第16章 “房地產有泡沫”是胡說八道 (2)
當前中日房地產行業間最大的相同點是，因土地的稀缺性，市場普遍陷入一種誤區，認為“地價隻會升不會跌”。這與20世紀80年代日本房地產泡沫現象形成的市場觀點基本一致。但中日房地產行業的不同點則在於，政府對待這種觀點的態度不同，而政府的態度不同也導致了兩國不同的政策、不同的政策力度。我國政府從2004年起就開始高度重視房地產市場的這種發展趨勢，而日本政府當時輕視了這種趨勢，以致誤判。日本房地產的泡沫現象已成為曆史，既然是曆史就可以被借鑒，並希望可以對人們有啟示的作用。
——薛軍《中國社科院駁任誌強“別拿日本泡沫當鏡子”言論》（2007年1月新民網）
任何國家之間總是有差異的，製度、市場、人口等絕對不可能一樣，曆史和現狀也是有差異的，但不能因此而否定兩國之間的現實比較和曆史比較的意義。任誌強列舉了五點中日國家之間的差異，由此得出結論，中國不可能出現日本式的泡沫。這個觀點看似是對的，中國和日本差異大，中國不可能出現日本式泡沫，但不能由此得出，中國不會出現房地產泡沫，因為中國可以出現中國式泡沫。
那麽，中國會出現什麽樣子的房地產泡沫，以什麽樣的方式破裂，這依然應該是各界重點要關注的。日本泡沫成為一個經典案例應該拿出來認真研究分析，這也是曆史的價值所在。正如軍隊一樣，任何一場戰爭都不一樣，那麽便能否定軍事案例分析的價值嗎？
觀點四： 迪拜的泡沫不會破
迪拜被稱為是全世界最有錢的地區之一（人均收入3.2萬多美元，還未計算各種免費的福利），但卻沒有將錢消費在酒店外牆、柱麵或房間的裝修上。
酒店隻反映了當地經濟發展的一角，更瘋狂的則是除酒店之外更大規模的開發建設，讓中國或世界都震驚的城市再造，讓人們重新認識和理解什麽是房地產的“泡沫”。
幾年前，中國就開始為房地產是否出現“泡沫”的問題而爭論，從迪拜回來之後我開始對什麽是“泡沫”更加疑問，並認為應重新審視中國的相關政策。
是什麽可以讓迪拜成為一個完全市場化的競爭發展環境，讓“泡沫”也許永遠不會破裂呢？我理解大約有以下幾個理由：
一，迪拜的住房製度已實現了雙軌製。市場中的商品房已與保證居民的生活與居住權利無關了，而是國民提高生活質量與投資的行為了。
二，迪拜早已充分認識到石油資源的有限性，要保證迪拜經濟的長遠發展，必須用非石油的其他產業方式保證可持續的發展過程。
三，迪拜特有的生存與生產環境可以創造最有吸引力的需求。如免稅製度讓迪拜成為各大洲之間的重要貿易地，投資是開放的、經營是開放的、建設與產權也是開放的。市場是完全無國界的，自然也就不用怕“泡沫”的出現了。
當迪拜已經用社會保障解決了本國居民的住房問題並嚴格將本國人民的住房市場與商品化市場斷然分開時，中國卻剛剛開始建立低收入家庭的住房保障製度，仍在堅持將保障住房權利的責任與商品住房市場化混為一談，並試圖將保障性責任推給市場。
當迪拜已經解決了住房的基本需求之後，仍在大量地“招商引資”加大建設力度，努力用新城鎮來提高境內外居民的生活質量。而中國在住房條件及城市化率極差時卻在限製增加供給和限製需求改善。
迪拜在用免稅與優惠條件創造需求和吸引更多外來人口投資與炒房時，中國卻增加各種稅收抑製消費需求和打擊投資與炒房。
中國有自己的特殊性。地少人多、資源貧乏、經濟落後、財政收入不足以提供更多的保障也無力承擔更快的發展速度，甚至在堅持開放的前提下也要在部分產業、行業對外資進行限製，這是中國的特殊國情所決定的。但中國的房地產是否存在“泡沫”的爭論似乎可以借鑒而有另解了。
——任誌強《迪拜的泡沫不會破》（2007年11月11日《北京晚報》）
任誌強觀點明確，論據清晰，環環相扣，無懈可擊，並且語言優美，行雲流水，鬼斧神工，體現出作者出神入化、深不可測的作文功底。可“迪拜的泡沫不會破”的預言剛滿兩年，就轟然倒塌了。這個效果可能是他撰寫此文時沒有想到的。
——2009年12月1日時寒冰的博客文章
這是任誌強眾多觀點預測中，最為嚴重的預言失敗、判斷錯誤的觀點，也因如此，被老對手時寒冰抓住了小辮子。
迪拜是一個奇跡，可是在2008年金融危機時，轟然倒下。這也證明，沒有經濟基礎的城市房價再高也終究有一天要跌下來。而看起來那麽美好的迪拜都轟然倒下了，中國是不是更要注意房地產泡沫？
不過，盡管預測失敗，任誌強依然堅持自己的觀點——中國房地產無泡沫，並一直在為此戰鬥。
觀點五： 中國房價漲得還不多，泡沫也不嚴重
