第8章 沒買房你就虧了 (3)

從現在的房價和人們的收入說事，不能牽涉別的東西。這個問題或者是說房價太高，或者是說收入太低；我們現在的收入是不是能夠承受得住現在的高房價。

說85%的人買不起房並不是說85%的人沒有房住，也不是說85%的人沒有房。就是簡單地說這85%的人的收入太低了，靠收入根本沒有買房的能力。

任誌強說的是中國不可能85%的人沒房子，他以中國住房私有化率達到80%以上，證明中國人有的是房。中國的房屋私有化率很高，特別是農村地區，幾乎100%擁有私有產權，但是房子和房子不一樣，美國的私有產權房像別墅一樣，咱們農民的房子是什麽樣子，去年到河南的時候，有的村子裏還有窯洞呢，這種私有產權也能和城市的樓房比？

——2009年12月22日馬躍成博客文章《說85%的家庭買不起房沒錯》

確實如馬躍成所評論的那般，任誌強和中國社會科學院的藍皮書所說的並不是一回事。任誌強說現在85%老百姓都有房住，那就意味著這些人能買得起房。中國社會科學院報告則說，按照當前的房價，85%的人依靠當前收入買不起房。

其實這兩個都是偽命題，因為大多數老百姓不可能以目前自己的家庭年收入購房，肯定會有父母積蓄的支持，甚至不排除賣了老房子換成新的大房子。所以，從這個角度，85%的人買不起房子肯定是不對的。那麽以此否定高房價也是不對的，當前的房價過高，越來越多的老百姓買不起房子也是事實，否定這一點也是無視事實。

觀點七：沒買房的人都虧了

沒有買房的人都虧了。最初有些人分不清什麽是真話什麽是假話，被蒙蔽了。比如說房價要降了，大家都等著買房，結果房價漲到買不起了。在目前情況下，房價似乎沒有理由不上漲，不僅如此，宏觀調控還在助推著這種上漲。

他們希望政府不斷地宏觀調控，因為調控一次房價就漲一次，開發商都樂得合不上嘴了。宏觀調控首先改變了土地價值，而地價又是房價的重要組成部分。北京去年地價上漲了26%，房價隻上漲了9.1%，相當於地價增長的一半左右。　

——2007年8月17日任誌強在“2007（博鼇）房地產論壇”上的發言

筆者理解任誌強說的“虧了”之意，就是說一兩年前或者更早，如果能不信房價會降的論調，果斷買房，如今就能享受房價上漲所帶來的財富增長的快感。不然就會看著別人財富暴增光羨慕，自己隻能為沒買房導致錯過身家翻倍的機會而抱憾。但要注意，如果是筆者買了房，享受到的也僅僅是快感而已，隻有一套房的話，房子價值再增加，也隻是財富的賬麵價在漲而已，賣了這套房買不回更好的房，這樣的數字增長實際毫無意義，沒買房的人說自己“虧了”也顯得軟弱無力。更何況這兩年廣州房屋租金水平上升緩慢，市民收入增長了，租金沒大漲，手頭更鬆而能保持甚至提高居住質量，租房人士可以說是撿了便宜。

進一步理解任總的意思，說現在沒買房的人虧了，應該是相對於多套購房者來說才對。手持的房屋增值了，轉賣一套或幾套出去也不影響自己的自住需求，這才可以說是實現贏利，賺與虧的邏輯關係才可成立。筆者認為，任總說沒買房的人虧了，實意是在指那些有房一族沒多買幾套房，錯過了賺大錢的機會，這兩年房地產投資回報大大高於其他行業，所以說虧了。由此可見，在商言商，像任總一樣的發展商，“買了又買”的富豪群體才是他們的目標客戶，在市區萬元房林立的背景下，首次置業者已越來越“靠邊站”，他們在商品房購買群體的比例隻會越來越低。

實際上，如果收入水平隻能夠買一套房的話，房屋的投資功能已被大大削弱，現在到底買沒買，無所謂賺與虧的區分。如果預期自己未來的收入水平增長始終趕不上房價升幅，首次置業者要買房，隻能依靠政府正在著力建設的多層次房屋供應體係。

