第4章 房價高是有道理的 (2)

從目前中國的情況看，我們認為供不應求的時間可能會達到10年以上，中國的政府在嚴格地控製土地供應量，實際上限製了供應的高速增長。需求並不會因為供給的減少而減少，從需求角度看，我們認為中國恰恰處於需求高增長的階段中。我們在人口的增長過程中可以看到，20世紀50年代中國出現了一個嬰兒潮的高峰，之後在70年代和80年代也分別形成了嬰兒潮的高峰。20世紀七八十年代出生的人目前正好處於兩種狀態：一類是結婚生子，這類人對於住房大部分是剛性需求；另外一類是35~40歲的人，他們對於住房是改善型需求。而從所有的市場調查中可以看到，我國住房最大的購買人群就是25~45歲的人群，按人口增長的規律，大概要延續到2020年才會出現下降的趨勢。

我們認為在這個階段之內，供不應求的現象很難得到改變。如果供不應求的現象不能很好地得到平衡和解決的話，房價因此而上漲的趨勢是非常明顯的，但具體到某一個城市或某一個局部的時候，有可能供求關係是會發生變化的。比如說，某些城市裏房屋成套率已經達到1∶1，有些城市成套住房已經超過城鎮常住人口的2~3倍，但中國很多地區或者說絕大部分城市的住房成套率的水平都在1以下，從全世界範圍內看，這個階段都是房價上漲的階段。

——2007年2月7日任誌強接受人民網專訪時如是說

對廣大網友來說，任誌強是一個非常熟悉的名字了。他在有關房地產的一係列爭論中是個著名的“大嘴”，每次他針對中國房地產業的驚人之語都會引發網絡數以萬計的熱烈回應。其著名論調包括“中國住宅應分貧富區”、“我隻給富人造房”、“我們隻是政府的丫鬟”等，在網友列出的“全中國人民最想打的10個人”名單中，他排名第三。可盡管網絡上板磚橫飛，他依然我行我素，絲毫不曾將網友的情緒放在眼裏，顯見其在房地產業中的“驕橫”。

筆者注意到，此次任誌強在闡述房價再漲10年的理由時，大篇幅地講解了“既得利益”，說不僅僅房地產是社會發展的既得利益者，所有的社會組成部分都在改革中獲得了既得利益。最後，他表示自己“代表房地產行業說話是為既得利益者在說話”的觀點是錯誤的，他是為所有人在說話。

不錯，改革開放以來，人們的生活水平有了顯著提高，這是有目共睹的成績。然而在普遍提高的基礎上又是誰在惡意製造著新的不公？顯然這是任誌強在眾多場合閃爍其詞的話題，也是他一直不能麵對的現實問題。事實上，時下房地產業已成為社會公認的暴利行業，其不但是製度不完善情況下最大的“既得利益”者，也是社會不公的推波助瀾者。房價一直居高不下甚至一路飆升，便驗證了房地產行業已成為一種新的缺失社會責任感的壟斷行業。

在如此語境下，任誌強又放言，房價將再漲10年，還說什麽“如果讓窮人都去買商品房，讓富人住廉租房”，這是“不道德”的。不知任誌強說此話道不道德，難道窮人天生就是住廉租房的命？如此荒唐邏輯，任誌強到底代表誰在說話不言而喻。“再漲10年”，其實明眼人一看便知，這就是為房地產暴利放煙霧彈和麻醉劑，就是在鼓吹暴利有理，從而達到謀取自身利益的目的。

其實，暴利就是暴利，卻偏要躲躲閃閃，不敢直麵應對，這就暴露出某些暴利行業的虛偽和自私。當然，和諧社會的構建必將是擊向他們的重拳。

——2007年2月11日陸誌堅《任誌強為何敢放炮稱房價還要漲十年》（紅網）

這是任誌強關於房價依然要上漲的著名觀點，反對他觀點的文章，也是頗有力度，可以作為批判任誌強的樣板文章。陸誌堅的文章極有氣勢，非常有道德高度，可以說是將任誌強和房地產行業罵了個狗血淋頭。隻是，陸誌堅沒有說明白，為什麽房價不會漲10年。

