第18章 房地產業絕無暴利 (1)
任誌強因為“房地產行業不是暴利行業”的言論，被罵得狗血噴頭，可令任誌強鬱悶的是，這個觀點不僅大眾不滿意，甚至房地產業內也不認可。無論任誌強的數據是多麽完美，都無法讓業內外相信房地產行業無暴利。
不過，他對於房地產業富豪多的解釋以及房地產行業的成本公布，確實值得參考。任誌強講的都是極為簡單的道理，隻是因為他開發商的身份，他的講話總是被人質疑。第七章房地產業絕無暴利觀點一： 房地產行業不是暴利行業
這些保障性的住房實際上並不能產生真正的消費效益，也不能拉動內需。要出台更多的房地產支持性政策，才有可能像1998年一樣恢複我們的市場發展。為什麽會產生這麽多對於房地產的誤解？這在於我們並不能正確地認識、對待房地產行業的增長，特別是大眾都認為房地產行業是暴利行業。房地產業內每一個企業平均下來都是中等贏利水平，如果這種行業也被稱為暴利行業，中國就沒有不是暴利行業的了。
——2008年11月27日任誌強在由《中國經營報》和ChinaEconomist
共同主辦的“2008中國企業競爭力年會”上的發言
商品房的成本主要由土地出讓金、造房的建安費以及各種配套費、稅費和經營管理費用組成。開發商競拍拿地到完成開發和銷售兩個周期，平均時間在三年以上。
如此，2009年全國商品房所用土地平均拿地時間應為2006年。根據國土資源部城市地價監測信息，2006年全國主要城市用在“居住用途”上的“地價平均值”為每平方米1681元。新建商品住房的容積率以2來計算，分攤到每平方米住房中的“樓麵地價”約650元，建安費以每平方米1000元計算，其他的配套費、稅費和經營管理費的平均費用以600元計算。綜上所述，2009年全國城鎮商品住房的平均成本為每平方米約2500元。
由此可以大概算出，2009年中國的房地產商賺取的總利潤高達1萬多億元。以號稱低利潤的開發商萬科為例，去年在重慶賣房子，平均每平方米淨賺1082元，而重慶去年商品房均價約為每平方米4000元，利潤率也達到25％以上。
——2010年3月全國人大代表、重慶市政協副主席
陳萬誌接受新華網記者采訪時的發言
任誌強所說的狀況和行業內外的感覺相去甚遠，陳萬誌所言卻和大眾的感受差不多，所以，無論怎麽樣，任誌強在這個觀點上，總是難以得到業內外的支持。所以業內少有人公開力挺任誌強。
不過奇怪的是，任誌強的這個觀點，卻並沒有招致太多的業外罵名。看來，購房者是不太關心開發商是否暴利的，他們隻是關心自己能否買得起房。
觀點二： 房地產行業無暴利
今年年初，我們完成了兩份報告，其中一份是房地產開發利潤水平分析的報告，裏麵詳細列舉了中國各個行業之間的對比、各國情況的對比、上市公司之間的對比等，大量的統計數據充分說明了房地產開發行業並不是暴利行業。
在全國19個行業中，房地產行業排名第7位。前麵有6個行業遠遠高於房地產利潤率，而房地產行業利潤率水平隻處於中遊，不到10%，這麽多年平均大概就在7%～8%。
——2006年10月20日任誌強在“北京房地產論壇”上的發言
對任先生最著名的觀點——房地產業無暴利，我一直持懷疑態度。現在，關於房地產業有無暴利的大辯論，可以落幕了。財政部近日發布了《中華人民共和國財政部會計信息質量檢查公告》（第十二號）顯示： 2005年，財政部組織檢查了39戶房地產開發企業，共查出資產不實93億元，收入不實84億元，利潤不實33億元，39戶房地產企業會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%，而實際利潤率高達26.79%；部分房地產企業存在較為嚴重的偷漏稅問題。
