第10章 地價推高房價 (2)
在新聞發布會上，國家土地副總督察甘藏春在會上問了個“北京若是零地價,房價能降下來嗎？”的問題，自以為是一種高明的反問，於是媒體就大炒此論，言外之意是“地價拉動房價上漲”的說法根本站不住腳。
其實，有腦子的人都知道這是個欺騙性的遊戲，忘了個基本的前提。如果中國從來都實行的是零地價，房價絕不會像現在這樣高。所有的統計數據都表明，中國第一次房價上漲來自於實行55號令“土地的有償出讓製度”；第二次上漲來自於“住房製度的私有化”；第三次上漲來自於“土地供給的招拍掛”，此後的慣性上漲來自於土地的壟斷性供給不足形成的天價。而且每一次天價都讓市場中所有的土地進行了一次資產價值重估。沒有土地稀缺性供給造成的價格上漲，可以肯定房價絕不會像現在這樣高，也就是說從開始就是零地價，今天也許就根本用不著討論房價的高漲問題了。
國土管理部門想推卸因土地價格造成房價上漲的責任是可以理解的，但騙人也不是這種騙法。至少應讓管理部門的信息公開並與民眾對稱，這樣就能讓民眾自己判斷正誤，自行作出消費的選擇而不是生活在欺騙之中。
北京市國土資源局公布的數據顯示，今年上半年的住宅用地成交價同比下降了25%，但北京市國土資源局並沒有同時公布去年公開成交的土地價格是271億元，溢價了56億元，溢價增長了26%，遠遠超過了房價的增幅。
我們同意，地價不是房價上漲的唯一原因，但土地供給不足造成地價的上漲卻是不爭的事實，而地價上漲形成土地價格的重估也是一個事實。同樣，房屋供給不能滿足需求也是事實。2007年1—5月份新開工的商品房麵積增幅放緩，房子的銷售麵積是竣工麵積的2.02倍，明顯高於去年的1.55倍。銷售麵積增幅比竣工麵積增幅高6.7個百分點，期房銷售同比加快了6.4個百分點。房價又如何不漲呢？不管地價的變化如何，隻要供給量不足，房價就會漲。如果零地價供地的麵積小於需求，零地價也不會讓房價下降；但如果大量的供給土地，就一定會讓房價下降。
一個是價格的概念，一個是數量的概念，數量不足必然引發價格的變化，數量充分非零地價也會讓價格平穩地下降。潘總的零底價拍賣的房子從來都比正常銷售的房子價格高，原因就在於位置和數量的稀缺性。海航飛機上底價拍賣的機票也常常比打折的機票還貴，也是一樣的道理。重要的在於數量而不是在於起價。恩格斯在《反杜林論》中關於量變與質變的關係，對此已經解釋得非常清晰了。甘副總督察如果能拿出大量的零地價土地供給市場，房價一定會降下來！不信我們就在社會監督的情況下賭一把，看看事實會怎樣回答！
——2007年7月16日任誌強博客文章《騙人也不是這種騙法》
如何解決北京市房價居高不下的問題？可能回答這個問題的最佳人選不是我們，而是北京市的同誌們。但是我們作為北京市民，又作為國土資源管理部門的工作人員，我也願意回答你提的問題。
房價和地價的關係是這幾年爭論比較大的一個問題，我認為在不同城市，看這個城市房價究竟是需求拉動造成的，還是成本推動造成的，可能在不同城市有不同的特點。至於具體到北京市來說，去年也有一位新聞界的朋友跟我討論過地價和房價的關係問題，我當時問了一個問題，假定北京市現在是零地價提供給開發商，你設想房價能降下來嗎？我問了他這個問題之後，他就不再跟我討論地價和房價的關係問題了。
作為國土資源部門，參與房地產市場調控一個最大的職責就是根據房地產市場的需求來投放房地產的土地供應。
——2007年7月12日上午國土資源部部長、國家土地總督察徐紹史
及國家土地副總督察甘藏春出席國務院新聞辦記者招待會時的發言
在國土資源部官員眼裏，任誌強絕對是一個另類，也一定是個刺頭兒。這次任誌強如以往之語言風格，毫不留情地批評，明確說國土資源部在推卸地價上漲的責任，是在騙人。語言之強悍，讓人驚歎。
