第11章 地價推高房價 (3)

不過，這個批判任誌強的觀點，也是非常有價值的，這篇文章提出了一個很明確的觀點，當前中國房地產過剩問題。確實如此，中國房地產總量其實並不缺，因為擁有兩三套房的人太多。也就是說中國貧富分化比較明顯，富人擁有的房子太多，加之投機、炒房，使得市場上出現新房緊張局麵。而在國外，對於富人過多占有房子，有著嚴格的法律稅收製度的製約。而我國現有的稅收製度對比的製約是非常有限的，以至於全民炒房，房價高漲，市場也供不應求。

觀點七：房地產商需要囤地，手裏有糧心中才不慌

開發商沒有多少錢能囤那麽多地。如果囤了1萬公頃，再供1萬公頃，他可不就噎死了嗎？沒有土地“招拍掛”的時候也有囤地，那時候就沒有天價地嗎？如果所有農村宅基地按城市容積率計算的話，大概能增加4萬畝土地。可是製度決定農村土地是農村的，城市的土地是城市的。

現在商品房的供應指標越來越少，今年也一樣，國土資源部說的81個城市增加這麽多供應量，80%是經濟適用房，20%是商品房。如果擔心下一頓沒有了，房地產商是要囤地的，手裏有糧心中才不慌。

——2009年8月18日下午任誌強在以“豪宅饕餮VS萬元房荒”為題

的地產中國新思維論壇上的發言

房價越漲越邪乎，房地產商囤地也越來越明目張膽，當然捂盤惜售也成為“行規”。現在給了人一個印象，房地產已經成了一脫韁野馬，沒人敢去也沒人能夠駕馭得了了。這種囂張，最近又由任誌強、潘石屹雙雙“放炮”（《羊城晚報》語）得到了充分的演繹。起因據說是因為國土資源部官員此前稱，每年供應的土地開發商都建不完，又據說是因為國土資源部網站上刊發了一篇題為《單增供地難穩房價》的文章，惹得任、潘兩位老大不高興了，於是在近日舉辦的“地產中國新思維論壇”上，兩人一齊“放炮”。奇詭的是，“放炮”的核心，不是去搞清楚到底有無囤地，而是集中在“國土部門供地不足”上。潘石屹直言不諱地表示：“如果明天地價是下跌的，開發商就不會囤地。”任誌強則更大大咧咧：“如果說一個人老擔心下一頓沒飯吃了，就會把饅頭留下來一半。如果你知道後來還有很多饅頭等著你，你還會留著一半饅頭嗎？”

“饅頭論”理直氣壯。猛一聽，頗為有理。但現在的問題是，房地產商手裏到底有沒有“饅頭”？事實上，最近上海、廣州、杭州、北京方麵關於囤地的報道屢見主流媒體，囤地案例比比皆是，有的一囤就是五六年，地拿到了，奇貨可居，但就是不蓋房，等著漲價，“饅頭”不是沒有，而是成筐成筐地晾在那。與地好有一比的是房。各地房地產商手裏的房子，有的是，“陳貨”有的是，“饅頭”有的是，但就是不拿出去，也是奇貨可居，囤積居奇，想砸出個大價錢。想法是好的，在商言商。但這些房地產商就想也不去想，我國的國情，能有那麽多足量的土地給他們去“玩”嗎？他們想也不去想，在你這處處都是黑幕，處處都有貓膩的房地產業裏，把本屬“國土”本屬人民大眾的土地任由你們去大牟其利、大賺其錢，拿人民大眾的共有資源去喂肥你們本已鼓得不能再鼓的荷包，公理何在？

這些房地產商之所以如此肆無忌憚，如此睜眼算“瞎賬”，他們當然是有恃無恐，摸準了一些地方政府之類“官字號”的脈。的確如此，本來說好了拿地後有期限要開發要建樓，過期不用要處理的，但不處理了；本來說好了要關心照顧一下購房人即消費者的購買承受力為民生考慮考慮的，但因金融危機等理由又傾向於力保房地產了；本來說好了銀行房貸上要卡一卡，這樣房地產商就不敢捂盤不敢囤地了，一轉眼貸款政策鬆動了人家房地產商手頭又活泛了，於是捂盤囤地又堂而皇之公行怪不得任、潘們氣壯如牛、凶猛如虎啊！

任、潘當然有其說話、發表意見的權利。但這種明顯叫板性質的“放炮”，顯然是心中有底。他們倒是有了底了，苦的是老百姓，對於房價越發沒底。我想，恐怕還不隻是老百姓，官方特別是一些地方政府官員心中有時也會忐忑——他們恐怕也害怕太過受製於房地產商了。官方沒底、百姓沒底，這是好事嗎？