很顯然，檢查數據要比普查數據更準確、更具說服力。這39家開發企業可以說是整個中國房地產企業的一個縮影，它們的平均利潤率被低估了一半還要多。據此完全可以判斷，2004年，全國經濟普查報告中房地產行業的利潤率僅為6.7%一定是被大大低估了。也即說，任先生屢屢用來反駁暴利論的“彈藥”已經受潮黴變。沒了火藥，大炮也要啞火。
房地產業的利潤率遠遠高於社會平均利潤率已是不爭的事實，在此沒有必要進一步討論。
——楊白樓《任誌強的房地產無暴利論可休矣》（2006年11月《第一財經日報》）
關於房地產行業有無暴利問題，答案是顯而易見的，當然，任誌強會反駁，需要數據和證據才能說服他。
不過，絕大部分人都想得出來房地產行業是暴利行業，房價一年之內上漲30％～50％，上漲的部分其中能有多少是成本？
當然，我們也不否認其他諸如能源、金融等壟斷行業可能也存在暴利。關於房地產行業不存在暴利之說，可能是連業內都很少得到支持的觀點。當然，除了潘石屹之外。
觀點三： 房產品牌就應該是具有暴利的
沒有巨大的利潤支持，無法建設品牌，因此房產品牌就應該是具有暴利的。
——在“2005首屆中國房地產品牌價值評估與品牌評選活動”論壇上
任誌強對品牌的看法
任總的觀點絕對是錯誤的。“品牌”並不是“高價”的代名詞，低端產品同樣需要“品牌”。同時，在當前中國的房地產行業並沒有形成真正“品牌”的環境下，開發商打著“品牌”旗號作為“暴利”的理由根本就站不住腳。
——在“2005首屆中國房地產品牌價值評估與品牌評選活動”論壇上
易憲容針對任誌強觀點的評論
任何行業要進行品牌建設都需要暴利，最典型的就是奢侈品，絕對的暴利，絕對的品牌。因此任誌強說的是對的，他說的是任何行業的通行做法，別的行業可以做了，為什麽房地產行業不可以做？這隻不過是一個簡單的道理而已。
當然批評他的觀點也是一致的，就是房地產行業應該要有社會責任，不能有暴利。這是一個道德問題，不是經濟問題。客觀上來說，中國房地產業就是因為摻雜了太多的問題，將很多產業問題和道德問題相掛鉤，才使得今天出現這樣一個亂象。
觀點四： 房地產行業利潤並不高
中國房地產業真正好的企業不到1%，也就是不到500家。10%的企業大概占了將近60%的利潤，剩下90%的企業享受40%的利潤，所以整個行業的利潤不高，但是好的企業活得很好。
隻要擠入前麵10%的行列內，分享的利潤就可以增加10多倍，品牌的力量，也是經濟的力量！
品牌是不是暴利的問題？我想學過經濟學、具有經濟學常識的人都知道，要品牌幹什麽？姚明和章子怡為什麽比別人掙得多一些，這不是暴利是什麽。雖然顧雲昌秘書長剛才用了超額利潤這樣一個詞，其實這就是暴利。美國哈佛大學的教科書在談到征收暴利稅的時候說得很清楚，比一般利潤高出來的部分就是暴利，但不像我們媒體所解釋的，所謂暴利就是非法所得。全國大概有5萬多家房地產企業，真正可以稱為品牌的企業連百分之一都沒有。但品牌不等於行業暴利，暴利也不等於高價，報紙上刊登的都不是我說的，都是他們瞎編的。所以別以為品牌是暴利就等於房地產是暴利，這些錯誤的理解，我想稍微有點知識或者不弱智的記者都是非常清楚的。
——2005年“第七屆中國住交會”上任誌強如是說
