第7章 沒買房你就虧了 (2)
任誌強認為，“很難說中小戶型就一定是中低價位，也很難說中小戶型就是社會保障，更難說中小戶型就一定是人均住宅麵積在縮小，這些都是由市場決定的，而不是由文件來決定的”。應當說，這一論斷是相當客觀的。在此前，已有眾多人士指出：中小戶型占多大比例並不是最關鍵的問題，如何將房價調控到一定限度才是最關鍵的。而在目前來說，在供與需的巨大矛盾麵前，在短期內，幾乎沒有中小戶型降價的空間。一是需求量大，而開發商也不可能突然大量建造中小戶型商品房；二是由於曆史欠賬，一時間有可能引起一輪購房潮，造成的結果有可能使中小戶型的價格不降反升。
可以說，“90平方米以上的住房會應供應量變小而價格上漲，90平方米以下的住房則會應供應量加大而價格下降”的觀點頗為理想化，而住建部的樓市結構調控，其實就是基於這個理想化的理論基礎之上的。且不說90平方米以下的住房在文件頒布實施之後的一定時期內，供應量會否加大，能大到什麽程度，就算真的加大至足夠的供應量，價格的確定還是會受到多方麵因素的影響。拋開物價等因素，還有兩個因素必須考慮。一是如上所述的購房潮，另一方麵，也是住建部165號文件的“漏洞”：70％的比例並非對單個項目的要求，而是對城市的總體要求。也就是說，建大戶型和建中小戶型的開發商之間並沒有競爭，也許，所有的中小戶型都由極少數開發商所掌握。在沒有競爭而自己手中又掌握著資源的情況下，話語權在誰手上，定價權在誰手上，自然一目了然。
從上述分析可以看出，一個規定比例的出台並不能就此得出中低收入者能買得起房的結論。要想真正解決中低收入者的買房問題，作為主管部門，視野還應該放得更為開闊。而任誌強的“犯倔”，與其說他是在挑釁，在維護自己的利益，還不如說他已經看到了這個文件的命門，也早已看出這個文件並不能解決本想解決的問題，從而發出了“不蓋房”的言論，對這個“形象規章”作出嘲諷。
——2006年7月廖德凱《任誌強叫囂“不蓋房”的底氣從哪來？》（新華網）
這是任誌強當時惹眾怒的一個著名觀點。當時，它被視為開發商對抗宏觀調控的重要言論，從而備受各界關注。甚至引起了政府的關注，使任誌強也頗感壓力。
不過，換個角度來說，汽車產量多了，降價了，汽車廠商沒有權利不生產麽？電腦產量多了，降價了，電腦廠商沒權利不去生產電腦麽？從市場經濟的角度看，任誌強絲毫沒錯，房價跌了，我不去蓋房子就是，沒啥的。
可是為什麽隻有任誌強被批？就是因為中國房地產市場實在太特殊，總是將人權、民生、道德、政府的責任等問題糾纏在一起。
所以，當時任誌強的觀點一出，備受指責，也是可以理解的。
觀點四：高房價與城市競爭力
一個城市的房價越高，代表該城市競爭力越強。
深圳的整個戶籍人口才200多萬，如果將深圳全部的房產數量除以戶籍人口數，一個家庭平均就有4~6套房子。“真正的深圳人有幾個沒有房子的？認為房價高，沒有房子的都是外來人口，為什麽外來人口拚命到深圳來買高價房子？就是因為深圳有吸引力。”
國際上凡是最有競爭力的城市，都是房價最貴的，房價不貴的城市就沒有競爭力！
一個城市的高房價必定是有支撐的，高房價的城市具備除了房價之外的其他吸引力，包括高工資和工作機會等。
城市的競爭力越強，房價就會越高，如果城市沒有競爭力，房價就跌了。和深圳相比，大西北很多地方的房子即使6塊錢一平方米，在深圳買不起房的人會去買嗎？
——2007年8月26日任誌強在“中國企業家論壇第四屆深圳高峰會”上的發言
雖然城市競爭力還沒有一個較為明確的概念，但有一個共識，那就是城市競爭力是一個綜合體現。提高城市競爭力是一項龐大的係統工程，決非僅僅是今天修寬路，明天建大廣場，後天做活廣告，別的城市幹什麽我就幹什麽，更不會房價高了城市就有競爭力。