難道我們隻能眼睜睜地看著這些房地產商拿著大把大把的“饅頭”高叫沒有“饅頭”吃嗎？！

——2009年8月29日“朽木”文章《人民時評：房地產商憑什麽高唱“囤地有理論”》

囤地可以從兩個角度去看。從市場的角度，囤地是沒有錯的，因為企業有權利儲存原材料，以降低未來的產品價格，這是完全正確的商業選擇。所以，任誌強總是在為房地產市場的市場經濟而鼓與呼，他始終在不遺餘力地鼓吹房地產市場要完全實現市場化。而批判他的觀點，總是從中國房地產市場的特殊性出發。所以，雙方都是有道理，總是能爭得麵紅耳赤。

到底是囤地還是不囤地，要看土地是否滿足了開發的需要。客觀評價，市場化，沒錯；當前國家打擊囤地更是沒錯。從國家的角度來看，隻有開發商能及時開發，市場供應量大，才能夠穩定房價。所以，這幾年每每土地出讓總是有一個條件，要求在一定時間範圍內開發，這是完全正確的。

觀點八：倒賣土地具有合法性，並不全是犯罪

銀行嚴格控製土地信貸，不許用銀行貸款給開發商購地。必須交足土地出讓金之後，才能獲得土地權證書，“土地倒爺”們成為自有資金投資者和要承擔土地價格變化風險的交易方，更不可能用高於土地市場公開價格的價錢進行交易。如果“土地倒爺”們的土地價格高於市場價格，就難以成交，如果低於就不會推動價格上漲，反而有助於對價格的平抑。

許多土地的“倒爺”們轉讓的並非是已經出讓的土地，而是轉讓了法定的二級開發權，大量曆史遺留問題形成了“8·31土地大限”之前擁有了二級開發的建設用地權。政策的變化打亂了原有的開發模式與程序，於是許多開發權就變成了稀缺資源並具有了價值，轉讓這種開發權也成為一種“職業”。“倒地”至少要支付大量的資金，有許多費用與成本，而開發權的轉讓卻獲利不少、成本頗低。

所有的“倒”都來自經濟製度的背景，讓“倒”具備了贏利的條件，貿易如此、資源更是如此。土地供給的壟斷以及計劃落後於現實會必然造成市場中交易的差價，更重要的則是“土地公有製”所決定的財富分配手段，必然會讓更多的人利用這種公權向市場轉移過程中的一切機會，合法地取得更高的利潤。

要受到批評和攻擊的不是市場中的合法行為，如合法的土地轉讓、合法的不動產投資以及一切用合法手段獲利的行為。如果從情理而非法律的角度認為，這些投資與轉讓有可指責的地方，那麽是法律或經濟製度存在問題。要改的恰恰是讓社會無法堅守道德的法律或製度。僅僅用情理去限製與攻擊市場的行為，不如讓法律來判斷事實，否則就永遠不會有公民的權利保障和生活的起點公平。

——2009年11月10日任誌強博客文章《“倒”不是一種犯罪》

“難道其他的資源與商品都可以存儲，用於轉讓或叫‘倒賣’或叫投資，就隻有土地不能合法地存儲與轉讓嗎？難道那些爛尾的土地、樓盤就隻能繼續爛著嗎？難道利用信息、資金與專業技術進行土地的開發有錯嗎？難道土地不是一種商品，並且具有投資和轉讓的合法性嗎？”

上麵這段話摘自其文，位於文中倒數第三段（既然“倒”不是犯罪，那我就倒著數了）。再讓我們來看看《中華人民共和國憲法》第一章第十條：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。”

憲法說得再清楚不過了，而任先生說土地是商品，我不知道他對商品的定義這個常識的理解程度。土地不允許交易，不用於交易就不是商品！說得輕點，他是對常識的不理解；說重了，他是對憲法和公有製的公然挑釁，結果會是怎樣呢？

對倒地我也是心存質疑的。一是政府出讓土地使用權時與開發商簽訂的合同中是否有相關限製；二是開發企業的工商登記營業範圍中是否包含土地使用權經營。從另一個角度講,以倒地謀取利益就如奶粉中添加三聚氰胺,一個是看得見的毒，一個是數得著的毒。

——2009年11月11日“碩眼無忌”的博客文章《任誌強嚴重違憲該不該被追究》

任誌強從商品、從市場經濟的角度出發指出，“倒”是沒有問題，這是市場流通的需要。所以現在再也沒有什麽投機倒把罪。從這些角度來說，任誌強是沒錯，因為土地市場也需要流通。倒不見得就一定是隻賺不賠的，風險也是極高。

