第2章 窮人不該都買房 (2)
別誤解了我的原話中一個更重要的部分是，在目前的發展階段，一個原本全是窮人區的城市要發展與改造必然會出現窮人區與富人區（指的是發展過程中的一種過渡性現狀），隻有不斷地將窮人區改造為富人區才有可能消滅窮人區，最終全變為富人區而實現小平先生提出的共同富裕。
——2006年2月25日任誌強博客文章《小潘的無知》
這種“無知”不是相對於你，而是相對於城市建設這個豐富的話題以及我們城市中包羅萬象的現象。城市建設的確是一個非常複雜的問題，涉及方方麵麵，窮人區、富人區這個話題的討論是很有意義的，對我們城市的發展、對我們的子孫後代都很有意義。
窮人和富人在未來不可能是兩個勢不兩立的階級，他們完全可以共同相處，並且給對方創造和提供機會與環境。
00從理論上說，這樣的規劃行為應該對周圍地區提供幫助，但實際上並非如此。典型的情況是，這些被肢解的地區生出快速增長的惡性腫瘤。為了以這樣的規劃方式來給人們提供住宅，價格標簽被貼在不同的人群身上，每一個按照價格被分離出來的人群都生活在對周邊城市日益增長的懷疑和對峙中。
——2006年2月27日潘石屹博客文章《“窮人區富人區”的討論很有意義》
在這場論戰中潘石屹顯然是在扣帽子，用道德觀點來談問題，上升到大是大非的“主義”，而任誌強討論的是現實問題。這個“問題與主義”之爭，往往都能在有關任誌強的諸多爭論之中得到體現，任誌強是用數據、用事實說話，而反對者總是給他扣上大帽子，這些大帽子徹底反映出民眾對開發商的不滿。
正如任誌強所說：“給富人蓋房子既不違反法律，也不違反道德觀念。中國的中等以上收入的家庭也是中國的公民，也有享受生活的權利。如果沒有今天的富人區出現，就永遠不會有將窮人區變成富人區的那一天。當城市改造的速度與經濟發展的速度被道德觀念約束與捆綁時，並不會縮小貧富差別，更不能盡快將窮人變成富人。”
觀點五：讓窮人買房會導致次級貸
我經常說，在一棵蘋果樹上可能有一個爛蘋果，在某一個城市，可能有某一個公司的情況是惡化的。從整個行業來說，要拉動中國的經濟，不管是要克服GDP（國內生產總值）的問題還是CPI（消費者物價指數）的問題，最後不能不靠房地產行業。
如果這次經濟大幅度下滑，等再拉動經濟的時候，首先要依靠的依然是房地產。如果我們現在都在想讓窮人去買房子，可能導致的就是美國的次級貸。如果想拉動中國消費，又不願意讓富人花錢買房子或者擴大消費，可能也拉動不起來。
我們的消費常常處在一個膠著的狀態，很重要的是，政策是鼓勵窮人消費而不是鼓勵富人消費，這可能就會出現問題。我們可以看看發達國家，他們更多的是讓富人拿出更多的錢進行奢侈品消費，獲得更多的稅收向窮人轉移，而我們恰恰缺少這樣一個環節，會出現窮人的錢都花光了也拉動不了基礎消費。讓更多的窮人去購買那支付不起的房價，銀行給以更優惠的貸款，隻能增加信貸風險。
——2008年5月16日任誌強在“衝刺2008京滬房企發展戰略對話論壇”上的發言
最近看了不少專家和學者的文章，這些文章都把中國的樓市按揭貸款等同於美國次級貸款危機。他們主要有這樣的論調：1.中國樓市高房價帶給銀行業很大的風險，銀行可能會出現次級貸級別的壞賬；2.對房地產的調控不要僅局限在資金麵，而要進行更為嚴厲的調控措施，甚至不排除推出征收物業稅政策，並在適當時機取消商品房的預售製度。
