第17章 “房地產有泡沫”是胡說八道 (3)

開發商說，地價過高造成住房供給不足，造就了高房價；一些學者和評論家說，老百姓的住房需求造就了高房價。要我說，這樣的言論根本就是混淆是非，因為這兩種觀點都掩蓋了“投機推升房價”的本質，本末倒置地把房價上漲的責任推給了老百姓，往輕了說是在為某些人開脫，往重了說是別有用心。所以，有人說，要降低土地價格以緩解樓價漲勢，我反對；有人說，要放鬆對開發商的管製，讓更多的人進入開發商行列以增加房地產供應，我還反對，因為這樣的建議根本就動搖不了高房價的根基。

或許有人會說，就算房價確實是投機者推升的，就算高房價與老百姓的需求無關，又能怎樣？這不也是市場現象嗎？不也是交易的結果嗎？要老百姓接受又有何不妥？“房地產是魚翅”的論調，其實就是從這個音符開始的。不過，這裏有個嚴肅的問題，不知持此論者思考過沒有，那就是老百姓不需要魚翅，他們隻需要粉絲，可是在投機者的“魔術”下，粉絲變成了魚翅，這讓老百姓如何消受得起呢？

——2009年6月19日田立博客文章《房地產·粉絲·魚翅》

這次任誌強談到一個關於泡沫認定標準的問題：　隻有粉絲賣到魚翅的價格才算是泡沫。任誌強的這個觀點頗為“雷人”，所以這成為他標誌性的觀點之一。

粉絲和魚翅的價格相差百倍，而換句話說，任誌強的意思是隻有房價也漲到這個份上才是泡沫。顯然，以此作為房地產泡沫的標準，是存在很大問題的。

觀點七：　房地產業根本就不存在泡沫

我不懂什麽叫泡沫，所以我也不知道房地產市場有泡沫。房子大家都搶著買，怎麽就會有泡沫呢？你要是買一個泡沫你願意出這麽多錢嗎？我們起碼知道一件事情，去年按揭貸款在總的住房銷售額中的比重是下降的，銷售額上漲，比重還下降。這就說明大家有太多的錢，而且是花自己的錢去買，和銀行貸款沒有太多關係，那就叫泡沫了？我沒有覺得有泡沫。

我國平均房價大概隻有每平方米4600元，如果扣除商業部分和寫字樓的部分，平均房價每平方米4000元出點頭，這樣的房價就叫泡沫嗎？我覺得說存在泡沫的人得拿出數字來說服我，如果拿不出數字來說服我，我實在不願意承認有泡沫，或者本來就沒有。都說北京的房價和北京人的平均收入或者人均收入相差太多了，這不一樣啊，前麵我已經說了，比如發達國家社會有個房價收入比，可人家都是市場經濟，中國不是，中國是三分法，我們有50年的福利分配的曆史，隻有20%不到的市場化部分。現在不同概念，怎麽能用房價收入比來算賬呢，且算的賬我也認為不對，國際上的房價用的是什麽房價呢？是所有可以交易的房屋價格。在中國所有可以交易的房屋，包括農村宅基地，包括各單位用經濟適用住房搞的房子，還包括二手房，而用於計算的房價是一手房的房價。老用國外的東西來說，老用錯誤的東西引用到中國來，所以就有泡沫了。

——2010年3月15日任誌強在“第10屆中國房地產發展年會”上的發言

看房地產有沒有泡沫，就是一個指標，看它有多少空房。房子都有人住，怎麽漲價都可以，但空房多了，不漲價都危險。現在很多有錢人買房，買了又不住，一空置就是好幾年，但是它不用出租不用住，隔幾年後賣掉仍然會賺錢，這就是泡沫。當這種房子多了，有一天大家都想賣，房價肯定會大跌，泡沫就會破滅，這對中國經濟的影響很可怕。

——《茅於軾駁任誌強房地產無泡沫論買房難防通脹》（2009年8月1日千龍網）

茅老講的是一個典型的空置率的問題，當房屋空置率多了，房價自然會下跌。茅於軾是堅定的市場主義者，他是為數不多的公開挺任誌強的著名經濟學家之一，認為任誌強是真心為窮人說話，講的是真話，對他非常讚賞。

不過，在泡沫論上，茅老對任誌強的觀點極為反對。他講了一個常識性的問題，住房的空置率極高怎麽能說沒有泡沫呢？

而任誌強卻以偏概全，拿根本不能交易的農村房子來說事。即使我們按全國價格來說，沒有泡沫，那麽城市呢？一線大城市呢？空置率、租售比是否顯示存在泡沫呢？

觀點八：　對比中美房價，中國房價中沒有泡沫

如果說美國的房價已經是泡沫破滅之後的情況，而中國的房價正在泡沫之中的話，那麽這個比例關係反而恰恰說明了中國的房價中沒有泡沫。而核心城市核心城區的房價與全國的平均房價保持7～10倍的差距是有其合理性的，也說明魚翅的價格確實很貴，但粉絲的價格並沒有上漲到魚翅的價格。