——姚泳湫《現在沒買房的人虧了沒？》（《新快報》）

確實如這篇評論所說，很多人認為任誌強講了大實話，沒有買房的人確實虧了。

理由如下，中國當前經濟在快速增長，隻要經濟增長，房價一定是隨之相應增長的。何況中國貨幣的發行速度遠遠超過經濟增長速度，這就意味著資產的價格一定會上漲。這樣，當市場沒有太多的投資產品時，房地產是一個很好的投資渠道，所以無論從個人理財或是其他角度來看，買房都是一個不錯的選擇。

而反對者則說，如果隻買一套房的話，投資功能是被削弱的，無所謂賺與虧。這也對，但如果房價下跌呢？購房者可能就不這麽想了。而且，人生常有意外，如果有意外情況發生，那麽擁有房子的人抗風險能力一定強於沒有房子的人。事實也證明任誌強的這個觀點是對的。

觀點八：空置率之爭

如果按照中國城鎮建築麵積140億平方米的總存量計算，住宅的點空置率不到4%。“城鎮按140億平方米算，我們把城中村算進去，大概是144億平方米的住宅總量；有6.7億的人口，如果按140億平方米，人均20多平方米。這其中包括沒有廚房及廁所的占了30%左右，一般在國際上這些是忽略不計的，如果把這些忽略不計的話，大概是60平方米。”

每年的商品空置量大概就是總戶數的3%左右，差不多400萬~500萬套間。6億多城市人口，合計有2億多戶，這樣倒算過來以後你就會發現，空置率非常低，就算今年賣的房子都空置，也不多。所以，表麵上看的空置率很高是假象。

——2010年2月27日任誌強接受媒體采訪時如是說

北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒對記者表示：“北京絕大部分的新樓盤在交房前就已經全部售出。但即使到了交房後的第二年，其入住率也往往隻有30%~40%，能達到50%入住率已經是比較不錯的比例了。”顯然，投資性需求在近期樓市交易中所占的比例越來越大。

這就造成了一種現象，一邊是連夜排隊買房，另一邊是不斷上升的空置率，新建小區每到夜幕降臨多是“黑燈瞎火”。在北京朝陽區東五環外，有一個2000多戶的樓盤雖然早已賣完，但入住率隻有30%。小區的房產中介告訴記者：“小區裏大多數買房的都是投資人士，真正的住戶比較少。”在深圳、上海等地，同樣情況舉不勝舉，許多小區入住率都不到50%。

而按照國際通行慣例，商品房空置率在5%~10%為合理區，空置率在10%~20%為空置危險區，空置率在20%以上就是商品房嚴重積壓區。

——《京滬深眾多樓盤空置率過半》（2009年11月29日《濟南日報》）

空置率是一個大問題，也是一個難以回答的問題，以至於到現在都沒有權威數據，隻能依靠感覺說話。任誌強的觀點有數據支持，但和現實相去甚遠。我們總是能看到，越來越多的新樓盤亮燈率都是極低的，這不是空置麽？

觀點九：出台物業稅並不能降低房價

物業稅本來是為了抑製房價的，但結果可能恰好相反。物業稅是地方稅，房價低，物業稅就低，地方財政就會吃緊，所以地方政府就會推高房價。物業稅的本來意義是改善治安等公共服務，但我們卻用它來壓低房價，結果隻能是適得其反。大部分經濟學家都說持有環節稅可以降低房價，這是不對的。總之，這些問題的存在，主要是因為計劃經濟思想還在延續。

——任誌強博客文章

開征物業稅有助於抑製房價上漲過快以及空置率過高。當前房地產存在兩大問題：房價上漲太快以及空置率較高，如果把房屋流通環節的稅降下來，而適當增加持有環節的稅收，就會鼓勵人們把房子流通起來，降低空置率。

——SOHO中國董事長潘石屹

降低房價可以通過限製需求，比如提高首付到五成、六成，很多人買不了房價就降了。但是現在我們還要保持經濟的高速增長，還要保就業、保穩定，肯定不能限製購房消費。再一個，理論上還可以通過增加供應降低房價。這也是政府當前在做的，加大土地供應、禁止開發商囤地、拿地一年必須預售等，隻不過這個作用被大量信貸抵消掉了。在當前寬鬆的貨幣政策下，大量資金湧進樓市，房價當然降不下來。隻有實行物業稅才能降低房價，因為物業稅直接增加了業主的持有成本，國外大多數城市都有物業稅，物業稅如何征收應由地方決定。另外，建議家庭第一套房產免征收物業稅。

