第19章 房地產業絕無暴利 (2)
如此多的地產超級富豪上榜百富榜，說明我國經濟結構和國民收入分配不盡合理，說明我國的國民收入分配政策和產業政策等方麵需要改革和改進的地方還很多。房地產行業相對IT、生物製藥等行業，技術含量低，對國力的綜合推動有限。近日發布的2007年《福布斯》美國富豪榜上，比爾·蓋茨仍舊維持第一，前10名當中則有6人來自IT和互聯網行業。在世界其他國家，500強企業中沒有房地產公司，因為土地是不可持續的資源，房地產經營很難取得持續性發展，因此不可能有持續性的富豪從這個行業誕生，國家的競爭力也不可能靠房地產業暴利來體現。
如此多的地產超級富豪上榜百富榜，說明政府改革現有房地產開發製度和調控房地產市場的任務還非常艱巨。對房地產富豪進行道德判斷也沒有太多價值，我們應該反思的是畸形的財富形成機製。房地產業的暴富是由於製度設計的不合理。目前中國地產用的是“香港模式”，即地產商從政府手頭批發到70年使用權的地皮，然後，開發成樓盤，再把地皮70年的使用權與地上建築一並零售給購房人。而地皮取得的不規範和由於市政建設、城市發展和土地資源的稀缺等原因造成的地皮不斷升值，再加上最近幾年爆發的住房需求以及房產投資需求的進一步放大，這些因素加在一起，使得房地產商成為本輪財富大爆炸中最大的受益集團。要改變這一現狀，首先要從製度設計入手，有人建議改革現行的模式，比如，讓房地產商在事實上隻能買賣地上建築部分的房屋，地皮部分則以稅收或其他方式由政府根據房屋增值情況逐年征收。另外，在現行的模式下，最近國內一些地方采取“限定地價和限定房價”的房地產招標開發模式也值得推廣。
——石建勳《地產超級富豪上榜 房地產商為何富豪多?》（2008年1月3日人民網）
盡管石建勳的觀點並不是完全針對任誌強。但他的觀點代表了大多數人關於房地產行業富豪多的觀點： 行業暴利、不規範、等。顯然，石教授所說的都是事實，除了任誌強否認房地產行業暴利之外，業內無人公開否認。
不過，任誌強說到的一個觀點，卻也是中國的現實，中國對金融、電信、能源等領域的壟斷，隻對國有企業乃至外資開放，不對民營企業開放，也確是事實。如果這些領域完全開放之後，那麽中國富豪榜的行業排名確實可能是要大大改變的，因為國際經驗早就顯示，富豪大部分是來自能源、金融以及高科技行業。
觀點六： 開發商公開成本，就如同讓開發商
公開自己老婆的胸部有多大
房價成本公布公開，應該分為兩類： 一類是公房，比如廉租房、經濟適用住房等政府補貼性住房；一類是普通商品房。公房的房價成本是可以公開的；而普通商品房則不應該公開，公開房價成本，就如同公開自己老婆的胸部有多大一樣，這屬於立法規定的，也屬於秘密。
——2006年12月13日下午任誌強在參加鳳凰衛視
《一虎一席談》欄目時的發言
房地產開發商應該公開房價成本，不管是公房還是私房。中國是公有製為主體的國家，土地是公有的，因此開發商以此為生的產品就應該是公開的，消費者有知情權，更有監督權。對於那些違規亂紀、偷稅漏稅的開發商，國家有權利把他們的產品收回，按照實際成本的價格出售給消費者。
——2006年12月13日下午易憲容在參加鳳凰衛視
《一虎一席談》欄目時的發言
房地產商要不要公布成本，這個問題，說重要也重要，說不重要也不重要，這是因為公布了成本，開發商就會降價？這兩者之間並沒有這樣的關係。
要不要公布成本，這個隻有政府能決定。因為，開發商的成本現在大部分已經能估算出來，並不是很神秘，如果政府要求公布全部成本，也可以做到。但如果開發商要公布成本，那麽所有的行業都要求公布成本，這才公平。
隻是，這意義大嗎？開發商公布成本，房價就下跌了？不可能。這兩者畢竟無關，不能因為開發商利潤高就要求降價；反之，如果開發商虧損導致漲價，老百姓就買得起房了嗎？
觀點七： 中國哪部法律規定要房地產業公布成本？
