第15章 “房地產有泡沫”是胡說八道 (1)
關於泡沫論的爭論是任誌強在戰鬥中的重要內容，相比其他，此番爭論更顯出其專業水平，因為在這個問題上和任誌強爭論的都是重量級選手。謝國忠、尹中立、易憲容等，都是業內著名專家，有著豐富的經濟學、金融學方麵的知識。
也是在這個泡沫論上，任誌強遭遇了滑鐵盧，他於2007年寫就的一篇文章《迪拜泡沫不會破》，在2009年被翻出來，成為他判斷錯誤的典型文章，也因此成為眾多反對者批判的靶子。第六章“房地產有泡沫”是胡說八道觀點一： 房地產市場是健康的
我們直接拿今天的狀況和歐美國家的現狀進行比較，實際上是很缺乏可比性的。詳細的參照階段的判定我們不詳細解說了，我們的現狀大致相當於美國的20世紀30年代到60年代，歐洲國家的20世紀50年代到80年代。也就是說從現在到2020年的這段時間裏，我們國家的增長經曆將會是發達國家經曆過的過程。
我們對當前房地產市場總的判斷是這樣的： 第一個是住宅投資和市場需求會很快地增長，這是需求結構加速變動的一個正常變現；第二個是供求缺口繼續放大，有效需求推動的價格上升，最終要通過增加供給來解決。宏觀景氣方麵，持續負利率和某些城市政府債務缺乏節製是市場需求加速擴張的原因。再一個就是，持續高漲的房地產過熱輿論環境引起購房者對未來供給下降、價格上漲的預期。最後一個是基準利率還會提高房地產銷售價格指數增幅會有所回落，有助於房地產業健康發展。
目前房地產業快速發展，購銷兩旺。近年以來，房地產消費額和投資額每年增長20%，而且相當平穩。實際上，投資的決策相當大的程度是依據同期商品房的銷售額而增長的。1998—2004年，全國商品房的吸納率持續、穩定提高，需求拉動特征明顯，這種機製保證著住宅業穩定、平穩地健康發展；而從支付能力方麵來看，支付能力同樣在顯著增長，人均的平均可支配收入上漲速度略快於房價上漲，這顯示支付能力在增長，房價收入比在下降。
與此同時，當前房地產市場住宅投資和市場需求都在快速增長，供求缺口在繼續放大；負利率導致市場需求加速擴張，隻是一個伴生的現象，大量實際需求保證了市場的穩定。報告中指出，目前房地產投資所呈現的高速增長是房地產業替代傳統自建造成的，由於這種替代過程尚未完成，房地產高速增長的情況還會持續。
——2004年12月在上海召開的住交會上，由全國工商聯住宅產業商會、
中城聯盟、華遠地產等單位合作完成的《中國房地產市場研究報告》
中國政府拒絕提高利率是因為擔心房地產泡沫破裂。而這將會引起新一輪的投機浪潮，這將使得經濟泡沫不可避免地破裂，而且損失將更加慘重。在這期間，投機將繼續支撐全球的需求，特別是在原材料行業。
美聯儲將利率保持在異乎尋常低的水平，並持續了很長時間，這引發了一次巨大的短期美元流動，特別是順利地大量流向亞洲資產市場。自從2002年初以來，亞洲的中央銀行所持有的自由兌換外匯儲備翻了一番，達到了2.2萬億美元。這曾經造成了對美元國債的大量購買，創造了美國的房地產泡沫。而中國的基礎貨幣投放迅速增加，也創造了巨大的房地產泡沫。
上海是這次經濟泡沫的地震中心，這種情景猶如1997年的香港和1990年的東京。當由於資金短缺而使得上海房地產的需求最終下降的時候，泡沫就會破裂。
中國拒絕提高利率的做法刺激每一個潛在的投機者加入到這個有史以來最大的泡沫當中，因為這些投機者相信，中國政府部門有能力控製並延長目前的投資繁榮。我認為，這是最後的瘋狂。隨著中國的通貨膨脹和美聯儲加息的不斷發展，離“最後算賬”的日子越來越近了，僅僅是幾個月，而不是一年。
——謝國忠《有史以來最大的地產泡沫將在近期破裂》
（2004年10月18日《證券日報》）
這是2004年關於泡沫論最重要的一次交鋒。10月，謝國忠寫出了關於泡沫論乃至中國經濟的最有名的這篇稿子，其中明確預測，上海房地產泡沫即將破裂，甚至時間都明確說了“離‘最後算賬’的日子越來越近了，僅僅是幾個月，而不是一年”。一石激起千層浪，社會各界極為關注。
這時候由全國工商聯住宅產業商會、中城聯盟、華遠地產、萬通地產等單位合作完成的《中國房地產市場研究報告》正式出台，這是當年住交會的一場重頭戲，因為該報告承載著反擊泡沫論的重要任務。任誌強自己說，這本書凡參與泡沫爭論的經濟學家以及國家相關部委辦局基本上都送到了。而且任誌強還說，“凡看過這本報告的人基本上都會同意我們的觀點”。
如今回頭看，《中國房地產市場研究報告》的內容似乎還確實沒錯。而謝國忠的預測也沒有兌現，因此搞得謝國忠灰頭土臉。
觀點二：“泡沫說”純粹胡說八道
“泡沫說”純粹是胡說八道，國內外對空置率的統計口徑不同，不能做簡單對比。
