第12章 越調控越漲 (1)
任誌強現在所在的華遠公司，在全國房地產企業中完全是個小企業，毫無市場影響力。但是，任誌強卻有一個稱呼，名為“地產總理”。為什麽會有“地產總理”的說法呢？就是因為他在國家政策出台時，總是要發表觀點乃至寫長文進行點評，當然更多的是批評。而其所言，總是代表了開發商的心聲，因此，他才有了在開發商中的重要影響力。
其中，有的觀點完全影響了中央的政策走勢，比如央行121文件，正是因為以任誌強為代表的開發商們的批判，中央不得不調整了政策。當然，這一調整給開發商帶來了空前的發展機會，成為中國房地產市場發展最快的幾年。00第五章越調控越漲觀點一： 1998年房改是換湯不換藥
房改的優惠政策隻會麵對有可能從財政或單位將建房資金轉化為住房補貼的人，最可靠的是財政給予補貼的人，因為他們是政策的決定者，也必然是最大的獲利者。
房改政策不從建立市場經濟的觀念出發，不按市場經濟的規律辦事，其結果要不就是房改政策在一段時間之後失敗，要不然就是在一段時間後中國房地產市場漸漸消失。
解決中國住房問題的根本出路不是靠房改和經濟適用房，而是靠堅持改革開放，建立完全的市場經濟機製，並靠市場經濟的高速發展而大大地提高職工的工資收入，隻有提高工資收入才能公平、合理地市場化解決住房問題。
——任誌強《房改對市場經濟產生的影響》
（1998年10月7日《中國房地產報》第六版）
任誌強對房改的曆程、多層次的住房供應體係以及我國房地產的特征及發展前景認識不深任誌強首先是一個商人，從“在商言商”的邏輯出發，任誌強的觀點肯定都是在為商人自身的利益服務的。
——餘炳鬆《房改政策有利房地產業的理性發展》
餘柄鬆是目前所知道的第一個與任誌強叫板的人，也是任誌強第一個寫長文予以反駁的人。他也是第一個公開說任誌強的觀點是為商人自身利益服務的人。
在任誌強文章中，首次展現出其強大的邏輯能力和數據處理能力，小學語文並不好的任誌強，文章寫得卻極為專業，絲毫不遜色於有些專業人士。
任誌強的觀點之中，有一點並不對，房改要麽失敗，要麽房地產市場就沒有了，這兩個預測都不準確。這次的房改是中國房地產政策和市場的一個轉折點，今天房地產市場的火紅，也是拜該政策所賜。
不過，任誌強關於建立完全的市場經濟機製的建議倒是要麽被中央采納，要麽暗合中央想法，中央也確實是這樣做的。
觀點二： 央行121文件的嚴格執行將與央行的初衷相違
央行121文件如果嚴格執行，不僅會事與願違，還將使整個經濟形勢受到影響。房貸的違規現象是銀行內部管理的問題，不應該拿房地產商開刀，如果銀行執行新政，許多房地產開發公司將麵臨資金鏈斷裂的問題，而且銀行也將要冒大量貸款無法回收，造成呆賬死賬的風險。
今年年底明年年初，首輪資金競爭下的失敗者就會敗走江湖，近兩成的樓盤出現爛尾。對有些項目來說，就算不會出現爛尾，但是，因為資金捉襟見肘，延期交房就成了理所當然的事情。
新政的發布並不能夠有效地解決房貸違規現象，反而會因為規定的不盡合理而促使更多的違規現象出現。文件對土地儲備貸款的發放、房地產開發貸款、建築施工企業的貸款都進行了一定限製，這種做法不僅傷及了大部分房地產企業，對於自有資金不足的中、小房地產企業更是致命的打擊。
經濟適用房的開發不是大公司關注的熱點，它的承擔者主要是中小企業，商品房檔次的結構調整將會因為中小企業遭受打擊而落空。目前，建築施工企業墊付資金給房地產開發項目已成為眾所周知的慣例，央行認為這一源頭是銀行對建築施工企業發放的流動資金貸款。
因此，在政策調整中規定對於將流動資金墊付房地產開發項目的建築施工企業，商業銀行不再提供信貸支持。
