/第8章/購房、租房法典——避開購房路上的陷阱，
半生積蓄不能隨風飄零
對很多人來說，購置房產是這輩子最大的一筆單項支出，因此絕對不能馬虎，一旦上當受騙，半輩子的積蓄就會付諸東流。
對於那些外出打拚、暫不考慮買房的朋友，租房也是一筆不小的開支。無論是買房還是租房，誰都不希望出現問題，但願大家懂得生活中的法律常識，避免此類麻煩。
開發商承諾的配套設施沒有了，我們怎樣去維權
【案件緣由】
2005 年，徐靜及家人前往某市區參觀“荊南家園”樓盤，當時負責接待的置業顧問非常熱情。徐靜聽了置業顧問的介紹，看完樓盤效果圖後也覺得非常滿意，當即表現出要在此購房的意向。
隨後，置業顧問拿出小區的規劃圖，規劃圖中不僅顯示該樓盤的配套設施有兒童樂園、遊泳池、學校，甚至還有網球場等。徐靜的孩子還不到5 歲，這些設施對於他來說無疑是極具**力的，他當天便簽訂了《商品房認購協議書》，交了定金買下一套123 平方米的房子。
然而，當荊南家園一期建成入住後，徐靜發現小區的規劃並不符合開發商的承諾——住房容積率變大，承諾的綠地麵積減少。徐靜找到相關負責人想要一個解釋，負責人告訴他，因為地質原因，原先的規劃有所調整，但二期、三期建成之後，原先的承諾一樣都不會少。
2008 年，荊南家園三期全部建成，除了承諾的學校之外，其餘所有承諾的配套設施要麽沒有兌現，要麽兌現縮水。比如，承諾的兒童樂園、遊泳池更是連影兒都沒有。
為了維護自身權益，荊南家園業主組建了一個維權群，將荊南家園所屬房產公司告上法庭。在法庭上，房產公司人員表示該小區的建設嚴格按照相關部門審核批準的規劃進行，不存在侵權事實；至於宣傳廣告中提到的遊泳池、兒童樂園等設施，小區公園中已經安裝了滑梯，也修建了噴泉相關水景，公司並非沒有兌現承諾，而是業主對廣告的理解有誤，請求法官駁回原告相關訴求。
法院經審理認為，被告承諾的多種配套設施並未建設到位，所舉證據不足以支持自身主張。其承諾的設施對小區的整體環境、居住功能以及業主是否購買的決策產生重要影響，因此，被告應就未兌現的承諾承擔相應的違約責任。
【現身說法】
《民法典》第四百八十條規定了承諾的方式：承諾應當以通知的方式作出；但是，根據交易習慣或者要約表明可以通過行為作出承諾的除外。也就是說，開發商沒有按照承諾移**套設施的，應當按違約處理。這是防止開發商在銷售過程中誇大、虛假宣傳配套設施，影響消費者購買的決策。
另外，開發商拖延交房時間或者改變配套設施影響業主正常生活的，也應按照違約處理。
《民法典》第二百三十八條規定：侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以依法請求損害賠償，也可以依法請求承擔其他民事責任。
【讀法心得】
驗收房子的時候，建議大家不僅要看房屋的質量問題，對於小區的景觀園林、綠地建設乃至建築外牆顏色等整體規劃，也要看是否符合開發商事先的承諾。
另外，簽訂購房合同的過程中，最好將開發商承諾的條款寫進其中。同時，所有可以作為合同附件的宣傳資料等也應妥善保存。一旦出現開發商違約的情況，這些資料都是維護自身權益的有力保障。
買房遭遇爛尾樓，如何合法維護自己的權益
【案件緣由】
2015 年冬天，河南某縣城一座在建小區突然停工。不久，關於開發商資金鏈斷裂準備跑路的消息便流傳開來。已經支付了購房定金的業主紛紛找到相關負責人，希望給個準確說法。
