第7章 Money 保養篇 (3)
想想看，價值600萬台幣的小套房，如果房東需要繳房貸，光是房貸每月就需要支出3萬多元，結果月租隻能收到12000元，房東豈不要自掏腰包付貸款，就算房東是用現金買房子，600萬元的投資，每年隻能收到14萬多元，還要扣掉一些相關費用，這樣的收益率豈不比定存還要低？
當然，如果房價上揚，房屋轉手可以賺取差價；但手頭資金要足夠，就算房屋空置沒有租金收入也能承受。千萬別忘記，一旦不動產市場不景氣，銀根緊縮，套房產品似乎總是瞬間從票房保證跌落成為票房毒藥，尤其房市近年已朝M型化結構發展。如果你想買房子當包租公，要有什麽本事呢？
我認為，第一個要件，就是要了解：“你的房子到底是要租給誰？”
想想看，如果現在的大學畢業生平均月收入為25000元到30000元台幣，一般中階主管月收入是5~8萬台幣，如果你的房子打算租給一般租客，那麽租客能夠負擔的平均租金，就是房東最重要的考慮。如果一間不到50平方米的套房租金想要設定在每月3萬元，那麽，鎖定的人群就一定不是一般的租客，因為一般的租客如果可以每個月花3萬元來租房子，代表每個月花3萬元來繳房貸也絕非難事。除非是工作地點考慮，或是自備款的準備不足，否則，月薪三四萬的上班族，不太會花超過薪資1/3的收入來租房子。
而如果設定房租在3萬元，您就要知道房客的來源在哪裏。如果你一點兒概念都沒有，隻認為房屋招租的廣告貼出去就會有人來看房子，這可就真是誤會大了。同時，想當包租公的人，還得靈活運用策略，尤其當不動產不景氣時，所有產品都會被波及；但相對來說，如果房市景氣，很多商品都會連帶被炒作起來，所以，沒有賣不出去的房子，隻有成交不了的價錢。在銀行緊縮貸款的狀況下，誰的手上有足夠的現金及良好的信用額度，誰就能掌握先機。
事實上，隻要房子的所在地點好—交通方便，附近工作機會多，人口又集中，就會有人要租房子。不過，房地產投資也可以參考房市投資客的方向，絕對有市場參考價值，因為投資客幾乎天天都在關心市場信息，如果當投資客也開始大舉退場，建議一般投資人也要多參考注意。
買房子，一定要拒踩“地雷屋”
我有一位親戚很會買房子，他常跟我一起討論“如何尋找下一個黃金屋”。他的每套房子都是房屋中介的業務高手拚命遊說出售的目標，但除非“必要”，他絕不隨意出手，而通常所謂的“必要”，就是指他“缺錢”的時候。因為他選的房子，不但容易出租，而且隨時都有房子中介來遊說他賣屋。
其實，買房子真的要有眼光，如果你想買了房子安居樂業，同時還想要房子“保值與增值”，那你就要避免去碰觸一些不必要的“地雷屋”，而哪些算是“地雷屋”呢？
1.地段不好、交通不便的房子
“地段”絕對是買房子的首要考慮之一，通常是因交通路線的改變而形成。地段好、交通方便的房子自然能吸引多方買主，這也是為什麽買房子最好找自己所熟悉的環境，因為越熟的環境，通常越能判斷出哪些地段是人多錢多，哪些路段有好的學區；而地段不好、交通不便的房子，通常比較不容易吸引大多數的買房客戶。
2.事故屋或風水不佳的房子
相信沒有人會喜歡買凶宅或曾經發生事故的房子。不管你信不信風水，由於有不少中國人買房子都會請風水師來看看，如果你想增加房屋的銷售率，就要盡量避免買有風水問題的房子。現在有很多書籍與網絡數據都可以讓你得知一般的風水知識，一般最起碼的要求就是：“通風采光好，住家沒煩惱”。
3.海砂屋[1]、輻射屋或偷工屋
如果你常去觀察臨近正在蓋的房子，你應該可以了解為什麽工期太快的房子買起來會令人不太安心，尤其是房子如果還沒有經過防震檢測。一般來說，除非經過特別申請，否則一般鋼筋混凝土結構的建築物每樓層的施工速度為14天。如果經你打聽之後，發現房子當初在蓋的時候工期很趕，或是蓋好之後都還沒有經過任何的防震檢測，你可能就要小心。而除了偷工屋之外，海砂屋與輻射屋都最好不要碰。
你可以向有信譽的建設公司或中介公司買房子，因為這些公司比較珍惜得來不易的信譽，對出問題的房屋比較會負責任，在房子的買賣合約書中，也可以要求建商特別注明絕非海砂屋，來作為將來求償的依據。
先租再買，別讓高房價賠掉你的“幸福感”
“沒房子，怎麽娶老婆哦？”
這是現在大陸很多男士們的心聲。適婚年齡的男性，如果是位無殼蝸牛，很多女士可是會把你列在“拒絕往來”的黑名單中。當然，不是每位女士都是如此，但這可是個非常現實的問題。沒有房子，生活很難穩定，可萬一買了房子，不小心變成“房奴”，還能有幸福可言嗎？
坦白說，“幸福”是什麽？
雅虎曾經在兩岸做了個幸福專題，請不同的人士詮釋對幸福感的理解，還用國民幸福總值（GNH，GrossNationalHappiness）來衡量人們對自身生存和發展的感受和體驗。有人說，幸福是買房子、五子登科；也有人說，幸福很簡單，就是工資再高一點兒，晚上少加點兒班，每個人對幸福的感受都不一樣。
