第14章 越調控越漲 (3)
可見，對第二套住房提高首付和提高信貸利率，從經濟邏輯上大約是找不到理由的。央行給出的定義既不是統計標準的第二套住房，也不是風險防範的根源。
當多重社會矛盾並存時，用單一政策很難達到預定目標卻常常會在雙刃劍的作用之下為治心髒病而引發了血壓病、因治肺病而傷了肝和胃。當醫生給病人打青黴素之前首先要做的是藥用反應實驗，否則就可能未治病而先要命。
——2007年10月27日任誌強博客文章《關於二套房的爭論》
其實，最近房地產市場的問題，主要是房地產開發商一直把房價頂在天花板而不下調，導致自住型購買住房民眾的需求無法釋放，從而使全國住房銷售迅速下降，甚至於不少地方出現住房銷售的嚴重萎縮。麵對這種現象，不少房地產開發商及地方政府把其原因歸結為央行的緊縮政策及按揭貸款製度，認為是商業銀行流入房地產的資金減少所至、是第二套住房政策沒有放開所至。
因為，房地產開發商及地方政府清楚地知道，這次房地產市場銷售的迅速下降，其關鍵的政策是由於2007年央行及銀監會出台把住房消費及住房投資嚴格區分的359號文件及452號文件。
正因為這些文件把房地產的投資與消費進行嚴格的區分，從而把炒作與投機逐漸地趕出房地產市場。正因為，炒作與投機退出房地產市場，從而使得房地產市場的需求對象格局發生了根本性變化，以炒作、投機為主導的房地產市場改變為以住房消費為主導的市場，但房地產市場價格則不向這種對象調整，房地產市場銷售自然也會減少。
隻要有一點點政策的變動，國內房地產市場就會發生根本性的變化。這種現象隻能說明2005—2007年房地產市場繁榮、房價快速飆升，並非是住房自住性需求所導致，而是房地產投機及炒作的結果。因為，隻是對房地產投機及炒作進行一些限製，要求房地產投機者不能夠享受住房按揭優惠政策，以市場價格定價進入市場，那麽，房地產市場銷售就迅速下降。
如果由於房地產投機及炒作需求減少而認為要放鬆第二套住房按揭貸款政策，那麽不僅與24號文件精神、報告的“民有所居”等基本精神不相符合，而且也與最近的房地產新政策把住房問題放在民生下的精神不相符合，也完全背離了房地產市場發展的根本宗旨。這樣，就會把住房看做是一個投機炒作的產品、把房地產看做是一個投機炒作盛行的市場、把房地產市場看做是製造短期GDP增長的工具或者是地方政府財政收入的工具。如果房地產市場是這樣，那麽我們發展房地產市場的意義何在，更何況房地產市場發展是用屬於全國人民的土地在生產啊！
因此，對於當前中國的第二套住房按揭貸款政策，不是怎樣放鬆的問題，而是全麵的改革與完善。比如，降低個人按揭貸款月還款所占收入的比重、製定個人收入真實性審核有效標準及方式、加強對個人信用評級及根據不同個人信用評級采取不同的風險定價等。在此基礎上嚴格區分住房的自住性消費及投資性購買，並嚴格采取區別性風險定價。就如房地產新政那樣，對自住型購買住房可以有更多的優惠政策，對於投機炒作住房購買則要嚴格限製。隻有這樣，才能控製國內商業銀行係統性風險，同時防範信用風險及操作風險。從美國次貸危機的經驗教訓來看，國內銀行監管部門，決不可為了短期的經濟繁榮而製造長期的金融風險，危及國家金融安全。
就目前的情況來說，當前的第二套住房按揭貸款政策不僅不能夠放鬆，反而要進行全麵的改革與完善，特別是要製定一套嚴格的個人住房按揭貸款審查製度，讓那些沒有支付能力的人不能夠進入房地產市場，讓那些希望通過金融杠杆來炒作房地產的人或是不能進入房地產市場，或是讓這些人進入房地產市場也無利可圖。如果我們的監管部門看不到這一點，而要放鬆當前的第二套住房按揭貸款政策，那麽短期的繁榮一定會帶給中國經濟長期的災難。甚至於短期繁榮也無法製造，製造的僅是房地產泡沫。美國納斯達克泡沫破滅後，格林斯潘所製造的房地產短期繁榮也就是目前美國金融危機惡果的根源！