當然，從反對者的角度來說，土地具有特殊性，並不是普通的商品，當前我國的土地製度也不是私有製，還是公有製，所以，這些都決定了土地是商品，但不是普通的商品，甚至不是商品。也因此，土地買賣經常和政府以及相聯係，倒地也總是被認為是一種惡。加之當前房地產市場始終快速發展，政府希望能及時開發，如果土地倒來倒去，那麽開發周期必然就長了，這和中央的政策是相違背的。所以，政府限製倒地也是有其暫時的合理性。

觀點九：中國可供開發的土地還有很多

其實中國有的是地，我從來沒有覺得中國沒有地了，960萬平方千米，我們隻占了全國國土的0.3%，而按同樣的人口密度，1%的國土就可以把中國的14億人全放在城市裏。

我國可用耕地是14%，未開發土地占20%多，把這些房子都蓋到未開發土地上比蓋到海上容易得多，蓋到海上畢竟成本高。所以我覺得我們的土地多得是，小學第一堂課學的就是我們中國地大物博，中國有的是地，關鍵是把那些無效的土地變成有效的土地。

我從迪拜回來，迪拜是個大沙漠，但是迪拜的建築速度比我們快得多，蘿卜快了不洗泥，現在迪拜準備建接納1億人口的新的機場，雖然現在還沒有建，但是鋼鐵廠已經在準備了，預計2008年要投入使用。我們首都機場用了20年的時間到現在隻能接待7000萬人。我們的建設速度和人家的建設速度簡直沒法比，我們不比人好，也不比人快。其實我覺得可能還是我們的政策在某些地方出了點什麽小毛病。這個機器裏可能哪個螺絲釘不太合適了，所以運轉得不太好，我想如果運轉得更好的話，不是我們在說綠色問題，而是說整個社會都會更加綠色。

綠色的其中之一就是像我們運蔬菜的可以有綠色通道，運吃的可以有綠色通道，但運別的不行。如果所有都是綠色通道就不行了。

——2007年4月20日任誌強在“房地產的綠色議程論壇”上的發言

在實施擴大內需的政策過程中，國土資源部及時調整了土地供應政策，減少了審批環節，製定了一係列支持擴大內需的土地政策，取得了初步成效。

但是，一些地方在實施擴大內需的政策過程中，土地方麵出現的一些傾向性問題應當引起高度重視。一是一些地方在短時間內大批量地征地，操作程序不規範，個別地方甚至動用警力強行征地拆遷；二是一些地方對被征地農民的補償安置不到位、不執行，侵害被征地農民的權益；三是一些占地項目不執行“占補平衡”；四是一些地方借機突破政策界限，“未批先用”、“借機圈地”、“搭車用地”等違規違法問題出現反彈。

這些問題當前雖然隻在個別地方出現，但如果不采取堅決果斷的措施防止和糾正，一旦演變成全局性的問題，勢必影響擴內需、保增長的工作大局。

隨著經濟社會發展形勢的變遷，土地管理的具體政策也必須隨之調整：要保障用地，確保執行擴內需、保增長的調控政策。要密切跟蹤，及時調整土地管理政策和措施。堅決糾正違背產業政策和供地政策的供地、搭車用地、侵害被征地農民合法權益等問題，嚴防違規違法用地反彈，保持土地管理良好秩序。

國土資源部決定，從今年3月至11月起，在全國範圍內開展“保增長、保紅線”行動。無論經濟社會發展形勢如何變化，建立嚴格的耕地保護製度，堅守18億畝耕地紅線的根基不能動，嚴格節約集約用地的標準不能降，土地管理的秩序不能亂。這既是中央的基本要求，也是國土資源戰線應盡的法定職責。如果我們就在這個問題上稍有鬆懈和動搖，我們將會犯不可改正的曆史性錯誤，愧對子孫後代。

——夏珺《甘藏春：確保土地政策從一開始就不走偏不折騰》

（2009年4月13日《人民日報》）

中國的土地多少問題，18億畝耕地紅線問題，都是極為敏感的問題，中國房地產業，也隻有任誌強才敢公開與政府叫板。任誌強的主要論點是提高土地利用效率，農業可以學習以色列，提高產值，土地加速流轉，甚至私有化，以提高土地利用效率。

任誌強說：“如果合理地拿出1%的國土麵積建設城鎮則可容納居住15億人口以上。可見不是土地資源的稀缺占主導地位，而是土地利用效率在製約居住條件。而這種利用效率的製約則源於中國現行的土地製度。”

不過，顯然，任誌強說的是理想狀態，顯然，中國土地製度在可以預見的10年，甚至20年內是不可能改變的。農業效率，達到以色列水平，更是遙不可及。