如今，將近四年過去了。這四年之中，2009年初，房價已經有了點鬆動，可是卻因為國家救市，房地產市場突然價格大漲，造成曆史上最大的單年度漲幅，而如今的房價相對於2006年，更是不可同日而語。

未來六年，房價是否依然會上漲，我非專家，無法判斷。隻是憑感覺，未來六年房價如果下跌，再跌回到任誌強發表這番觀點時的房價的概率很低。

觀點五：與王石“交鋒”:房價到底是降還是不降

雖然也有所謂的房地產行業的專家、經理人或大腕在夢話“拐點”，但更多表現出的是單個企業或單個經理人的見解和觀點。也許背後還藏著許多並不為大多數人所知的“秘密”，或僅僅是源於這些“秘密”而做“秀”。

目前的拐點是經濟，而非房價的拐點。華遠旗下隻為少數富人定做的房子絕對不會降價，我們還準備將這樣的樓盤價格從每平方米4萬元上調至10萬元。

——2008年1月10日搜狐焦點文章《任誌強：單憑“幾隻蒼蠅”

不會讓樓市拐點出現》

記者問王石：“10月以來，以廣州為代表的一些樓市普遍遇冷，廣州新建商品房的銷售量下降嚴重，你是否認同樓市出現拐點的說法？”

王石回答：“你問的問題和我們大會的主題沒有什麽關係，但是出於禮貌，我依然會回答你這個問題——是的。”

——2007年12月13日在萬科資助的“海螺行動Ⅱ——中英解決城市

低收入人群比較研究大會”上王石答記者問

住房需求取決於市場上購買住房的意願和支付能力。我從來都不懷疑未來相當長一段時期內存在大量自住、改善性的剛性購房意願，但短期內價格上漲過快，超過大多數家庭收入的增長幅度，在一定時間內也必然會造成相對購買能力的下降，導致成交萎縮，這是市場內在規律。

2006年第四季度到2007年第一、二季度的房價上升，有其階段性的原因。但2007年下半年以來的房價快速上升，隻能說是一種慣性上漲。我們在剛性需求、供給方麵看不到可以長期支撐這種上漲速度的理由，市場出現調整是正常的。

銀行貸款門檻提高固然會提高一些購房成本，如果說前期上漲速度是可以長期維持，我相信以目前貸款成本提高的幅度，不可能造成深圳、廣州等城市銷售量如此大幅度的下降。反過來，如果說銀行緊縮貸款造成了市場購買力的暫時消失，那麽除非銀行再放開貸款，否則這些購買力就不會恢複，即使開發企業降價也不會刺激購買力的迅速提升。但我們也看到，隻要定價合理，市場的反應還是很積極的。

由此可見，按揭政策變化對需求有相當影響，但市場的內在規律起著決定性作用。

——2008年1月王石博客文章《“緊縮貸款”對購買力的影響

有多大？（答“拐點論”質疑之一）》

王石的“拐點論”是影響中國地產業界一年多的熱點。在2007年上述會議上，王石的“拐點論”出爐，並引起業內軒然大波。隨後，王石就“拐點論”在博客上發表了8篇文章補充觀點：“房地產還不出現拐點才是咄咄怪事！”、“房價快速上漲是階段件”、“房價需要調整，但不會大起大落”、“不囤地、不捂盤、不惜售、活存量”、“中產階級買不起房子，市場就到調整期了”等文章。在年末中城聯盟的閉門會議上，王石深入就“拐點論”做了闡述，甚至打比喻來形象陳述：“房價拐點就是禿子頭上的虱子，明擺著。”

