第3章 房價高是有道理的 (1)

房價是任誌強經常談論的話題，當然也是被問得最多的話題。所以，關於房價問題，任誌強的經典觀點特別多。

從最早的北京的房價就應該高，到30年來房價等於沒漲等觀點，每每引起整個社會各界熱議，被人狂罵狂批。

不過認真仔細看來，任誌強關於房價的很多觀點，的確有值得商榷的地方，但更多卻是大實話，他並沒有太多的過分之語。經過多年房地產市場的變遷，再次回頭看任誌強的觀點，也許我們會覺得任誌強關於房價的觀點，真的有道理。00第二章房價高是有道理的觀點一：和工資收入比，30年來房子等於沒漲價

1978年，中國GDP總量大約3000多億元，現在增長到30多萬億元，增長了100多倍。1978年，全國職工月平均工資28.6元，現在也增長了100倍。1978年大白菜2分錢一顆，現在要賣到2塊錢，也增長了100倍。而30年來房價隻增長了16.6倍，和工資收入相比，房子等於沒有漲價。

過去房子賣300元一平方米，是因為沒有土地出讓金，現在土地出讓金占到房價的一半，如果扣掉這點，房價才上漲了8倍多。1978年蓋的房子的質量、配套設施遠不如今天，而現在建材等其他材料都漲了，所以，總不能讓蓋房子的不漲吧？因此真正說起來，房價是30年來漲價漲得很少的一種商品。

——2009年4月17日任誌強在博鼇亞洲論壇

“調整中的中國房地產市場”分論壇上的發言

我建議任誌強先去讀讀《中國統計年鑒》，再補習一下對收入進行年度比較的時候必須扣除價格因素這個統計學中最小兒科的知識。我可以告訴任誌強先生真正的計算結果，那就是扣除價格因素之後，中國的GDP30年來實際增長14倍，而城鎮居民人均收入增長9倍左右，農民收入增長6倍左右。那麽，以這個真正的增長比例和目前的房價比，任誌強先生還會這麽自信地說房價沒有漲嗎？

任誌強的話，隻要我們仔細分析，不需要什麽深奧的原理，至少還有兩個常識性錯誤：首先，眾所周知，1978年的時候，中國根本就沒有商品房這個東西，我不知道任誌強所說的1978年的房價是怎麽來的；第二，1978年的時候大家的收入其實差不多，用平均收入這個概念不會出現統計上的偏差，但30年後，中國的基尼係數明明白白告訴我們，中國已經成為世界上貧富差距較大的國家之一，用沒有任何意義的平均收入去說明房價，掩蓋了房價增長遠高於絕大多數人實際收入增長的事實。

——經濟學博士馬光遠

1989年2月20日《人民日報》第2版的新聞評論有一段：“北京最近提供2萬多平方米住房，每平方米1600元至1900元。若買兩居室少說也要6萬多元。一名大學生從參加工作起，日日節衣縮食，每月存儲50元已是極限，100年才能買上兩居室。”

可見，並不是房地產沒有市場化時代，就沒有房價之說。

看來工作100年的收入買不起商品房已不是什麽新聞了，將房價與收入相比而得出的房地產泡沫論也頗有曆史可查，對房價過高的爭論早在福利分房時代就已經開始了。

但是，在30年前，大部分人其實是不需要靠自己收入買房的。那時候的房價有沒有參考意義，值得商榷。

觀點二：北京房價高是有道理的

北京的房價是高，但高得有道理，目前也降不下來。

有人說北京的房價快與國際接軌了，而工資掙得卻不如人家。錯！我們現在所計算的收入與房價比是不對的，國外計算收入是全部收入的總和，而我們計算收入是可支配收入，像保險、供暖、住房補貼等都沒往裏麵算。在國外，保險、醫療等費用都是自己交，都算收入，而我們國家的職工有很多非貨幣的收入沒有計算在收入內。

世界各國首都的房價都比較高，北京的房價高也是很自然的。北京一年“生產”15萬套左右的商品房，這僅僅能夠滿足5%的家庭的需求，這5%都是高收入階層。收入水平沒有達到這5%，非要往5%裏擠，肯定嫌房價高。目前的社會發展階段遠遠不能滿足人人都住上好房子的願望，但現在買不起，過幾年你就可能買得起了，因為工資的漲幅要遠遠高於房價的漲幅。

——2003年1月13日上午“兩會”小組討論時任誌強

反駁一些抱怨北京房價高的委員

房價過高是一個很大的問題，特別是北京的房價高，那裏可是天子腳下的一等國民啊！房價太高怎麽得了？在媒體能夠快速傳播信息的年代，能夠引起媒體關注的北京人的呐喊，成為十分嚴重的社會問題，不解決不行！

北京的房價是被外地人抬高的，現在幾乎所有大城市的房價都是由外地人決定的。北京人也把周邊河北小鎮的房價抬高了，原來人家的房價隻有每平方米1000多元，北京人來了，把房價抬到了三四千元，隻不過那裏的局麵也就屬於三等吧，他們不會叫，叫了也沒有什麽人理會，默默忍受似乎是他們唯一的選擇，而且我們北京人來了是對你們的恩澤。東北的農民大豆賣不出去，也沒有什麽人過問，他們的生存受到嚴重的威脅，顯然，這樣的問題不如怎樣擁有房子更重要。麵對這些問題，那些正義得不得了的嫌房子貴的人作何感想？嫌北京的房子貴，為什麽一定要待在北京？在北京，經濟適用房很難買到，以北京經濟適用房的價格可在二線城市買到中檔的商品房，可人們為什麽還在北京紮堆？北京機會多啊！