當然，在此之前，國土資源部官員批地價導致房價論的錯誤，也是可以理解的，畢竟住建部和國土資源部都想推卸房價上漲的責任。隻是任誌強立刻跳出來批國土資源部，這是非常奇怪的，似乎房價決定於地價的觀點所有權歸他，別人碰不得。也由此可以看出住建部和任誌強的關係。非常有趣的是，住建部也是任誌強的重要批評對象，在住建部和國土資源部“打架”時，他卻是堅決地站在住建部這邊，替住建部衝鋒陷陣。
觀點五：房價高因地價高，地價占房價59％
2007年的土地價格漲幅為13.3％，2007年房價的漲幅為14.76％，兩者之間僅相差了1.39％，商品房生產的建材、人工、利息都在同期上漲（CPI和PPI及利息的上漲都大於1.39％）且不用計算也知道大於1.39％，那麽所得出的結論則是2007年的房價扣除土地和其他物價上漲因素之外房價是下降的，或者說結論是2007年的房價上漲都是地價上漲惹的禍。
按當年地價的增長與房價的增長同比，2007年房價增長的利潤全部落在了地方政府土地收益的口袋裏，而與開發商無關（當然，非當年土地價格的項目不同比），至少從統計數據看，一年推一年的土地價格上漲是推動房價上漲的原因，而非開發商之罪。
再從土地的價格占房價的比重看，如果全國居住用地的價格為每平方米4625元，假定全國平均建設用地的容積率為1∶2，則每平方米房價中的土地成本為每平方米2312.5元（實際按統計年鑒中公布的建成區麵積計算全國的城鎮平均容積率不到1∶1），這還僅是居住用地的地價（商業用地為每平方米5118元，多出每平方米493元）。
再按商品房平均銷售價格每平方米3919元計算，每平方米房價中有2312.5元的地價，地價占房價的比例高達59％。可見，房價高隻是地價高的表象，地價高則是房價高的原因。
——《任誌強：房價高因地價高，地價占房價59%》
（新華網雲南頻道2009年4月30日）
地價是影響房價的重要因素之一，但不是決定因素。決定房價的關鍵因素或者根本因素是供求關係。針對前一時期有的專家所講，由於守耕地紅線，土地偏緊、地價偏高，影響房價，對此國土資源部做了係統調查。我們調查了620個房地產開發項目，在東部、中部、西部有不同的類型。調查的結果表明，目前在中國，地價占房價的15%~30%，平均是23.2%。我們與國際水平做了大致的比較，美國是28%，加拿大是24%，英國是25%~38%，韓國是50%~65%，日本是60%~75%，新加坡是55%~60%，我們的這個比例遠低於我們的鄰居。一般說來，一個國家或者一個地區的土地資源越緊缺，地價占房價的比例就越高。從中國這個地價水平看，說保18億畝耕地紅線推漲了房價，沒有根據，也沒有道理。
——2009年6月23日國土資源部副部長鹿心社
在國務院新聞辦新聞發布會上的發言
此次爭論很有意思。2009年3月的全國“兩會”上，全國工商聯向大會提交了一項調查報告，其主要內容就是，房地產項目開發中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%。將房價地價之爭再推向。6月，國土資源部開始反擊，用數字說話，說明地價隻占房價的23%。而有意思的是，全國工商聯的數字和任誌強的數字相差無幾，據說是因為全國工商聯的數據來自任誌強資助完成的報告。
這兩個數字之間的差異，外人很難評判，不過從房價的直觀感受來說，似乎任誌強的數值太高，國土資源部的數值太低，實際情況應是介於兩者之間。
觀點六：調控房價首先要抑製地價
房地產行業本就包含著土地，許多國家和地區的法律中，土地也被列為建築物的定義之中管理。沒有地又哪裏來的房子，所謂“小產權房”的不合法性不是來自房子本身，而是源於土地的性質。由此可見，土地的性質決定著土地的價格，也決定著房屋的價格。