“房價不高城市沒有競爭力”，在我看來，這不過是地產商渴望發財的一個夢囈。如同政府辦公大樓豪華了，不代表政府有錢了、老百姓富裕了一樣。現在，很多城市的房價都相當高了，甚至與國外發達國家可有一比，但事實上城市競爭力並沒有相當高，而且也沒有與國外發達國家去比的勇氣。隻有當普通市民能夠買得起房，而且還宜居的城市，才會有競爭力。
城市競爭力也應體現在對外來人員的接納上。現代城市是開放的城市，既體現在對其他先進城市的學習上，也體現在需要外來人員的參與建設上。
更重要的是城市競爭力絕不能體現在高房價上。已有專家說過，房地產業的畸形發展實際上隱含著一個攸關國家現代化發展全局的重大戰略問題。很難想象，一個在國際上有足夠競爭力的大國、強國，其崛起靠的不是科技、實業、教育，而是建立在所謂“全民皆房”的“繁榮興旺”上。如果高房價真的成為一個城市競爭力的直接體現，那是一種悲哀。一是絕大多數老百姓是沒有經濟能力消費高價房的；二是房地產業是一個技術含量不高的“空心化”產業，它的迅猛發展，能帶動的隻是煤炭、鋼鐵、土地的巨大損耗，進一步造成資源、環境問題，不僅不會刺激科技進步，實現可持續發展，而且還會嚴重製約我國經濟的進一步發展，嚴重危及國家經濟、軍事和信息的安全。
——中國網張魁星文章
這次，聰明的任誌強犯了以偏概全之錯，所以被“逮”住了。城市競爭力確實和房價相關，但不是絕對的。正如張魁星所說，城市的競爭力是一個綜合體現，是包括商務成本、政府效能、人口素質等軟硬多方麵的體現，房價是這些軟硬條件都好之“果”，絕不是“因”。也正如張魁星所說，一個城市房價太高，一定會影響城市的競爭力，因為商務成本、居住成本太高，必然使得對人才的吸引力不足，還會損傷城市競爭力。
觀點五：高房價控製人口素質
房地產是北京發展的重要支柱，住房價格本身就是控製人口增長與控製人口素質的門檻。過度擴張保障性住房建設會占用巨大的土地資源，使得房地產投資量縮小。
——2009年1月13日任誌強在北京市政協十一屆二次會議
“擴大內需、促增長，推動首都經濟發展專題座談會”上的發言
“高房價控製人口素質”預設著這樣一個邏輯：有錢人的素質一定比窮人高。越有錢素質越高，這顯然帶著裸的身份歧視。買得起高價房的人素質就高嗎？山西許多煤老板一有錢就首先想到去北京買房，不僅買一套，為了湊足打麻將的人還給親戚都買一套，可是，這些煤老板的素質有多高呢？
我不敢從許多“富人醜聞”裏偏激地斷定越有錢素質就越低，但起碼可以說，素質的高低與金錢的多少沒有關係。假如“高房價能控製人口素質”的歪理能成立，那高學費、高醫療費、高生活成本都能找到存在的正當性，因為都像高房價一樣，能控製人口素質啊！費用都抬高到隻有“高素質”的有錢人才能上得起學、看得起病、買得起房，用高昂的生活成本來淘汰那些活不起、低素質的人，優勝劣汰，適者生存。那樣，我們的人口素質豈不是很快就世界第一了？這是一個“尊重每個人生存和發展權”的文明國家，還是一個“他人即是地獄”的野蠻叢林？將任誌強的邏輯推到如此極致，方能更看清其邏輯的荒謬。他的論調，讓我不由地想起“戰爭和瘟疫可促進社會進步”之類毫無人性的荒唐言論。
將“低素質人口”擋在城外，你以為城裏的“高素質”的有錢人就能過上安穩的日子了？中央黨校的周天勇教授說得非常對，隻有農村剩餘勞動力向城市轉移，才能從根本上控製人口和提高農村人口素質。因為隻有城市化才能提高轉移進城市的人口的收入水平，同時才能提高其生活質量和教育層次。以關緊城門的方式拒絕“低素質者”進城，這才是低素質的政策。
——《“高房價控製人口素質”的野蠻與霸道》（《現代快報》）
這次很明顯，任誌強犯了一個錯誤，以偏概全。顯然，富人的整體素質和房價相比實在相關性不高。如果非得這樣算，2000年以來房價上漲了好幾倍，那就是說國民的素質也上提高好幾倍？顯然這是不可能的。