——2010年北京市“兩會”上潘石屹的發言

這是自2007年開始任誌強與潘石屹之間維持最久的爭論，而且迄今三年過去了，雙方的觀點始終沒有變化。任誌強反複闡述物業稅出台不會導致房價跌的說法，潘石屹則依然堅持隻有出台物業稅，房價才會跌。

如今，物業稅出台遙遙無期，似乎對雙方的觀點無法評判。不過，雙方的主要觀點也是可以分析分析的。

任誌強講的是地方政府的動機問題，隻要地方政府不願意，物業稅出台也沒用，因為物業稅是地方政府的稅收，地方政府絕不會出台對自己不利的稅收政策。潘石屹講的則是理論，隻要出台物業稅，一定會降低空置率，這樣，房價一定會跌。一個講的是理論，一個講的是現實。依照當前的中國現實，地方政府早就完全自己的利益至上，連中央政府的賬都不買，讓地方政府揮刀“自宮”，是完全不可能的。當然，未來若理順了中央與地方的關係，經濟增長方式不再依賴房地產時，物業稅出台，房價是一定會下降的。

觀點十：住建部對房價進行幹預的可行性幾乎是零

住建部部長提的是住建部對於房價無能為力，因為住建部管不了土地，管不了稅收，管不了金融。所以住建部除了維持市場秩序，和房地產有關的其他內容它都管不了。

房產是由多方麵組合的，比如說發改委要管立項、決定投資量的高和低，土地部門要決定土地的供應數量，稅收部門要決定對房地產的稅收政策，包括對個人購買的一些稅收政策、二次交易的一些稅收政策。

金融體係中，央行管著利率、貸款的不同方式，銀監會限製信貸的政策變化。住建部好像沒有任何權力去管其中的任何一個部分。我們的住建部目前確實存在這樣的問題，雖然美國有金融局，但在立法中已經很明確了，住宅金融不是和宏觀調控緊密聯係的。美國在1933年金融危機之後出現了“兩房”，“兩房”對於老百姓購買住房起到了一個積極的推動作用，我們不能因為今天出現了它的次貸而否定了“兩房”在曆史上50年的作用或者說50多年的貢獻。

這“兩房”就是主要進行房地產管理的。它起到的是固定利率或者是相對固定的利率的一個金融支持，它是用發債的方式而不是用銀行貸款的方式解決的，所以由住建部管。但是今天我們的住建部裏並沒有相應的管理辦法。美國因為土地是私有的，所以它用不著一個專門的土地部門來控製土地的供應。同樣它的稅收也是由議會來共同決定的，因此在很多方麵不是說政府想加稅就加稅，想減稅就減稅，它要通過國會的參眾兩院進行博弈，博弈之後才能決定稅收的變化。不管是誰當總統，隻有在參眾兩院通過之後才能增減稅收。而我們的“兩會”則沒有權力決定稅收，反而是由部門或地方政府決定的。

因此，我們的住建部在沒有任何工具可以運用的情況下對房價進行幹預的可行性幾乎是零。但這不表示國家沒有幹預的能力，而是因為各個部門相對獨立，所以每個部門都從自己的利益出發研究調控措施。

——2010年3月9日任誌強在國際在線“兩會嘉賓訪談間”上的發言

要堅定不移地繼續堅決貫徹落實好國務院《關於堅決遏製部分城市房價過快上漲的通知》，加快保障性住房建設，做好利用住房公積金貸款支持保障性住房的試點工作。

——2010年7月住建部部長薑偉新在哈爾濱出席“2010中國市長論壇”時的發言

任誌強和住建部的關係向來微妙，總是讓人覺得是一唱一和。特別是在房價與地價的關係上，任誌強算是大大幫了住建部。這次，任誌強放言住建部管不了房價，這是支持住建部還是反對住建部呢？如果是支持住建部，那就是將房價上漲的責任推給其他部委了，可以說是替住建部解圍，說了住建部想說但沒有說的話。如果說是反對，那則是將住建部置於尷尬地位，因為這幾乎就是照告天下，住建部是一個無能的部委、幹不了什麽正事的部委。所以，任誌強的這番話，非常有意思。

不過，客觀上說，住建部對房價還真是沒啥決定作用，真正有用的還是金融、財稅等部門，隻有這些部委才能真正對房價發揮些作用。