——2008年10月26日易憲容博客文章《放開第二套住房按揭是在製造金融風險》
任誌強和易憲容分別從權利和金融風險兩個角度出發，對二套房按揭貸款政策進行了評說。任誌強首先從權利的角度評說，居民有權利購買二套房，而且如果出租了，也是在解決居民的住房問題，因為隻要是有人住，就是解決了住房問題；從金融角度，任誌強認為二套房購買者都具有良好的經濟能力，不會出現壞賬。
而易憲容則說，一定要打擊市場投機行為，否則市場房價暴漲會引起金融風險。這次，筆者要讚同易憲容的觀點，中國房地產市場確實如此，投機行為過剩，政府對投機的打擊力度不足，導致市場房價過高，也使得社會兩極分化。政府應該加大對投機性購房的打擊力度，也正如易憲容所說，當前二套房貸的政策要更完善一些，需要改革和完善。
易憲容說得很對，政府確實做得很少，政策水平本身不高，還時常搖擺，常常使得政策虎頭蛇尾。此番他們論戰的二套房貸政策，在2008年金融危機的衝擊下立刻開放。
觀點九： 房價下跌影響最大的不是開發商
房價下跌誰的損失更大？肯定不是開發商。
中國人擁有自有住房產權的比例高達85%（尚不計算中國農村），也就是說房價的波動首先影響的是中國城鎮的絕大多數家庭的財產價格，而不是僅僅影響開發商。
其次，影響的是國家或城市擁有的國有土地價格，土地的出讓價格標誌著地區政府或人民擁有的土地財富。為什麽許多地方政府出台了大量的“救市”政策。他們首先是在救自己，因為沒有了開發商這個群體將土地轉化為房屋產品、轉入到消費的流通，那麽政府就無法實現土地的收益，無法實現基礎設施的投入等城市建設與改造的公共支出。許多地方政府的支出中，土地收益占到了40%～60%的比重，因此也影響到城市的其他經濟發展。
其三，影響的是勞動就業。也許沒有人算過房地產對就業的影響，但一算就會嚇一跳。每100萬平方米的建築大約要影響到30萬人的就業，約用20萬噸鋼材、300萬平方米的鋼模板、8萬套門窗，2萬套衛生潔具、幾百萬平方米的裝飾材料，以及各種管材、水泥等其他建築材料，會有人做設計、物業管理、打掃衛生、銷售與管理
其四，影響的是銀行等金融係統。銀行會給各種與房地產有關的行業貸款，如果因房地產價格的下跌而影響到這些相關行業，就會產生還貸風險。銀行會給地方政府土地儲備與基礎建設貸款，而土地收入的減少會影響到政府的還貸能力，大量用房屋等固定資產抵押的貸款也同樣如此。
銀行提供有個人消費貸款，房價的下跌中就有可能出現還貸的壓力與困難，還不上房貸，更還不了車貸等其他貸款。
銀行還提供給開發商貸款，自然這一還貸能力要依賴於市場的發展了，尤其是銀行的抵押品也許不是建完的房子，而是爛尾樓。
其五，大約才是開發商損失。在房價下跌中那些低土地成本的房價也許仍有豐厚的利潤，但天價土地的成本就難以控製了，在有盈有虧之中會有人活得很好，有人活得很艱難，但總會比失去住房的危險要小些。
當危險更大時，爛尾樓就成了開發商逃避風險的港灣。
合並起來影響的則是中國的經濟。如果經濟坐上了滑梯，那麽人民的收入減少了，財政的收入減少了，國家的收入減少了，又會讓那些試圖從房價下跌中獲取好處的人占到什麽便宜呢。
——2008年9月15日任誌強博客文章《誰的損失最大》
最近一些地方政府推出了各種救樓市的政策： 提供最少0.5%最多7%的購房補貼、減免稅收、購房可辦理戶口、提高公積金貸款額度
部分開發商可能幻想，房價又要繼續大漲了，部分炒房人可能蠢蠢欲動，準備入市了。然而可以肯定地講，地方政府的救市行為一定失敗。原因如下：
1 過高的房價遠遠脫離了正常居民收入的購買能力，必然大跌；
2 地方政府沒有足夠的財力救市；
3 中央政府不可能出手救市；