產業經濟的一般規律表明，任何產品要獲得超額利潤都必須具備技術或資源上的稀缺性，是稀缺產品。而造房子有什麽高精尖技術，足以維持行業暴利？世所未聞。國際上，房地產是成熟的傳統產業，行業利潤接近社會平均利潤，全球500強企業鮮有房地產商。而在我國，開發房地產“勝過開金礦”。一份調查表明，房地產業的稅後淨利潤居各行各業之首，比處於第二的電力煤氣行業的利潤高1倍，比社會平均利潤高5倍。房地產市場改革的18年，也是盛產億萬富翁的18年，在各種國內富豪排行榜上，房地產富豪連年占據半壁江山。但在納稅上，房地產企業卻是侏儒；在民間排定的“中國十大暴利行業”榜單中，房地產業公眾評價“惡譽度”年年都是最高的“五星”。這也恰恰表明，壟斷利潤堆不出好品牌來。
為何房地產行業有如此暴利？隻因在非充分競爭下開發商取得了壟斷性資源——土地。房地產商之超額所得正是其他社會群體正當利益之所失。長久以來，開發商的暴利與土地資產收益分配不公有關。
根據國務院發展研究中心課題組所作的調查顯示： 土地增值部分的收益分配，隻有20%～30%留在鄉以下，其中，農民的補償款占5%～10%；城市政府拿走土地增值的20%～30%；各類城市房地產公司等，拿走土地增值收益的大頭，占40%～50%。說穿了，房地產暴利是形式合法外衣之下的實質上的不當得利。
既然事實如此，為何房地產商竟敢公開宣揚“暴利有理”、恃寵而驕到如此田地？這不能不說與近年來我們在經營城市的指針下，土地轉讓、稅收政策諸方麵失之於寬，甚至存在部分“官房勾結”有關。一些地方將GDP增速、財政稅收增長的希望過多地寄托於房地產業，以至如今房地產打個“噴嚏”，地方財收就“感冒”。某種程度上，這些地方政府已為開發商所“挾持”，一起綁在了房地產飛車上，開發商自然就有恃無恐。
——徐壽鬆《房地產商以暴利有理論挾持地方政府意欲何為？》
（2005年11月18日新華網）
這次徐壽鬆的評論非常到位，為什麽開發商如此這般恃寵而驕？是因為在當前的政策環境下，開發商獲得了太多的好處，和地方政府聯結獲得了太多的利益，大大提高了開發商的地位。但開發商並沒有非常先進的技術，對社會也沒有特別大的推進作用，卻依然能獲得如此高的利潤。所以，徐壽鬆說這是“形式合法外衣之下的實質上的不當得利”，這個點評極為精準。
觀點五： 房地產商富豪多，和房地產商沒關係
改革住房製度，我們房地產商提出商品房就是為富人而蓋的，中低收入家庭一定要用社會保障、用政府出錢的辦法來解決住房問題。可是很多人反對這個主張，窮人都嚷著要買房。如果窮人都要買房，那政府恰好可以推卸責任，不提供住房保障。最後受損失的不是我們，而是窮人。窮人哭著喊著非要說降低商品房價格，再低他也買不起！他必須靠政府的補貼才能買，這是很簡單的道理。
媒體質疑房地產業富豪多，這和房地產商沒有任何關係，問題是國家沒有把更多發財的機會開放。石油是壟斷的，電信是壟斷的，金融是壟斷的。否則，在富豪排行榜上一定是這些行業的商人多。中國房地產市場是最早進入市場化改革的，國有資本可以進入，外資可以進入，個人資本可以進入，完全開放。現在如果把其他幾個行業開放來，用不了幾年時間，房地產商立馬被擠到後麵去了。如果媒體都長一點點經濟學腦子，把這個問題向老百姓解釋清楚，也許就沒人追究房地產富豪這麽多了。
——2006年12月任誌強在接受《南都周刊》記者采訪時如是說
如此多的地產超級富豪上榜百富榜，說明目前的房地產業屬於暴利行業，也說明了國內房地產價格持續上漲的利潤去了哪裏。據國內知名媒體報道，外國房地產行業的利潤一般是10%左右，我國則普遍達到30%，有的城市、區域的樓市，甚至達到50%或更高。這麽高的利潤，是其他許多行業所難以想象的，這也從另一方麵說明了我們國家政府管理、財政稅收等政策值得改進的方麵還很多。值得關注的是，現在“從事房地產就能撈大錢”的觀念，正在衝擊、膨脹著不少人的致富幻想。