而這一細則根本是行不通的。已經上馬的項目，如果停工會增加施工企業的成本，給施工企業帶來的將是更大的損失。而對於購買高檔住房、別墅或兩套以上住房（含第二套房）的借款人，商業銀行可以適當提高個人住房貸款的首付款比例，這種規定不符合市場經濟的規律。同樣的商品，根據購買者持有資金的富餘程度不同定出不同的價格，這是沒有道理的。政策要向中低收入者傾斜，正確的途徑應該通過福利補貼，而不應該用價格約束。而且銀行對於是否是第二套住房的購買在界定上存在難度，對購買者進行市場調查將會增加銀行的交易成本。對於是否屬於高檔房，也因為不同的地區、不同的經濟發展情況而有待爭論。房地產業的發展遭受打擊，將會對整個經濟的運行形式都造成不良的影響。
總之一句話，銀行的這一政策與推動房地產的持續快速發展精神是相違背的。
——萬誌芳《任誌強： 121文件的嚴格執行將與央行的初衷相違》
（2003年7月《中國經濟時報》）
一些房地產巨頭運用（或曰“操縱”）輿論工具的技巧也在迅速提高，日益嫻熟。號稱“地產總理”的任誌強堪稱個中第一高手。采用利益輸送手段駕馭媒體，並非最高明；自己不用直接輸送物質利益卻能自如駕馭媒體，這才是強中之強，任誌強在相當程度上已經達到了這個境界。
對於市場化媒體而言，最大限度“吸引眼球”是頭號重點；正因為如此，盡管任誌強在私下的言行做派並不那麽劍拔弩張，盡管他的某些言論未嚐沒有道理，但即使是正理，深諳此道的他也要刻意以觸犯眾怒的挑釁式口吻“放炮”，力圖吸引眼球的媒體又會進一步取舍加工，讓他的說法更加聳動，任誌強也就達到了不費分文駕馭媒體放大其聲音的目的。正是依靠這種技巧，盡管任誌強掌管的房產公司規模在業內排不上號，他在房地產業界的江湖地位卻巍然屹立。而公司規模遠遠超過他的一幹房地產大鱷們之所以拱手讓出“房產總理”的地位，除了任誌強在該行業的資曆之外，恐怕也是對此心有默契，一個利用有利環境悶聲發大財，一個高聲“放炮”爭取有利政策環境，各司其職，分外“和諧”。
——梅育新《房地產利益集團的組成和能量》（2010年5月《南風窗》）
2003年，央行出台了121文件，核心內容是控製開發商的銀行貸款，該文件出台之後，遭到了任誌強、馮侖等開發商們的強烈反對。正如《南風窗》雜誌所說，央行121文件風波成為房地產利益集團的重要裏程碑。確實如此，最終開發商取得了勝利，2003年8月31日國務院出台18號文件（《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》），幾乎完全否定了央行的121文件。
隨後，2004年全國房價大漲，2005年政府不得不宏觀調控。有觀點認為，如果2003年央行121文件能夠完全執行，房價不至於如此失控。現在，越來越多人認為，央行121文件是沒錯的，是央行難得一見的好文件。
觀點三： 18號文件標誌著住房製度從有計劃的實物分配向完全市場化的過渡真正開始了
新的18號文件進一步將23號文件（《國務院進一步深化城鎮住房製度改革加快住房建設的通知》）中殘存的非市場化因素進行了深化改革，使中國最昂貴的住房商品消費行為加速市場化。在中國的經濟改革中，住房是涉及城鎮居民生活直接利益的最後一個攻堅的堡壘。當住房完全市場化之後將修改的大約是憲法中“國家合理安排積累與消費”的條款了。市場化是中國經濟改革的重要目標和促進經濟發展的必要手段，市場化將使資源配置更加合理並發揮最大效益。
18號文件標誌著住房製度從有計劃的實物分配向完全市場化的過渡真正開始了。當23號文件出台時，我們就在呼籲，經濟適用住房應列入城鎮低收入家庭的社會保障體係之中。五年實踐，經濟適用住房合理地承擔了貨幣化分配向市場化發展的過渡性任務之後，終於被國務院明確為不是讓富人占納稅人的便宜發財，而是真正應列入社會保障體係的低收入家庭安居樂業的政策性住房。政府將不再利用經濟適用住房來平衡市場的房價，不再利用經濟適用住房調控市場，而是真正承擔了應用二次分配調節、公平、合理補貼、切實保障的工作任務，提供保證社會穩定的公共產品。