世界流動性對區域經濟的影響是很可怕的，1997年的東南亞金融危機就是例子，至今東南亞經濟才剛剛恢複元氣，所以警惕世界流動性要如同防範吃人的老虎機一樣！產生世界流動性的原因有兩個：一方麵，各國央行濫發紙幣和美日的低利率；更重要的另一方麵是商業、金融機構的信用擴張，所以金融創新是個老虎機，我們幸免於穩健的金融政策，才躲過一劫。
從2008年的數據來看，世界流動性已經逐漸湧向和影響中國，所以我們不用擔心中國股市，股市創出新高。我們最應該擔心的是樓市和製造業的衰退！價格普遍抬高的現象已經發生了，並且在我們身邊蔓延：物價飛漲，包括房價在一年內漲幅100%以上。如果不能有效遏製國際流動性，那麽中國一線城市的樓市會再翻一倍，那時候我們的每個家庭將為國際遊資的投機買單。
從目前中國建設銀行發布的2007年按揭貸款數據來看，購房貸款的壞賬率不足千分之三，位列所有貸款中的最優資產，所以能夠看出目前的購房貸款仍然集中在社會財富集團手裏。這個階層是社會精英階層，和美國的次級貸款的業主完全屬於不同的兩個階層，同時表明了中國的城市化才剛剛開始，我們不用擔心中國的樓市按揭貸款的優良性。
投資也好投機也罷，購房者一定會尋求投資購買溢價，因此二手房的價格不會回落，二手房價格在漲，一手房預售價沒有理由會降。所以我建議客戶在今年應該購房，尤其是下半年，應該果斷入市，不排除2009年瘋漲的可能，以免踏空樓市。本輪的調整周期最快到10月份、最慢到2009年上半年結束。
從人民幣升值的角度來看，隻要人民幣還在升值，房價就不會有很大幅度的回調。希望大家理性地看待這個問題，畢竟樓市的穩定對大家都有好處。
從以上分析可以看出中國銀行界的按揭和次級貸沒有什麽相同之處，一個健康的、良好的樓市信用體係在支撐著中國樓市，中國樓市不會出現極端的情況。也奉勸那些大炮專家和學者不要危言聳聽、嘩眾取寵，在搞清楚最基本的次級貸的定義後再來發表議論。
——2008年5月5日禹方強博客文章《駁斥“中國樓市按揭出次級貸危機論”》
“讓窮人買房會導致次級貸”這個觀點可以說是任誌強的“窮人不該買房”觀點的一貫延續。不過，本觀點提出之後，並無太多的反對聲，因為當時金融危機剛剛開始，社會各界如臨大敵，並不知道未來經濟形勢會怎麽樣。
如今看來，政府也確實再次選擇了以房地產行業來拉動經濟增長，政府的政策是鼓勵購房、放鬆銀根、降低首付成數、降低購房的利率，這些在客觀上都有助於低收入人群購房。
當然，中國沒有出現窮人大規模購房的現象，到目前為止，也尚未出現次級債征兆。
觀點六：窮人不應關注高房價
我認為每平方米七八萬元的房子，降一半你也買不起，就不該討論它。就像我們買汽車的時候討論勞斯萊斯，它和汽車降價有什麽關係，你本來也不是坐勞斯萊斯的人，老百姓更關心的是每平方米15000元以下的房子。
——2009年6月任誌強在“博鼇·21世紀房地產論壇第九屆年會”上的發言
這話聽起來放之四海而皆準，但事實上卻漏洞百出。聽起來很有道理，可是高房價讓部分稍富的人降低了購買標準，富人降低了消費層次，因而擠壓了稍窮的人的消費能力，最終導致本該買得起的任誌強所謂的品質差點的房子也被富人買走了，於是結果就成了窮人還是買不起。究其根本原因還是房價普遍過高，所以高房價不但是富人的問題，也是窮人關注的問題。房價上漲，匹夫有責。
——2009年9月22日劉光宇博客文章《房價究竟降多少才合適？》
