又大的機器，今天的城市就是這樣。我們現在做的城市是晶體管——還不是集成電路，晶體管收音機看著小了，但台多了功能也好了，晶體管型的城市也是一樣，一定比原來更好使但是體積很小，不能說小反而你這個功能差了，而是比原來更舒服。

“立體城市”的美好未來

“立體城市”有一個必須麵對的問題，就是國人心理、潛意識上的土地情節，這也是思維改變與觀念問題，我們提到的一係列工作都是為了改變這個而努力的。其他像綠化問題也是如此，隻是固有觀念在阻礙你的想象。立體城市的綠化肯定和普通社區有區別，但並不比現在社區的綠化差，隻是綠化的方式不一樣。如果你看我們“立體城市”模型的話，你會發現它比你想象的綠化要好很多，我們有垂直工廠，所有的柱子都變成種草莓的地兒，日本就是這樣，柱子就是水泥，我外麵包上一層，然後都無土栽培，實際種的都是西紅柿一類的植物。我們的綠化生態節能環保比現在你能想象的要好很多，諸如此類這種問題不用擔心。

至於建築的壽命問題，現在國內的建築壽命一般在27到30年必須要拆，西方建築的壽命一般在90年，我們現在做的這個項目，日本建築專家專門把建築做成永久性建築，當然不是永遠不變，建築也會更換，但這個過程保持三重節奏，每次隻換一部分，它的建築結構和我們現在的建築結構不一樣，可以保證建築不會塌。這樣就可以無限使用下去，會保持它永久的存在。所以不會有拆遷或者大的遷徙，除非有戰爭發生，那是不可控力。

另外我們在防震方麵也有準備，舉例來說，比如老城沒有拆遷，你們覺得這個地方防震性能好還是國貿防震性能好？大家肯定認為國貿防震性能好，因為現在日本的技術能夠把建築做到地震地下晃樓不晃，它底下就像放了一個彈性的彈簧。這個防震技術日本已經做得非常好，所以國貿的防震肯定比胡同裏傳統民居防震好。再比如，迪拜塔高不高？但它的防震比草棚子好。我們在這方麵從技術上有深入的研究，所以現在做的當然比通常做的防震好，你看著高，實際上比低矮的房子防震好。