現在很多人都感到不幸福，其中，部分不幸福的來源就來自過高的房價。因為中國人認為，沒有房子就意味著上無片瓦蓋頭、下無寸土立足之地，所以大部分的中國年輕人都覺得應該要趁早買房子。現在非常多的年輕人在父母的金錢支持下，在20多歲就買到人生的第一套房子，但也因此，很容易被房子套牢，成為背負房貸的房奴。
根據一項統計顯示，2010年北京首套房貸者的平均年齡隻有27歲。其他國家如日本、德國，首次購房人均年齡為42歲；在台灣地區，首次購房人平均年齡為36歲；但是在大陸，購房者卻是越來越年輕化。
一位26歲、月收入有6000多元的年輕人，在北京通州買了套60平方米的房子。這套房子首期就要付80萬元，銀行貸款60萬元，為了買房子，幾乎要花光父母的養老金。買了房子之後，月供就要3000多元，剩下的錢隻能勉強維持正常生活，萬一有突發狀況，家裏就沒有足夠的儲備金。但是為了圓孩子的夢，家中的父母還是資助他買了人生中的第一套房子。
如果換個選擇，在北京三環附近租一套價值200萬的一房一廳，月租金還不到3000元錢，租60年要200多萬元。當然，月租和月供相等的情況下，如果買房，20年後就能擁有一套房子。但別忘了，80萬元的首付對剛開始工作的年輕人來說壓力很大，萬一他突然失業，還款的壓力就更大。更重要的是，如果家中發生了任何的緊急事故，身邊可能就會沒有足夠的儲備金。
當然，買了房子也可能賺到增值的房價，但你的財務安全必須能等到這樣的機會。有錢也選擇蝸居的狀況也是有的，或是買了房子先租給別人，自己仍然住在家裏節省開支，這樣等於讓別人來幫著繳月供，等到經濟寬裕些，或手頭儲備金足夠後，才開始自住，以避免盲目購房或者勉強購房所帶來的風險。
買房子應該要讓自己開心，而不是用來跟別人比較的，因為要付房貸的人是自己。合理安排自己的購房計劃，才能讓自己當個快樂的有房階級。
掌握房貸技巧，告別房奴當房主
曾經有位外國朋友問我：為什麽中國的家庭願意節衣縮食、不出國旅遊，也非要支持一個小家庭結婚買房子？很簡單，很多男性朋友會直接回答：“因為丈母娘是房價上漲的元凶之一啊！”房價越來越高，有沒有房子成了大城市裏談戀愛的重要條件，“無房不婚”依然推動著內地年輕人的購房需求。這種無形的壓力導致很多年輕人盲目地購買大房子、複式房，因為有房子才有成家立業的感覺。但是，買房子是人生的大事，而房屋貸款更是一生中非常重要的理財行為，但很多人卻隻用很短的時間來決定房貸的細節。
一對夫妻花了30萬元在清水河小區購買了一套商品房，兩人育有一小男孩。
夫妻倆的月收入加起來不到3000元，可每月需還的房貸要1700元，占了收入的一半以上，扣除生活費，根本不敢亂花錢，成了名副其實的房奴。其實，像這樣為還房貸而發愁的人還真是不少。當了房奴，心中的焦慮是外人無法想象的，除了擔心不能失去工作之外，也要擔心家庭的預備金不夠，以前可能經常和朋友家人聚餐、郊遊，但自從感受到房貸壓力後，都以太忙為由推掉了。因此，一定要記住，房貸支出最好不超過“家庭收入”的1/3。與其焦慮，不如想想如何解決問題，或是通過努力工作增加收入。
而即便房貸支出低於“家庭收入”的1/3，也不代表就脫離“房奴”的行列，一樣是要打一場至少15~20年的長期抗戰。想要告別房奴當屋主，就要掌握以下的房貸技巧：
1.提前還款
如果手上有多餘的錢，提前還貸是個不錯的選擇，除了一次還清之外，也可以選擇部分貸款，減少利息的負擔。當然，如果你是理財高手，你可以運用其他的投資方法獲得比貸款利率更高的投資回報，當然就可以不必急著提前還款。
2.善用雙周繳款
雙周供是指將抵押貸款的還款方式從原來每月還款一次變為每兩周還款一次，這樣的話，還款額約為原來月供的一半。雖然每月繳交的金額相差不大，但由於雙周供比月供的還款頻率還要高，所以貸款本金就會減少得快，這樣算下來，還款期內所還的貸款利息就會變少，也等於縮短了貸款期限。
3.固定房貸利率
就是貸款期限內和銀行約定好，不管銀行利率如何變動，借款人都將按合約規定的固定利率支付利息，這樣就可以鎖定房貸成本。
當然，房奴如果做得太辛苦，實在吃不消了，也可以選擇“走為上策”，將房子租出去，自己搬回父母家或是租更便宜的房子。昨天還是奴隸，今天已成將軍。當然，最好還是在買房子的時候，理性計劃分配收入與支出，才能減輕房貸負擔，盡早擺脫“房奴”的壓力。
[1]海砂屋是指使用了不合格海砂所建造的建築結構，屬於質量低劣的建築物。海砂未經淡化，其中的氯鹽易引起混凝土中鋼筋的嚴重腐蝕，乃至造成房屋坍塌等事故（遇地震更危險）。—編者注