中國的其他相關法律中都沒有對生產成本公開的相關規定，那麽依法經營的企業、依法享有自主定價權的商品價格為什麽會被社會輿論要求公布成本呢？這豈不是違反現行法律對經營者權利的保護的一種要求嗎？
也許許多人的定價觀念仍停留在計劃經濟階段，或政府定價商品的基礎上，認為在基礎成本上加上國家規定的法定利潤就是商品的價格，例如經濟適用住房的價格製定方式。但商品房不是政府定價或指導價的商品，並不受此類規定的限製，既可能出現定價低於成本的經營風險（如1996—1997年的房地產全行業虧損），也可能出現供不應求之下的價格劇漲。就像國際石油在生產成本基本不變的情況下，油價仍會上漲。
商品房投資與生產並非像某些試圖取消開發商，退回到小農經濟自給自足的生產力階段的自我蓋房的簡單勞動，而是從金融到建築、從節能到智能化的高科技、從組織服務到生產配套的一係列複雜勞動的組合。也包括市場風險的判斷與承擔，包括產品的市場定位、環境、位置的選擇和生活方式的改變，還包括生產鏈條的組合過程的經營能力，如采購與配置、設計與藝術等。這其中的許多勞動並非可以普及和替代的。因此，並非所有的企業都可以用同一種利潤水平來要求和定價，否則就沒有企業的競爭差別和產品差別了。
由此可見，總的成本構成關係與實際的成本之間有著巨大的差別。空客與波音也都不會公布自己的成本，開發企業同樣受法律的保護，沒有必要、也不應公布自己的成本。
——2006年10月20日任誌強博客文章《關於成本
公布——一個不應討論的問題》
成本核算和自由定價權是兩回事。商品房要不要公布成本呢？我沒有經營過房地產公司，按說無權說話。可是，這種顯而易見的事情，如果你生活在美國，不呆不傻，憑常識也能判斷。比如，主要房地產公司都是上市公司，必須定期公布其經營特別是贏利情況。安然醜聞後，華爾街在這方麵特別加強管理，企業的經營賬目必須總裁簽字，並對之負責，弄虛作假甚至會進監獄。一個房地產公司不公布成本，人家怎麽知道你是虧是賺？還怎麽買你的股票？像巴菲特這樣的投資大師，就是靠分析企業的投入產出和經營效率發家致富的。企業不公布成本，股市還怎麽運轉？
為了核實情況，我特地打了電話給一位朋友。他是某名校的經濟學教授、美國財經界的新星。我問美國的房地產公司是否可以不公布成本，他什麽還沒有說就先笑起來。在他看來，這是個不折不扣的笑話，他讓我看看售房廣告就明白了。大部分廣告，都列出該房子的估價。這個估價，是由中立的有特別證書的專業評估員作出的。人家的估價，要考慮成本和市場等多方麵的因素。你到銀行貸款，銀行會看這個估價決定是否給你錢。如果估價是50萬，你的買價高達100萬，銀行恐怕不會貸款給你，理由是房子不值那個錢。如果銀行貸給你90萬，萬一你破產了，銀行沒收你的房子進行拍賣，最多能拿回50萬。誰會這麽傻呢？另外，擁有住房要繳房地產稅，繳多少就要看這個估價。你要是成本保密，人家怎麽進行估算？
西方主流發達的國家其經濟運轉乃至社會製度就是建立在這種市場的高度透明性上，否則根本無法運營。任誌強說中國沒有相關的法律，這沒什麽好奇怪的。因為我們的市場經濟剛剛開始，還沒有成為發達國家，沒有相關的法律可以製定。房地產業引起這麽大公憤，就是因為壟斷和不透明造成的不充分競爭的結果。公布成本，對壟斷的暴利多少是個限製。政府要求開發商公布成本，是一個進步，何來“國恥”之說？
——薛湧博客文章《財閥學閥，欺行霸市》
任誌強此番闡述自己的觀點從法律和市場經濟的角度出發，認為沒有任何必要一定得公布成本。而薛湧說的則是評估時要公布成本，且上市公司也要公布成本。薛湧所說的確沒錯，但有一點，並不是所有的房產都要評估，不是所有的企業都是上市公司，而且中國的上市公司也已經公布了贏利，也就是公布了成本。所以，這兩者之間是有差異的。相對而言，可能任誌強的說法更有說服力。薛湧的論證，似乎薄弱了些。