而且收入高低和居民素質並不完全畫等號，比如很多高校教師以及一些高科技工作者，他們的收入並不高，難道他們的素質不高嗎？
當然，可能任誌強想說的是，通過房價，將一部分區域的人口結構改變，這是當前的大城市政府都在做的，想辦法改造市區的舊城，建高檔住宅，引入新的人群，將原來的老居民遷到城外。
觀點六：85%的家庭買不起房簡直荒謬
中國社會科學院的藍皮書認為，在中國有85%的家庭買不起房，這是個缺乏基礎前提的荒謬結論。全國是指城鎮還是指包括農村在內的全國？那就先要問問中國的現狀，現在農村有多少人有房子，他們是否還要買房子？城市中多少人有房子，還有多少人要買房子和應買房子。
如果按收入計算，85%的家庭買不起房子，那麽如果加上這些住房資產和資產的升值之後，又有多少家庭買不起房子呢？
中國的城鎮實行了約50年的住房實物分配，並以房改購房的方式變成了住房私有資產。這些住房存量高達50%以上，另有約25%的商品房和原有11%左右的存量私房，讓城鎮的住房私有化率超過了85%，遠大於美國且居世界第一。
中國的富人不多，M型收入的特征已明顯出現。但一個富裕家庭可能裙帶數個貧困家庭的現象卻是任何國家都無法替代的。這種裙帶不但會在同輩中出現，也會在非同輩的數代相隔和五服之間出現。這種家庭的概念早已超出了一夫一妻的家庭概念，數代人共同支付和投資於住房的現象又豈是少數。
我不知道中國社會科學院的推算依據，但我知道，如果房價收入比是以中位數的標準原則計算，中國中西部絕大多數地區的住房可支付性指數高達120~140，房價收入比也自然會在1∶6之下。除東部部分城市之外的地區的可支付性指數小於100，絕大多數也在100左右。
中國約有4.4億個家庭，其中城市約有2億多個家庭。85%按全國算是3.74億個家庭，按城市算約1.785億個家庭。請問他們都睡在大街上嗎？
中國每年的城鎮住房竣工量約為6億~8億平方米，其中商品房不到500萬套，非商品房約為300萬套，合計不超過800萬套。按此生產能力計算，滿足85%的家庭住房則要47年或23年，這裏還沒計算原有住房的折舊，中國豈不是永無改善之日了？而140億平方米的現有住房存量，約40萬億的財產又算是什麽呢？
別簡單地用一個荒謬的結論來威脅中國的改革與市場經濟，最多這個結論隻能是85%的家庭買不起第二套商品房。
——2009年12月11日任誌強博客文章《荒謬的結論》
中國社會科學院的藍皮書認為，中國有85%的家庭買不起房，任誌強同誌說，這是個缺乏現狀基礎前提的荒謬結論。
中國社會科學院的2010年《經濟藍皮書》指出，2009年中國房價太高，房價遠遠超出了家庭收入，土地招拍掛製度導致寡頭壟斷，我國有85%家庭無能力買房。
藍皮書表示，房價收入比(住房價格與城市居民家庭年收入之比)應當在3~6倍的範圍，當這個數據達到6倍以上，居民購買住房就已非常困難。2009年，城鎮居民收入房價比將達到8.3倍，2009年農民工的房價收入比為22.08倍，而對於農民的城鎮房價收入比則為29.44倍。大大超出合理的承受範圍。
據此，包括中等收入居民在內的中低收入居民要占到全體居民的60%，這些居民沒有購買住宅的能力，如果再加上每年需要向城鎮轉移的農民人口，的確有超過八成的家庭沒有購買住宅的能力。
大量引用藍皮書和任誌強的原文主要是對照清楚說明一下，他們講的根本就不是一個事。
藍皮書要說明的問題是：現在房價太高了，當然所謂的高或者低都是相對的，是相對人們的收入講的。對中低收入來說已經是很高的房價，對馬明哲來說根本就什麽都不是了。如果能給人們增加一倍或者幾倍的收入，但是又能保持現在的房價不變，那麽就不會有這麽多人抱怨房價太高了。
而事實是，真要給人們漲工資，還不知道房價再漲多少呢？