第13章 越調控越漲 (2)

這是難得一見的博得任誌強大唱讚歌的一項國家房地產政策，這次任誌強可以說是不吝溢美之詞，通篇讚美18號文件，從而貶損121文件。18號文件中國家首次認定房地產為國家的支柱產業，從而被任誌強解讀為是對121文件的否定。

盡管反對者說這兩個文件並不矛盾，但事實卻證明任誌強是對的。18號文件出台之後，121號文件相當於廢止，毫無作用了。開發商們取得了巨大的勝利。任誌強憑此戰，再次樹立了在房地產業界的地位。後來如馮侖說，任誌強總是把別人的事情當做自己的事情，“地產總理”的說法由此誕生。

觀點四：　房貸加息對中等收入者壓力最大

房地產加息對中等收入者壓力最大，真正有錢的人不在乎利息高一點，而窮人又買不起房子。

我認為房地產不會再加息了。如果再加息，老百姓就承受不住了。

從銀行角度來說，銀行調高房貸利率很正常，不過就是想趁機多掙點錢。由於加息幅度較小，此次調息對市場的影響很小，美國連加七次息都沒什麽影響，加這麽點兒有什麽關係？但是按照中國現在的情況，加息是控製不了房價的。加這點兒息解決不了問題。當房地產出現供給不足的現象時，一定要用正麵的方法去調和，包括擴大土地供給，加大社會保障等手段。

——2004年4月5日任誌強接受《競報》專訪時如是說

加息肯定將打壓高房價，原因有二：　

1　加息後，房貸利率相應提高，那麽必然有一部分原本打算按揭買房的人放棄買房。相同房屋供應量情況下，需求少了，價格必然下跌。

2　加息後，銀行存款利率高了，雖然增加不多，但必然有一部分（肯定不是100%，但肯定有一部分人）選擇銀行存款或國債（國債利率同時提高）等無風險投資渠道，而放棄投資房地產這種有風險的投資渠道。需求同樣減少了，價格必然下跌。

——2007年3月29日黃祖斌博客文章《痛斥加息打壓房價或係誤會之謬論》

任誌強說，有錢人對於加息是不在乎的，這一點可能是對的，畢竟對有錢人來說，買套房子的利息錢還是能付得起的。但長期加息，一則是流動性少了，二則是畢竟窮人對錢還是敏感的，尤其是對銀行貸款、按揭這塊，還是有影響的。而且對有錢人來說，錢是資本，更是成本，如果投資房地產的成本太高，他們可能也會考慮改變投資方向。所以，黃祖斌說的是對的，持續的加息之後，必然會使得房價下跌。

觀點五：　要死也是銀行先死，房地產商後死

我們經常看到房地產商一年死掉一萬多家。一個大樹每年都會結果子，每年果子也都要掉下來，不掉就得摘下來，因為它結束了這一輪周期，明年又會長出新果子。

房地產行業的兼並收購基本上是土地和現金的交換過程。對我來說，我是把大把的地換給他，相應地也收到了大把的錢。有可能我這個公司拿了大把的錢活得更好，而他拿了地也活得更好。要死也是銀行先死，房地產商後死。

——2008年4月11日—13日任誌強在“博鼇亞洲論壇”2008年年會上的發言

房地產開發貸款占銀行體係貸款比重並不如大家想象的那麽高，房地產行業資金問題對銀行體係的影響是有限的。

市場上流行的一種房貸測試理論認為：　房價下跌10%，不會對銀行產生影響；下跌20%，影響不大；房價下跌到30%以上，跌破首付比例，才將直接觸及銀行信貸安危的敏感神經。目前在跌幅比較大的一些地方，如深圳市場，曾一度出現當月環比降幅超過16%的情況。今年4月份，深圳房價從去年每平方米17350元的高點跌至每平方米11962元，跌幅已經超過30%。

房地產經營性貸款隻有5.1萬億元，僅占整個銀行體係貸款總額的17%，銀行受此影響是有限的。假定到2008年一季度末，所有個人按揭貸款都為不良貸款，那麽整個中國銀行體係貸款不良率也隻增加11%，鑒於中國銀行體係貸款不良率最高時曾為40%，因此不會造成多少影響。