這樣說顯然不是很合理！但是，房價過高隻是一種表象，背後有很多問題，不知道那些口口聲聲打罵既得利益的人們，為什麽對自己的既得利益視而不見？為什麽不關注導致房價過高的真正原因？如果我們把北京的利益改革掉，人們就不會對北京趨之若鶩，需求立馬下降，房價也立馬下降，除了能“喝天水”，北京有什麽好？交通擁擠、上下班成本極高、空氣汙染這一切和能“喝天水”相比，都微不足道了，隻是可恨房價太高！

記得中國人民大學一位教授說要限製外地人進京，被網民罵了個狗血淋頭，實際上這倒是能限製房價的好辦法。房價過高肯定有不合理的因素存在，比如地方政府作為房地產開發商的問題。還要看到，中國作為一個發展中國家，政府顯然沒有能力在高水準上解決居民的住房問題，經濟適用房以這樣的高水準建設就合理嗎？構建恰當的消費結構，應該是解決住宅問題的重要前提。

——2007年2月1日華沉思博客文章《北京房價過高的道理應該怎樣講？》

這是任誌強首次談到北京房價。“北京的房價高是有道理的”，這幾乎成為任誌強的名言之一。事實也正如任誌強所言，北京的房價是高，但沒有降下來。

北京的房價原來高不過上海，現在已經和上海差不多了。事實也證明，隻有北京、上海才是整個中國社會各階層最齊全的城市，大企業家、頂級職業經理人、大藝術家等全部完整。相對而言，其他城市即使如廣州、杭州之類的城市，要麽缺乏大企業家，要麽缺少頂級職業經理人。所以，相對而言，北京、上海房價高，確實是有道理的。

不過，正如華沉思所說：“為什麽不關注導致房價過高的真正原因？如果我們把北京的利益改革掉，人們就不會對北京趨之若鶩，需求立馬會下降，房價也立馬會下降，除了能‘喝天水’，北京有什麽好？”的確如此！

觀點三：高檔房供應過少，房價肯定會漲

我國的房地產市場確實出現了住宅供給結構性的不合理問題，但不是高檔房的供給量過大的問題，而是高檔房的供給量過少。

中央提出了2000年實現小康的目標，其中住房麵積為人均35平方米，換算成居住麵積約為27平方米。

按全國城鎮戶均3.26～3.6人計算，至少戶均建築麵積應為114～126平方米，而從2000年到2004年建設的新房，戶均建築麵積僅為100.1平方米，低於小康水平的目標。住宅的建築使用壽命至少為70年(土地使用年限)，而目前我國80%左右的住房是20世紀80年代之後建設的，但其中的大多數已經變成了戶內配套設施殘缺不全的產品。

在現有住房情況的背景下，要提倡和鼓勵的恰恰是適當增加大戶型和高檔房的供給量，而絕不能再大量建設不能滿足未來消費需求的小戶型和低檔房了。

——2005年11月任誌強為《樓市》雜誌撰文

房地產新政後國內房地產價格走勢如何？我認為，哪些地方房地產價格曾經大漲，那麽這些地方的房地產價格就會大跌，而且不是小小地調整。例如長三角不少城市，房價曾大漲過，大跌也是必然的。像上海，房價應該下跌50%，北京房價也應該下降30%，否則，國內房地產價格要得到穩定、房地產投資過熱要得到抑製是不可能的。至於國內其他城市的房價變化如何，也得看這些城市以前房價上漲幅度與炒作程度了。比如廣州，房地產新政對房價影響就不會太大。

——2005年6月易憲容《“房地產新政”會走向哪裏》（《21世紀經濟報道》）

這是易憲容著名的預測，上海房價下跌50%，北京房價下跌30%。任誌強的觀點則完全相反，房價要上漲，而且要瘋漲。

他們發表這些觀點的時間，是在2005年。當時，由於2003、2004年這兩年房價連續瘋漲，政府受到巨大壓力，於2005年出台了嚴厲的宏觀調控政策，著名的《國務院辦公廳關於切實穩定住房價格的通知》（舊“國八條”）就是這時候出台的。

易憲容根據調控新政的政策走勢，作出了這一著名預測。相反，任誌強則從自己的專業、數據出發，通過認真分析得出了相反的觀點，認為房價依然要瘋漲，因為高檔大戶型房太少。

事實證明易憲容錯了，當然並不是全錯。2005年，上海房價有15%~20%的回調，北京房價也有約10%幅度的回調。任誌強的觀點是對的，但也不是全對，北京的房價瘋漲出現在2007年，而2006年則是維持了平穩。

觀點四：房價走勢隻漲不降

房價從來都是大家很關心的問題。市場中的房價應該是受供求關係所影響的，如果供求關係被改變的話，供大於求，房價就會下跌，而求大於供的時候，房價就會持續上漲。