就美國的情況看，全國（美國不分城鄉差別，因此倍數較高）的平均水平和核心發達城市的房價倍數差為15～20倍，與中等城市的差為8～10倍，與一般城市的差為3～6倍，與小城鎮的差為0～3倍。因教育、醫療、服務、交通、公共設施（劇院、博物館）等差別，產生了較大的房價倍數差別，城內、城外也有較大差別。如紐約市本身就會有幾倍的房價差，紐約州房價的差別就會高達3～8倍。地理位置影響的房價和環境所影響的房價不是按公裏數距離來衡量的，幾千米之外就是另外一個天地了。

中國的情況類比大約是，核心城市或發達城市與全國的平均房價差在4～6倍左右，中等城市和部分省會城市為2～4倍，一般省會城市為1～2倍，省會以下的非發達城市為負倍數的情況占多數。許多城市的房價平均值在全國的平均房價之下，中國660個城市中，核心城市與發達城市隻有幾個，80%以上的城市房價在全國平均值上下浮動，地市級以下城市的房價多在全國平均值之內，經濟發達地區則在2～3倍左右浮動。

因此無法用房價收入比來衡量特殊地區的特殊情況，隻能用大平均的方式去評估是否產生了泡沫，特定的地區和特定產品的高價一定有其特殊的原因和理由，也決不能用這些特定的案例來證明泡沫。也許中國的房價收入比高於平均值的某些國家，但中國的生活費用低於發達國家，如美國，這樣按收入比計算的結果反而是日常生活費用較低的地區更合算了。

中國部分地區的房價確實很高，如溫州地區某些縣城的房價甚至高於發達的核心城市，如高於北京、上海。長三角一些發達城市的房價甚至高於廣州等省會城市，更遠遠高於長沙、西安等省會城市。這正說明了經濟的發達程度與房價的對應關係，重要的還是提高民眾的收入，房價上漲的速度如果高於民眾收入的增長，持續下去就會出現泡沫。但從一個較長的周期看，中國的收入增長是大於房價的增長平均值的，這樣就不會出現無法解釋的現象。

從美國的首次購房年齡統計看，大約為29～31歲，但中國30歲以下年齡的人在已購商品房群體中占33.4%以上的比例，可以說是個很高的比例了。20～40歲的合計比例高達67%，40歲以上的人群大多享受了福利分房，不管收入的高低都有了特殊的住房財富，也具備轉換改善住房的條件。如何解決這一群體的矛盾在全球各國都是個難題，大多是用租賃住房來解決的，在中國這也將會是一個方向。

用美國一個發達的城市經濟國家金融危機之後的情況與中國的情況作簡單對比，可以看出的是真實的世界。中國現有的投資量絕不可能與美國開放的投資環境相比，同樣也絕不可能出現遠遠大於紐約空置率的一種情況。北京尤其與紐約市不同，在於中國的行政審批和資源配置及會議權利的集中，讓北京成了一個不得不來的特殊城市，而紐約卻是個市場，商業、金融交易的中心，紐約不會有專為某一事項而空置的房屋，但北京有並且大量存在。如“兩會”期間大量的住房都突然出現了人來人往的現象，為“兩會”人員服務的工作人員會集中於北京，他們沒有居住於會議現場，但會散落於各個小區之中與居民同處。如各地的駐京辦事處已成為北京的特色，而無能力公開設立辦事機構的地方政府、廠礦機構許多都用購買居民住房的方式存在。這些住房有空有閑，但會為特定目標而擠滿了人。如為招商活動、為上訪活動等，表麵看這些空閑是存在的，但並非為空閑而投資的行為。這些中國特色則是紐約與任何國家與城市都不存在的，也同樣不存在許多媒體或個人所推測的那種高達30%～50%的空置現象。

——2010年4月26日任誌強博客文章《中美情況的對比》

房地產泡沫如果吹得很大，那麽這個泡沫一定會破滅。調整是必然的，誰也改變不了，過大的房地產泡沫一定得調整。

這說的是美國紐約，北京跟紐約的住房比，北京住房公寓的錢可以到紐約買別墅，在北京買別墅的錢在紐約可以買莊園，你知道這是什麽概念嗎？紐約人均收入是北京人的30倍，而北京的房價比紐約高，大家就知道中國房地產泡沫得有多大。房地產泡沫可以吹大，但吹大一定會破滅，房地產泡沫破滅一定會導致金融危機及經濟危機，這是誰也改變不了的東西。

房地產價格特別是高房價全麵下調，這是必然趨勢，誰也改變不了這個趨勢。通過言論來救市，來保證它的價格不跌下去，不可能。美國厲害嗎？美國房地產市場泡沫形成花了20年。美國無論法律製度、金融製度，還有整個購房金融理念都有很好的方麵，但是最後，泡沫還是破滅了，2008年破滅了。中國房地產市場剛發展，泡沫就吹得這麽大，它怎麽可能不破滅？不可能。

——2010年7月12日易憲容在接受由宣講家網、搜狐網、世界社會主義

研究中心共同打造的《第一時評》的專訪時的發言

這如果能看做賭局的話，那一定是一場極為精彩的賭局，一場極為值得期待的賭局。任誌強去美國考察，寫了這篇頗為有名的博文，認為中國房價沒有泡沫，而易憲容則從美國身上看到了，中國房地產泡沫一定會破滅。

現在，尚無法判斷誰對誰錯。在這之前，任誌強去迪拜，寫迪拜無泡沫，事實證明任誌強判斷失敗，而易憲容也有預測失敗的經曆。

所以這個賭局最終的結局如何，隻能讓未來來告訴曆史。