中國銀行體係內的住房貸款既不像發達國家那樣所占貸款比重過高，也沒有證券化和衍生品化。同時，由於中國是一個巨大經濟體，而房地產具有不動性，房地產市場泡沫的不均衡，也是消化房地產市場泡沫的重要因素。

——《易憲容：　房價肯定要跌　但銀行不會先死》（2008年7月《每日經濟新聞》）

易憲容和任誌強是“老對手”，金融是易憲容的老本行，是易憲容的“地盤”。任誌強說如果房價下跌，要死也是銀行先死，可以說是石破天驚，因為一個開發商率先公開道出了一個行業內公認的秘密。在當前，中國房地產業和金融業幾乎是孿生的。因為現在是開發商拿地後銀行貸款，建築商拿到承建合同後抵押貸款，而購房者購房後也是按揭貸款。所以，從前到後，三個關鍵環節，無不是依靠銀行貸款。所以，如果房價下跌，損失最大的隻能是銀行，加之當前開發商大多數是民營企業，而銀行都是國有銀行，開發商更是將風險都轉移到了銀行身上。所以，有說法是，如果銀行隻要有5%的壞賬，就可以摧毀銀行，的確如此，因為銀行的自有資金為8%。顯然，易憲容把房地產行業對銀行的影響作用低估了。

觀點六：　小產權房是不受法律保護，

買小產權房如偷東西

法理上已經很清楚，小產權房是不受法律保護的，即使在我們要施行的《物權法》上，也明確規定了宅基地是不能向城鎮居民轉移的，那麽購買小產權房就是違法行為。買小產權房和搶別人的東西、偷別人的東西是一樣的。城市居民享受政府對農民的優惠政策，就等於搶其他人的錢。很顯然，各地政府為維護法律的尊嚴不得不發出禁止公開在市場中向城市居民銷售小產權房的命令。當利益無法被法律所保護時，明知故犯者隻能自行承擔損失的責任了。畢竟國家有明文的法律，管理機關也有公告在先。

——2007年7月任誌強在央視《大家看法》節目中的發言

很多的改革都是在違法事實存在的情況下作出的，政府采取的改革措施都是在法律禁止這樣做之後，由於既成事實政府出台了一個政策，承認它是合法的。我們去判斷小產權房到底應該不應該發展，不是看法律怎麽規定，而是看它是不是合理，是不是有利於推動中國的改革、推動經濟增長、推動社會財富更合理地分配。

——2007年7月獨立學者秋風在央視《大家看法》節目中的發言

任誌強說得沒錯，小產權房確實是違法的，所以中央也反複強調小產權房的不合法性。但這在當前中國是一種無奈。一是產權無奈，中國土地的二元結構，同地不同權，而且從法律上來說，當前的這種土地製度安排本身就是違憲的；二是窮人的無奈之舉，他們實在購買不起城裏的商品房，我去購買小產權房，有何不可？當然，這和有錢人去郊區買個小產權房以度假、享受郊區的美好風光，是兩碼事。

所以，從這個角度，秋風說，我們去判斷小產權房到底應該不應該發展，不是去看法律怎麽規定，而是看它是不是合理，是不是有利於推動中國的改革、推動經濟增長、推動社會財富更合理分配。

我個人認為秋風的觀點是對的。因為沒有這一點，改革開放30多年是無法取得今天這樣的成果的。任何一次社會進步總是在突破一些社會障礙。

觀點七：　70%的住房是90平方米以下的戶型

是沒有任何道理的

規定70%的住房是90平方米以下的戶型，這沒有任何道理，這是讓中低收入者直接在一手市場買商品房，而不是進入二手房市場。有人說規定70%的住房是90平方米以下的戶型是因為我們的資源有限，這是削足適履。本來企業的經營是按照市場的需求有不同的選擇造出不同的房子，政府要求所有的人都穿一樣的鞋，這就退化到計劃經濟去了，或者說人們沒有了對生活、對自由的選擇權。

不管是從土地的價格角度看，還是從資源控製的角度看，90平方米都是不合適的。全國現有住房中，一億套以上的住房平均為67平方米，如果再生產這樣的小房子，在未來的二三十年，可能會限製所有人都必須要住小房。如果把原有資產加在其中，大概134平方米的住房是合理戶型，86%的人在自己原有住房的基礎上，更換住房時隻需要再增加20、30、40平方米就可以了。