整個中國的住房空置率是下降的，北京的空置率亦然。房價普遍上漲並不意味著“泡沫”，而是表示需求的客觀存在。不能因為房價普遍上漲就認為存在泡沫，房價最直接地反映了客觀需求量。從我們的數據分析來看，房地產業是沒有泡沫的。供需總量上，我們並沒供應多少房子。我們現在的房地產供應總量其實不足，每年的新增人口和住房的增長量並不協調。
——2005年4月5日任誌強在接受《競報》專訪時如是說
一段時間以來，房地產價格上漲引起了社會的廣泛關注。有人提出，2003年以來，房地產價格的上漲主要是由真實的市場需求導致的，市場的真實需求快速擴大的依據是住房的銷售麵積大於竣工麵積，住房的空置率下降。因此得出結論，目前的房地產市場是正常的，沒有泡沫。我認為這種觀點是錯誤的。
房地產泡沫是指房地產的價格對經濟基礎條件的嚴重背離。判斷市場是否有泡沫，有以下兩種方法：
一是分析市場中投資性購房的比例。因為，在一個時點上，住房的投資性需求會成為未來某個時點住房的供給。因此，一個城市的房地產市場中，投資性需求的比例不能超過一定的界限，否則會危及房地產市場的健康和穩定。
第二種方法是分析房價和收入的比。從世界發達國家走過的曆史看，平均房價與平均家庭收入的比值在5左右比較合理，超過該比例，有效需求會下降，房地產市場就難以持續繁榮。
我們用上述兩種方法來分析上海的房地產市場是否正常：
1 上海市的投資性購房比例相當大。據上海房管部門調查統計，2003年年底上海投資購房占16.6%，這個比例是相當高的，已經超出了國際警戒線60%。
2 房價收入比超過14。目前的上海平均房價已經超過每平方米8000元，即使按每住戶80平方米計算，房價收入比已經超過14。而從目前上海人的實際收入看，房價收入比應大大小於10∶1。
房地產是個特殊的市場，我們不能用一般的市場均衡理論去解釋和分析該市場的問題和現象。麵對現階段泡沫，政府應該采取更有效的手段去加以調控。
——尹中立《正視房地產市場特殊性》（2004年11月23日《上海證券報》）
尹中立應該是繼謝國忠之後，再次提出中國房地產市場有泡沫的著名學者。這篇文章也是尹中立關於房地產泡沫的一篇著名文章。這篇文章一出，上海成為全國關注的焦點，因為它是房地產泡沫的典型城市。
不過，這時候的任誌強似乎並沒有形成完整的關於泡沫論的看法，盡管泡沫論滿天飛，向來擅長理論加數據的任誌強，卻並沒有立刻寫出長文來批駁泡沫論，僅僅是當記者采訪時拋出了自己的觀點。
如今看來，當時的市場是沒有泡沫，因為與今天的房價相比當初已經絕對不可同日而語了。
觀點三： 中國房地產不可能出現日本式的泡沫
2005年初，一個讀書欄目請我做《泡沫經濟學》的讀書有感，我曾列舉了日本當年產生泡沫時的情況與中國現狀的比較，並認為其中差別巨大，因此也得出中國房地產根本不可能出現日本式泡沫的結論。
中日房地產最核心的差別在於幾個方麵： 日本土地從家庭向機構與政府轉移的過程中，是買方價格形成的增長，家庭的收入增加。中國土地是從國家壟斷向機構與家庭轉移的過程中賣方價格形成的增長。
日本是寬鬆的金融政策與零首付的土地抵押信貸，以增加流動性為主。泡沫之後形成的是政府與銀行的壞賬，企業與個人實際支付的自有資金風險極低。中國是雙緊的金融政策、企業用自有資金支付土地全款後的開發信貸和二至三成首付基礎建築物封頂之後的個貸政策，企業與個人以自有資金支付為前提和基礎，無資本市場的支持。
日本的股票市場與土地市場的融資互補，既可以發股票購買土地也可以利用土地增發股票，兩者之間的價格相互推動增長。中國的股票市場與土地市場隔離，能利用資本市場融資的地產公司不到企業總數的1%，而地產上市公司的市場占有率不到15%，但股票市場的上漲有可能分流地產市場的資金。
日本是所有類型的土地與房屋價格均發生價格巨變（重點在東京和大阪）。中國隻有部分城市的部分類型房屋價格增長，尤其是大量中低價位的房價變化不大，二三線城市的住房價格變化不大。
日本房地產增長中並非以住宅的自住需求為主，其非住宅類型的建築所占比重遠遠大於中國，其城市化比重早已超過70%，房價增長與城市人口增長幾乎無關。中國房地產需求增長中以住宅的自住需求為主，全國用於出租的住宅總量約為存量的2%，住宅建築占總建築量的70%，目前中國的城市化率僅為42%，房價的增長與城市戶數增加以及城市人口增長所引發的供求矛盾相關緊密。
如果基本經濟背景與前提有重大差別，日本是不能當鏡子的。
——2007年1月22日任誌強博客文章《別拿日本泡沫當鏡子》
任誌強之所以有這樣的觀點，可能是基於他對日本情況的不了解，或者他並沒有看過黃皮書的全部內容。