4 銀行不會冒險介入；
5 救市與現有政策相悖；
6 地方政府救市與土地財政自相矛盾。
日本和中國的香港地區、廣西北海、廣東惠州、海南省的房價下跌，都沒有因政府救市而止跌。上海1998年推出的22條救市措施的力度更是遠大於目前所有地方政府： 買房辦理藍印戶口、購房款5年內從個人所得稅稅基中扣除、降低稅費、最低首付從三成降為兩成、最長貸款期限從15年調整到20年。即便如此，房價也未立竿見影地上漲，2001年開始的明顯上漲，是因經濟增長後居民的住房需求及購買力增加，而非是三年前的救市。
有效救市必須提高居民收入，或降低房價，即降低房價收入比。而這都需要一個相當長的過程。除此之外，地方政府的任何救市行為都隻是隔靴搔癢，緣木求魚，必然以失敗而告終。
——2008年10月21日黃祖斌博客文章《地方政府救樓市必然失敗》
2008年金融危機之後，相比政府抑製房價快速上漲，政府防止房價下跌的效率確實高了很多，四萬億政策迅速出台，隨後各部委、地方政府跟進，救市的政策一輪輪出台，顯示出了極高的效率。當然結果也很好，2009年全國房價大漲，漲幅近五成，成為中國50年來房價上漲最快的一年。
顯然，政府出手的原因可能正如任誌強所說，房地產行業所涉行業太多，事關整個經濟全局，萬一出事，茲事體大，誰也不敢承擔責任。也正如有專家所言，房地產業綁架了中國經濟，確實如此。房地產業與中國經濟的高度關聯性，已經迫使中央政府對房地產行業愛恨交加，卻不敢對之下重手。
黃祖斌講的道理是非常正確的，可惜的是，中央政府采取的政策卻是與之相反。
觀點十： 不是救市，而是糾錯，房價下跌將引發
嚴重後果
房價下跌會給社會帶來什麽？首先是不會給窮人帶來任何好處，即使是按現有的製度看，房價的下跌一定會讓地價下跌，政府的土地收益減少，同時使政府提供城市改造和提供公共產品的能力減弱，也讓專門用於給窮人建設廉租房的支付能力下降、市場的投資下降、稅收下降、就業下降，並且嚴重時會引發消費下降、經濟下滑或金融危機，甚至社會動亂與政權變更，那麽這一切給窮人帶來的隻能是災難而沒有任何好處！
要救的不是市場的結果，而是要改變市場的遊戲規則、改善市場的消費與投資環境；要救的是政府自己、要救的是宏觀經濟、要救的是市場經濟。隻要消除了強大的計劃經濟的行政管理方式對市場經濟的幹預，這個市場就會從扭曲的狀態恢複到正常的自我調節中來。失去了自我調節能力的市場更像是失去了生育能力的人。要救的恰恰是讓市場這個人恢複其原有的功能。
——2008年7月31日任誌強博客文章《情緒不能代替規律》
壓力測試結果顯示，房地產價格下降30%，交通銀行開發貸款不良率將增加1.2%，個人按揭不良率將提高0.9%。交通銀行房貸業務餘額占比較小、房貸業務質量較好，個人房貸不良率僅0.37%。
——2010年8月18日交通銀行副行長錢文揮在
交通銀行2010年中期業績發布會上的發言
招商銀行也做過很多壓力測試，新政不會對招行的零售信貸業務產生大的影響。
——招商銀行行長馬蔚華接受媒體采訪時如是說
房價下降40%也不會影響民生銀行的資產質量。
——民生銀行行長洪琦（2010年5月《南方日報》）
房價下跌說可怕也不可怕，可怕的是像1997年東南亞金融危機爆發之後的香港房價，或者又如當年的日本、中國台灣地區，房價跌幅超過50%，整個社會，隨處可見負資產，對整個社會經濟造成重大影響。從這個角度說，房價不能大跌、暴跌。
但房價並沒有那麽嬌貴，稍微跌一些，並沒有什麽。就如這些銀行自己所說，跌個三成，銀行能承受得起。事實上，2008年金融危機爆發之後，南昌等城市的房價已經跌了三成，並沒有出現什麽問題。
所以，任誌強說房價下跌的恐怖情況，是有很大前提的，並不是房價隻要一下跌就會出現。