3.借名買房風險大，慎重

徐學祥的兒子就要大學畢業了，兒子說，以後就不回老家縣城就業了，要到省城去工作。既然這樣，他決定在省城買一套住房；可省城限購，自己和家裏人都沒有資格在省城購房。

正好他有個遠房親戚曾國富在省城有購房的資格，於是親戚倆就說好，徐學祥出資以曾國富的名義在省城購買一套住房。為了把事情說清楚，他們簽訂了一份《房產代持協議》，明確房子是徐學祥出資購買的，屬於徐學祥，曾國富隻是掛名房主，幫徐學祥代持，以後政策允許了就把名字改過來。

房款120萬元徐學祥轉給曾國富後，曾國富立即就轉給了開發商，然後交房、裝修，兒子入住，拿到產權證，一切都還順利。哪裏會想到，幾年後出事了，房子被法院查封，要被強製執行。

原來，購房後的第三年，曾國富給生意上的合作夥伴向銀行擔保貸款，但生意虧損了沒能還貸，銀行就將曾國富等人起訴到法院，法院判決曾國富等人歸還貸款本息。由於曾國富無法清償銀行的擔保債務，銀行就以房屋登記在曾國富名下為由，請求法院強製執行該套房屋，於是法院就依法查封了房屋，並要按照法律程序進行拍賣。

一見房子要被強製執行，徐學祥立即依據《房產代持協議》、轉款憑證等證據向法院提出執行異議之訴，主張自己是房屋的實際所有權人，享有排除強製執行的權利，而曾國富不是房主，不能拍賣自己的房子為曾國富還債。

人民法院審理認為，政府根據實際情況采取臨時性措施限定購房，目的在於打擊炒房和投機性購房，違反該政策會導致居民住房問題得不到解決，金融泡沫風險增加，社會危害性強。因此，限購政策涉及公序良俗具有相當的合理性。借名人徐學祥與出名人曾國富簽訂的《房產代持協議》，目的在於規避限購政策，通過投機性購房獲取額外不當利益，因違背公序良俗而無效。最終認定徐學祥不具有排除強製執行的權利，駁回了徐學祥的請求。

人民法院認定徐學祥與曾國富簽訂的《房產代持協議》因違背公序良俗而無效，《民法典》第8條、第153條規定，民事主體從事民事活動，不得違背公序良俗，違背公序良俗的民事法律行為無效。公序良俗是指公共秩序與善良風俗，公序良俗主要包括基本權利之維護、弱者利益之保護、經濟社會管理秩序之維護、婚姻家庭秩序之維護、倫理道德之維護等。借名買房屬於違反經濟社會管理秩序之行為。

同時，房產屬於不動產，根據《民法典》規定，其權屬以登記為準。人民法院在審理案外人提出的執行異議時，審查房產的權利人，也是按照不動產登記來判斷的。案例中的房屋登記在曾國富名下，如果沒有其他生效的法律文書改變這個登記，那麽法院就會認定這個房屋的權利人是曾國富而不是徐學祥，所以，法院駁回了徐學祥的訴請。這意味著徐學祥出資購置的房屋將會被繼續強製執行。

除了借名購房，現實生活中還有借名購車、代持股權、借用證券賬戶、借用銀行卡等情況，所有這些“借名”“代持”都麵臨巨大的法律風險，因為一旦出現出借人負有債務而不能清償的情況，出借人名下的資產都會被納入被執行財產。借名人為了保護自己的財產，雖然可以作為案外人提出執行異議，但是，對案外人的異議，人民法院是按照下列標準來判斷權利人的：已登記的不動產，按照不動產登記簿判斷；未登記的建（構）築物，按照土地使用權登記簿、建設工程規劃許可、施工許可等判斷；已登記的機動車等特定動產，按照相關管理部門的登記判斷；未登記的動產，按照實際占有情況判斷；銀行存款和存管在金融機構的有價證券，按照登記的賬戶名稱判斷；有價證券由具備合法經營資質的托管機構名義持有的，按照該機構登記的實際投資人賬戶名稱判斷；股權按照工商行政管理機關的登記和企業信用信息公示係統公示的信息判斷；其他財產和權利，有登記的，按照登記機構的登記判斷，無登記的，按照合同等證明財產權屬或者權利人的證據判斷。如果不符合以上規定，“借名財產”將會被強製執行，借名人將會遭受難以挽回的損失，所以，“借名”“代持”一定要慎重。

牟錦莉