觀點八： 房產沒暴利，房奴不太多
今年年初，我們完成了兩份報告，其中一份是房地產開發利潤水平分析的報告，裏麵詳細列舉了中國各個行業之間的對比、各國情況的對比、上市公司之間的對比等，大量的統計數據充分說明了房地產開發行業並不是暴利行業。“在全國19個行業中，房地產行業排在第7位。前邊有6個行業遠遠高於房地產利潤率，而房地產行業利潤率水平隻在中遊，不到10%，這麽多年平均大概就在7%～8%。”
另外一份關於普通商品住房的購房群體的報告，采用5個城市的數據，跨越了多個年度、多個小區，扣除了各地經濟適用住房和各地高檔住房，調查的最終結論是，購買主體為中等收入家庭和中青年，且以改善居住條件為主。這其中全額付款和貸款購房的比例相當，銀行貸款比例大概是44%，真正完全依賴銀行貸款的不到30%。一次性購房比例和用貸款購房比例相當，這說明“房奴”沒有像大家所說的那麽多。
——任誌強在2006年10月20日舉辦的“北京論壇”上的發言
任誌強如何得到他的報告，獲得這麽多的數據，他的基本渠道我們不得而知，但我對任誌強得出此結論一點不意外。他的首要身份是開發商，也是其行業的代言人，所以，任誌強維護自己利益的行為不足為怪。既然任誌強拿出兩份數據報告，我這裏也有數據要講講。
據2005年福州市有關部門公布，開發商的利潤大概為50%，最低為20%，最高超過90%。《上海證券報》2006年9月27日說，房地產的回報率幾近100%，並且出具了一份房地產開發成本的清單，是由杭州的一位業內人士給的。從這份清單上可看出，該開發商憑借該項目共賺了5.8億元的毛利潤，相對6億元的成本，回報幾乎是100%。中國房地產的暴利吸引了越來越多的外資進入，有一美國地產大鱷直言不諱地表示，中國房地產業30%～40%的利潤率對於他們來說是很大的誘惑，在美國進行同類地產投資的回報率不足3%。
潘石屹曾為房地產的暴利辯解，說房地產是有點利潤，但絕對不是暴利，大約為26.6%，而任誌強曾毫無顧忌地放言，房地產品牌就應該具有暴利。而今他又說房地產不是暴利、房奴並沒有想象得多，反手抽了自己一記耳光。
我們要相信，強盜絕對不會說自己是強盜，任誌強的做法就是典型的此地無銀三百兩。剛才我們列舉了數據，現在就來擺事實吧，我這裏有幾點關於房地產的疑問： 一，為什麽這麽多人擠破了頭都要衝進去？二，為什麽這幾年房地產投資規模增長的速度以每年20%甚至30%的速度猛增？三，為什麽他們不願意公布房產的成本？四，為什麽一些地方政府會千方百計同房地產開發商攪在一起？五，為什麽中國這幾年的富豪榜上房地產商頻頻上榜？
其實事實已經很清楚了，就算按潘石屹26.6%的保守數據來算，那也已是暴利了，任誌強完全就是胡說八道、自欺欺人。
同樣，房奴也是房產價格高企的產物，現在有的人動輒貸款上百萬元買房，以工薪階層的收入情況來看，很多人會把超過每月收入的50%～60%用來還貸，這不是房奴是什麽？國家明文規定，銀行業的房地產信貸不得超過每月收入的50%，而每個月還貸超過50%的人在我們身邊比比皆是，況且很多人還需要家庭的支持來提供首付，這些人不是房奴是什麽？
房地產的暴利不言而喻，也是大家公認的，這樣的暴利與目前提倡的構建和諧社會背道而馳，一切正直的人都有義務來駁斥任誌強的謬論。
——尹伯成《五問任誌強： 房地產的暴利不言而喻》
（2006年10月《每日經濟新聞》）
向來溫文爾雅的複旦大學著名教授尹伯成也忍耐不住了，專門撰文來批評任誌強，估計是實在忍受不了任誌強的房地產行業無暴利論了。也許任誌強是用行業平均數字得出的結論，可能也沒錯。隻是這和大家的基本經驗和感受相違背。
可以打個比喻，就如同任誌強批評統計局公布房價上漲的幅度一樣，統計局自然有其道理、數據支持，但老百姓的感受就完全不一樣。