曆史上每一次調控的最終結果都是房價上漲，已給社會一個強烈的信號，房價將在此輪的調控中再次上漲！看看9—10月份的投資情況，就更增加了這種擔憂。
9月份，全國房地產完成投資3900多億元，10月份下滑到了3400多億元，11月份就隻有2800多億元了。投資的下滑說明市場的信心不足，供給增加緩慢。假如此輪的調控讓投資者的信心繼續下滑，就會讓本就庫存快速下降、供不應求凸顯的矛盾更加嚴重，至少到明年上半年都無法緩解。
業內在鼓吹土地出讓金首付最少50%的政策將有利於防止土地的天價，卻不知道土地征稅是與開發商無關的。土地出讓的合同規則是政府壟斷製定的，而不是開發商選擇的，土地出讓的成本最終是轉移到房價之中的，不是向開發商征稅而是向消費者征稅。加大用地的支付成本隻會讓消費者背上更沉重的包袱，而對抑製房價的增長沒有任何幫助，反而可能起到助推的作用。舟刻爛了也找不到劍。
——2009年12月24日任誌強博客文章《“刻舟”豈能“求劍”》
如果房價、地價沒有被肆意炒作，房價是應該隨著地價波動的。所有被炒作過的東西，無論是原材料還是商品，都不可避免地有一個理性回歸。這樣的事例太多了，君子蘭、普洱茶、石油，也包括房地產使用的鋼材、水泥等。
炒作是冒險、是賭博，有風險。海南、北海當年多如牛毛的爛尾樓是怎樣出現的，任誌強親身經曆過，應該比我清楚。要不是任誌強消息靈通，怕是早已淹死在南中國海之中了。那時的高地價沒有撐得住高房價，現在的地價、房價有過之而無不及，任誌強希望通過地價去支撐住搖搖欲墜的高房價隻是一相情願，注定是要失敗的。
即使房產擁有率不高，如果它的價格離居住性購買人群的購買力太遠，它也是過剩行業。我們的現狀是：中國城鎮居民的住房擁有率很高，據任誌強自己統計達到85%以上，就是和發達國家相比也毫不遜色。而我們百姓的收入卻難以望其項背，房價就算不比它們高，也可以和它們比肩。即使拋開房價收入比，我們的房地產也是嚴重過剩。一個嚴重過剩的行業，還談麵粉是什麽價格饅頭就得是什麽價格，豈不貽笑大方？
可能有人要說，你說房地產嚴重過剩，為什麽還是供不應求？這是全民炒房在其中作怪。有點經濟能力還沒有炒房人可能是鳳毛麟角，現在的炒房客可能比股民少不了多少，而且隨著房價的不斷上漲，人數還會越來越多。商品房從開發商的大倉庫搬到炒家的小倉庫，一樣沒有消耗，沒有本質的區別。要說一點區別沒有，也是睜眼說瞎話，開發商騰出倉庫來還可以接著蓋房，蓋價格更高的房，用泡沫將不斷上漲的房價掩蓋住，從而造成越來越嚴重的過剩，直到有一天，房地產將老百姓和銀行的錢吸得幹幹淨淨。
房價高到一定程度，對窮人和年輕人倒是件好事，他們徹底喪失了做房奴的資格，成為看客。五萬一平方米也好，1000萬一平方米也罷，隻是數字遊戲，已經與他們沒有任何關係。但是，所謂塞翁失馬，焉知非福？說不定因此逃過一劫。任誌強的追隨者，別看現在春風得意馬蹄響，有一天馬失前足，還不知道是怎麽回事。到時候再罵任誌強，怕是抽腫自己的臉龐也無濟於事了。
如果地價是幹淨的，房價是單純的，它們之間是緊密聯係在一起的。我們的地價很暴力，我們的房價也不是處女，還談地價有多高，房價就有多高，不是很傻很天真，就是很陰謀很別有用心。
——2010年1月1日新浪ID為“中國地產發展見證人”的網友的
博客文章《駁任誌強：少拿地價做房價的擋箭牌》
任誌強依然堅持地價決定房價，他認為調控首先是在於高地價，2009年下半年央企瘋狂，地王天天出現，一個比一個高，完全置中央的政策和告誡於不顧，呈現肆無忌憚之勢。這時，房價也在大漲之中，老百姓的批評之聲再次不絕於耳。這時，任誌強說調控房價首先要抑製地價，是很有道理的。