——2007年4月15日任誌強在“中國經濟50人論壇”上的發言

套型建築麵積90平方米以下的新建住房麵積必須占年度住房開發總麵積70%以上的結構比例要求，是國家八部委為了調控房地產業出台的調控政策，是針對商品住房供應結構性矛盾突出、部分城市房價上漲較快、部分地區住房保障製度建設滯後等作出的宏觀調控，被稱為“90/70”政策。住建部多次在全國建設工作會議上表示，“90/70”政策不得有“絲毫折扣”，各級城市要把新建住房套型結構比例分解到區域，落實到具體地塊、項目。然而，“90/70”政策卻遭到了很多開發商的反對，個中原因很簡單，開發商們不願意讓自己的利潤減少。

顯然，“90/70”政策的實施，增加了建設費用，增加了車位、配套等一係列成本，延長了銷售周期，增加了整體供應量，這些都是開發商們不願意看到的。而從開發商的角度來說，當然是麵積越大賺錢越多，而小麵積反而導致建設成本增加，使利潤相對減少。而作為為富人蓋房的代表、習慣了賺富人錢的任董，自然不會對這種局麵善罷甘休，90平方米住房“不合適論”也就隨之拋出。　

任誌強的此番言論，其實是向“90/70”政策發起的挑釁，在住建部三令五申，強調套型建築麵積90平方米以下的新建住房麵積占年度住房開發總麵積70%以上的結構比例要求，不得有“絲毫折扣”的今天，任董的90平方米住房不合適、134平方米才合理的論調，能否占據上風，被相關部委接受和采納，我看很懸乎。

——池墨《向90平米政策發起挑釁任誌強為何又“放炮”？》

（2007年4月17日東方網）

“90/70”政策是2006年房地產行業宏觀調控之中最為重要的政策，如今也沒有完全放棄，執行多年下來，毀譽參半。

支持者認為，現在房子的麵積下來了，總價也相對低了，這確實有助於中低收入家庭購房。以上海為例，原來兩房的主力戶型麵積是100平方米左右，如今70～80平方米也有了兩房，這對中低收入家庭購房是有利的。

但反對者則說，這一政策不應該全國一刀切，除了一線城市之外，有些三四線城市房價並不高，居住習慣決定，不需要如此小麵積的戶型。所以這一政策完全不符合國情。

另外一個反對觀點則是，正是因為這一政策，使得很多城市的高檔房不足，特別是2009年，上海市場由於大戶型嚴重不足，導致豪宅房價暴漲，從而帶動整體房價上漲。

觀點八：　關於二套房的爭論

央行出台了對第二套住房購買提高首付比例的規定，旨在壓縮投資性需求，並借此緩解無法用提高和增加供給的方式來平衡供不應求的矛盾。但什麽是第二套住房的定義和標準卻引發了社會的爭議，各銀行有著各自的理解，央行也給出了三條底線，於是也就出現了各地各銀行不同的執行情況。

房價增長早已成為社會關注的重點，不從供求關係上根本解決平衡問題，是不可能靠競爭來平衡房價的增長的。近年來土地供給總量是連續下降的，今年開始的土地供給增加也許隻能在明後年變成有效供給。連續幾年銷售大於竣工，逐步加大了銷售與竣工比之間的差距，今年已長期保持在2∶1以上了。僅僅靠限製第二套住房的購買並不能讓銷竣比平衡，反而可能限製了租賃市場的擴大，打擊了更新換代的梯次消費方式，迫使一部分人放棄梯次消費而進入一次性到位的購買性市場。

銀行提高住房信貸的首付通常是從防範金融風險的角度出發的。但實際上，能購買第二套住房的信貸風險明顯低於第一套住房的購買者。

一是用兩套住房的首付去承擔信貸損失的壓力大於隻支付一套首付的壓力；

二是用兩套住房抵押的風險損失小於第一套住房的風險；

三是按現行的中國司法解釋，銀行無法對隻有一套住房的欠貸人實施抵押品拍賣，但對有兩套住房的則至少可以拍賣其一；

四是審核購房者收入和還貸能力時，擁有第二套住房的家庭收入未必比隻購買第一套住房者低