其實這次任誌強說的也是大實話。社會是分層的，不同階層的人消費不一樣的產品。正如不是所有的人都能去瑞士滑雪、不是所有的人都能去太空旅行、也不是所有的人能擁有勞斯萊斯的道理一樣，不是所有的人都能住得起豪宅。
窮人是不應該去關心高價房的，最多是把它作為人生奮鬥目標來激勵自己。當然房地產市場是一個整體，房價上漲了，窮人能買得起的房子也漲價了，這是對的。但每個人都該明白，最窮的人如果不能依靠自己的力量買房，還有政府提供的保障性住房，因為政府有責任讓每個人都能享受居住權、有住所，盡管這住所不見得所有權歸自己。
觀點七：正話反說——窮人是購房的主力軍
你們別再為窮人擔心了，他們反而是購房的主力軍！
“富人”的定義是“積累了大量財富的人群”，而“窮人”定義是“日常收入低的人群”，但是，據我們調查發現，實際上日常收入低的人群不一定是窮人。
我不知道為什麽你們總是為窮人擔心，在統計學中的一部分低收入人群，事實上都是巨富，比如“富婆的老公”和“富翁的老婆”。他們中很多都不工作或工作很次，屬於統計學中的低收入人群，但卻是高消費者，售樓處裏經常可以見到這群人，而且低收入人群是在不停地變化的，今年是低收入，明年可能就不是了。
——2009年7月29日任誌強在江蘇省房地產業協會主辦的
“複蘇·跨越2009中國房地產走勢”高峰論壇上的發言
為什麽房子賣給了富人？這其實是一個偽問題。不是因為房價太高，隻有富人能買得起，所以房子都賣給了富人；恰好相反，正是因為大部分房子被富人買走了，所以房價才高。
現在的情況是，中低收入家庭住房困難，而富人不僅買得起大房子，還能購房投資——缺少投資渠道是大量資金湧入房地產投資市場的原因之一。
在中國，金融產品比較單一，金融創新的步伐還遠遠跟不上經濟發展和財富積累的速度。而自主投資實業又受到諸多準入限製，製度成本和交易費用也比較高。在這種情況下，許多資金進入不動產和原材料市場，其實也是無奈之舉。
當然，除了富人之外，加入房地產投資的還有很多中產階級和普通市民，他們大多屬於跟進性質，節奏比投資主力要慢半拍，因而市場一旦出現波動，他們將是最大的受害者。
從1998年到2004年，住宅均價累計增長了43%，而居民可支配收入累計增長了72%，存款餘額累計增長了158%，居民平均財富的增長遠遠高於住宅均價增長。由此可見，中低收入家庭買不起房，原因並不是房價收入比太高，也不能簡單地說是因為商品房太貴。那麽問題到底出在哪裏？問題的症結就在於我們看到的房價收入比是個“平均數”，而掩蓋了居民收入差異較大引發的買房能力差異。
一些數據顯示，我國城市居民最低收入的1/5人口隻擁有全部收入的2.75%，僅為最高收入的1/5人口擁有收入的4.6%。從這個數據來看，最富有的20%的人，差不多占有全部收入的一半。而越富有的人，可以用來買房的錢占其全部收入的比例就越高。因此從房屋的購買力來看，20%的富人，恐怕占據了還不止半壁江山。
——王石博客文章
這是被稱為升級版的富人買房論，也有觀點稱，這是任誌強原有觀點的修正版。不過，似乎任誌強並沒有改變觀點。因為任誌強這裏所說的窮人，是假窮人，非真窮人。是因為太富有了，不需要努力去掙錢，所以成了統計上的窮人。
所以，任誌強並沒有對自己的觀點進行修正，讓任誌強改變觀點並不是一件簡單的事情。
倒是王石說出了實情，中國富人購買了房子，這才推動了房價上漲。所以，從根本上說，任誌強和王石的觀點並不衝突，任誌強不過是正話反說而已。