在批評王石的觀點之中，頗有代表性的就是潘石屹和任誌強。潘石屹是“陰謀論”的代表，認為王石、萬科是有陰謀的，王石、萬科的降價是為了清理門戶。

這裏不得不說一下這三個人的關係，這也是中國地產業的一段有意思的故事。

任誌強和王石、潘石屹之間是有情結的，這是房地產業內人人都知道的。任誌強和潘石屹，友多於敵，潘石屹算是跟著任誌強成長的，他們之前也曾有過交鋒，乃至交惡，但始終維持著不錯的關係，盡管潘石屹常常會“消費”任誌強。

任誌強和王石，關係則是更加微妙。1996年之前，甚至2000年之前，中國最大的房地產商是華遠（當然這裏指的是老華遠），中國地產界的大哥理所當然是任誌強。當年華潤要收購萬科時，是任誌強帶著支票從北京飛到深圳，最終由於萬科當時的大股東不願意，才未能成功。最終的結果，也成為任誌強的終生之痛，華潤最終成功入主萬科，成為萬科第一大股東，而任誌強則離開了華潤，重新成立了已經完全不可與之前相比的新華遠。新華遠除了公司名稱和任誌強沒變外，其他的一切都完全變化了。

而萬科則成為中國房地產業的老大，王石也成為中國房地產業的新大哥。之後的任誌強隻能是“地產總理”了，務虛多於務實。

所以，一直有任誌強不買王石賬的說法流傳。王石發起的中城聯盟，任誌強也是很晚才參加。對於王石的觀點，任誌強經常反對多於讚同。

關於“拐點論”，王石確實拐了，率先降價，引起業內外強烈反響，消費者鬧，地方政府製裁，行業內罵聲一片。最終的市場結果是，2008年年底房價的確是有一些跌幅，但是2009年房價卻迅速反彈，而且是報複性反彈。

觀點六：年輕人買不起房是正常的

工薪階層應該買二手房，一個剛畢業的大學生買不起房子很正常，輿論不該提倡還沒有組建家庭的大學生提前購房。

如果以發達國家來看，30歲以下的人沒工作幾年，靠自己的收入獨立去買房的人幾乎為零，非常少。如果未來收入不足以滿足住房按揭貸款或者購房支付能力的話，都買不起房。

在美國可以擁有一套房、一部車是夢想，如果在美國這樣的發達國家都稱之為夢想，但在中國30歲左右的人就實現了這一夢想，那麽中國的消費能力和消費觀念已經遠遠超過了一些發達國家或者很多很多的發達國家。

中國的傳統習慣讓大家不得不買房，所以年輕人購房比例居高不下。在中國，40歲以下購房的比例接近於60%~70%，這個比例在全世界都沒有出現過，原因就在於中國的房子太便宜了。當然還有一個原因是中國曾有過的、持續了50年左右的福利分房製度，所以讓大家更願意把擁有私有住房作為自己的夢想。

在福利分房製度下，我國大部分的人都是在40歲左右才分到房子，30歲以下的人是沒有房子的。即使結婚也常常是住集體宿舍，合住房子是非常普遍的現象。

那麽，為什麽現在的年輕人想要一下子超越自己的父輩呢？這其中有一個最大的錯誤觀念，就是住房體係中，總是說居者有其屋；按道理說，應該是居者有其所，有地方住就行了。

——2009年7月29日任誌強在江蘇省房地產協會主辦的

“複蘇·跨越2009中國房地產走勢高峰論壇”上的發言

的確，在世界範圍內來說，年輕人要買房都不是一件容易的事。但“不容易”與“該不該買”是兩碼事。更何況，也許外國的年輕人不買房也照樣快樂，可在中國，年輕人如不買房，99%以上的人不快樂。

中國國情特殊，中國人太愛買房，中國人大多不接受租房結婚，所以沒房很難娶上媳婦。要讓中國人接受長時間租房而不買房的觀念，至少需要一代人，甚至幾代人。