從23號文件中多數人購買經濟適用住房過渡到隻對享受社會保障的家庭提供經濟適用住房，實際是對低收入人群的一種保護，限製了不該享受政府優惠的購買人群與應受保護的人群之間的競爭，同時使國有資產和財富的轉移支付合理地補貼到應受補貼的人頭，同時也是對房地產市場化的一種保護與推動。不是在與市場爭食，而是努力實現社會公平。
曾經引起眾多爭論的銀行信貸政策變化問題在文件中也給出了結論，一是肯定了央行防範金融風險的重要性；二是強調了防範風險不能影響發展住房信貸，尤其是不能因信貸政策的變化而影響全國的房地產業發展的大局。對符合條件的企業和項目更要加大信貸支持力度。對即使是已經出現違規的項目和行為也要妥善處理，化解風險，而不能一刀切地簡單處理並造成銀行更大的金融風險。
18號文件與121號文件最大的差別有四。
其一是對全國房地產市場的認識有差別，18號文件所肯定的前提是全國的房地產市場是健康的，沒有泡沫，局部地區有些問題但不是全局有問題。而121號文件則將全國的投資高增長歸罪於房地產，並認為泡沫是全國性的，是普遍性的。
其二是房地產市場化的目標是滿足不同收入家庭的住房需求，而不是隻解決和滿足中低收入家庭的住房信貸，尤其不能設置政策性障礙。
其三是18號文件的出台廣泛地多次征求了各方的意見，使文件建立在更符合不同管理部門與利益主體所反映的市場實際情況之上。而121號文件則更多的是一種閉門造車。
其四是18號文件更注重中國巨大市場中的發展差異，首次在製定經濟發展政策中強調國家統一政策指導，各地區因地製宜、分別決策的非一刀切的靈活做法。而121號文件恰恰忽視了各地的經濟發展差異，不是用大禹治水的方式而是用“四麵堵截”一刀切的方式解決全國性的問題。沒有人不讚成防範金融風險，但“妥善處理”遠遠優於“四麵堵截”，可見國務院的水平大大高於央行一頭。
——2003年9月新浪房產文章《華遠總裁任誌強談121號文件和18號文件》
曾參與18號文件修改階段討論的國務院發展研究中心宏觀部副主任陳淮認為，18號文件和121號文件級別不同，管的也不是同一回事。
“121號文件管的是金融係統，18號文件管的是房地產業，不存在誰否定誰的問題。”而關於房地產信貸問題，陳淮說：“121號文件也沒有說符合條件的企業不給發放貸款啊！而18號文件也沒有說不符合條件的也要發貸啊！”
“銀行的貨幣政策向來都是管短期的，美聯儲一年調10次息，管的就是短期，而以城市化為主要特點的中國房地產業的發展則是長期目標和長期任務，國務院18號文件著眼的是房地產市場及城市化。兩個文件，一個管短期，一個管長期，我看不出這裏邊有什麽矛盾之處。”陳淮說。
而中國建設銀行總行房地產金融部業務副總經理徐迪的看法是，121號文件是在規範商業銀行的房地產信貸操作。中國人民銀行廣州分行副行長王自力也認為，121號文件的出發點其實無可厚非——大多數房地產企業的自有資金規模都很小，常常隻有不到10％，其餘全部都是借銀行的。而房地產企業對銀行的這種高負債率意味著，一有不測，房地產企業的風險就會轉化為銀行的風險。“而就出現不測的幾率看，房地產企業比其他企業要大得多，特別在房地產開發過熱時。”
對此，陳淮以更開闊的視角指出，為了降低銀行風險，現在需要尋找更多的房地產信貸供應者，不能單靠銀行一家。而且，房地產是高風險行業，銀行顯然不能過多地承擔這種高風險行業的貨幣供應。他認為，企業債券、住宅信貸資金打包上市、股票上市都是可以考慮的新渠道。
——張文豪《2003房地產新政18號文並不意味對121號文的否定》
（2003年10月《財經》）