中國房價並不算太高。剛剛有位先生說，房價已經從一萬漲到了兩萬，我們沒聽說過，我們隻知道2006、2007年的時候，全國平均房價隻有每平方米3655元。從來沒有聽說過全國的平均房價有上萬的時候，我們不知道他是怎麽統計出來的。但是我知道公布的全國平均房價隻有每平方米3655元，這還是指商品房，如果我們把經濟適用住房、二手房和其他交易加進去的話，可能連每平方米3000元都不到，所以我們沒覺得中國的泡沫已經嚴重到了像美國那麽一種情況。
——2008年10月任誌強在參加鳳凰衛視節目《一虎一席談》時的發言
我國的房地產市場，還好中央政府比其他國家的中央政府明智一點，早就看到房地產市場大的問題，比整個世界經濟衰退調整要早一撥。從世界經濟方麵來講，2008年才開始調整，而我們在2007年就開始調整了，如果我們的房地產市場也跟世界同步，到2008年才調整我們的問題就大了。
所以前幾年有幾個美國朋友和印度朋友就問我，你們中國政府怎麽這麽聰明，在別人調整之前就做了，這說明一個什麽問題呢？說明了整個世界經濟衰退，調整是必然的，隻不過中國比別人調整早一些，我們也得調整。這種情況下要看到一個問題，房地產市場調整，是2007年調還是2008年調，總之要調。既然要調整個房地產市場要調什麽？現在很多人說隻要把交易量搞上去了，房地產市場就沒問題了。
但是交易量用什麽東西來控製，市場經濟範圍內是價格，如果價格比較低，成交量自然而然就多了，價格比較高成交量自然而然會減少。所以，現在房地產市場的問題關鍵在於價格調整幅度。
——2009年3月易憲容在參加深圳衛視的節目時的發言
2008年世界金融危機，時值中國房地產行業的又一個巔峰，巔峰之後，市場正在調整之中，就是這時候危機傳染到中國，使得中國經濟受到了重創。中國開始大救市，出台了一係列刺激經濟政策，從宏觀經濟到產業經濟、到區域經濟無不大肆出台政策，以確保經濟增長，其中房地產是堪稱最為重要的行業。國家迅速放鬆個人購房的門檻，之前的嚴厲政策幾乎全部取消，開發商貸款迅速放鬆。因此，有人說，正是世界金融危機拯救了中國房地產，然也。
現在回頭看，任誌強這次憑的是運氣，他當時講話時可能並不知道國家會出台救市政策，所以他放言中國房價不高，房地產泡沫不嚴重。而易憲容則說，隻有市場價格深度調整，才能有市場活躍。
觀點六： 粉絲賣到魚翅的價格才叫泡沫
如果說中國的房價貴，為什麽這麽貴的房屋有人買，便宜的房屋沒有人購買，一定是宏觀經濟和宏觀預期決定了大家的購買。資產價格被高估就是泡沫，實際上並不是這樣的情況，資產價格被低估的時候，反而是沒有人購買，資產價格被高估的時候反而有人購買，大家認為資產價格並不高。
在中國幾千年的曆史中，沒有一個皇帝說我們的經濟出現過泡沫，在中國的曆史文化中是沒有泡沫的，泡沫是世界經濟融入中國以後，外麵傳過來的詞語，至今為止沒有人可以解釋什麽是泡沫。周其仁教授說，隻有將粉絲賣到魚翅的價格才是泡沫，魚翅貴也不是泡沫，粉絲是粉絲的價格，也不是泡沫。
——2009年6月14日任誌強在“博鼇·21世紀
房地產論壇第9屆年會”上的發言
那些喜歡並且得益於高房價的人，隻看到了房地產可以被變成魚翅的一麵，卻忽視更多的人需要粉絲的實情；隻看到了魚翅可以賣高價的表麵現象，卻忽視了魚翅是剝奪別人享用粉絲的權利而後獲得的本質。企圖把房地產變成遠離大眾的魚翅，就可以肆意提高房價，或者愚弄百姓逆來順受，是竭力掩蓋事實真相之舉，絕非科學發現的靈光閃現。
“房地產圈”中素來出語驚人的任誌強先生，麵對房地產價格過高的指責，上周在“博鼇·21世紀房地產論壇第9屆年會”上拋出“房地產不是粉絲是魚翅，再貴也不算貴”的言論，又讓人們“驚”了一把。盡管我“一如既往地”反對任先生的觀點，但卻很讚賞他這次的比喻方式，因為通過所謂的“粉絲與魚翅”的討論，有利於澄清當前很多有關中國房地產問題的混亂認識。
很多人第一次吃魚翅時，的確常常分辨不出其與粉絲的區別，這與當前的房地產消費和投資有著相似之處： 一些買房的人在買的時候並沒指望房子日後會升值，本來就是要住的，但後來發現自己的房子升值了。在這個看似不經意的過程中，實際上反映的是房地產這個特殊“商品”背後的複雜屬性。
如果僅從消費效用的角度看，房地產就是商品，但從升值預期的角度看，它又是資產，買房子的目的也可以是為了未來的某一天在高價位把它賣出去，以獲得資產溢價的滿足。這麽一來，事情就複雜了： 房價，到底是由商品的供求決定呢，還是由資產的預期決定？從曆史經驗來看，我認為中國的房地產價格是由預期決定的，而不是供求關係，依據是： 國家每次提高房貸利率試圖控製住房需求時，需求是下去了，但房價非但不降，反而都在漲，這就說明，供求關係在決定房價的過程中沒有起作用，或者作用不大。搞清楚這個道理，至少可以澄清一個問題： 當前的房價過高到底是什麽因素造成的？