對此，開發商給出的辟謠理由是，進入冬季後，天幹物燥不利於施工作業，又恰逢春節臨近，讓工人們提前放假先回家，入春之後一定恢複施工。
對於開發商給出的理由，業主們雖然沒有直接的證據證明對方撒謊，但他們本身都在附近鄉鎮住，沒事就來工地轉轉，看看開發商什麽時候能恢複施工。
然而，正月都過去了，工地上仍舊一點兒動靜都沒有。
業主們等不及了，聯合到售樓處討要說法。開發商安撫他們，說公司跟工程隊的施工價格沒有談攏，正在尋找新的施工隊，找到了立馬就複工。
業主們帶著將信將疑的態度離開售樓處，又開始了漫長的等待。2016 年4 月3 日，一名業主看到售樓處沒有開門營業，當即通知整個業主群。這個消息一下子在群裏炸了鍋，業主們都趕往售樓處，但售樓處已經人去樓空。
經過商議，業主們決定集體找一名律師幫他們打官司。
接到這個案子的張律師立刻著手準備材料，在籌備材料的過程中，張律師發現，雖然有關部門及時凍結了開發商的賬戶，但上麵已經沒有一分錢。至於開發商的其他資產，還需要等待法院的處理。
當時盯著開發商這些資產的，不僅僅有受害的業主們，開發商背後的債權人包括銀行、工程施工隊等，也都等著這些資產清算能減少自己的損失。
庭審結束後，業主們的訴求獲得了法院的支持。4 個月後，開發商名下的賓館、商鋪被成功拍賣，參與訴訟的業主們終於拿到了屬於自己的購房款。
【現身說法】
隨著我國房地產大熱，因為爛尾樓而引發的糾紛時有發生。在不幸碰到此類事件時，首要問題就是弄清房子的產權歸屬。如果開發商宣布破產時房子尚未建成，自己的買房方式就會對房子的產權歸屬造成影響，這時應當首先谘詢相關律師，確定產權歸屬後再進行下一步行動；如果開發商破產時房子已經建成，業主就應該及時向房管部門申辦房產證。
隨後，要盡可能團結更多的受害業主共同維權，這樣不僅可以降低每個人的維權成本，也能最大限度地獲得法律支持。《民法典》第二百三十三條規定：物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。
需要注意的是，如果開發商是因為資不抵債而破產清算，這時候，我們已經購買的爛尾樓切不可退還給開發商。
因為開發商手裏已經沒有資金了，即便我們退房也拿不到自己的購房款，開發商能夠給我們的隻有收據或者欠條。這時候，我們和開發商就從買賣關係變成債務關係。
等到最後，開發商的資產成功得到拍賣，根據償債先後的規定，購房者獲得補償款的優先權要大於債主。
【讀法心得】
通常來說，規模大、知名度高、資金雄厚的開發商，造成爛尾樓的概率會小很多。那些小規模或者剛轉型做房地產的開發商，就要三思而後行。
考察房地產開發商實力的過程中，可以參考開發商公司的注冊資金、開發資曆、往期項目等。另外，也可以查看該房產項目的“五證”是否齊全，也就是《建設用地規劃許可證》《建設工程施工證》《建設工程規劃許可證》《國有土地使用證》《商品房銷售( 預售) 許可證》。
當然，如果不想買到爛尾樓，最保險的辦法是買現房。
購房使用“陰陽合同”，可能承擔怎樣的法律風險
【案件緣由】
2017 年，家住杭州蕭山區的曹斌看中一套400 多萬元的二手房。因為對價格、地段、周邊配套等都十分滿意，曹斌當即支付定金10 萬元，並與房東簽訂了合同：一個月內，曹斌要湊足首付款200 萬元，貸款審批通過就可以辦理房屋過戶手續。
為了盡快湊足首付款，曹斌找到一家房產中介，打算把自己現有的一套小戶型住宅以低價賣出。沒過多久，中介就幫曹斌找到一對意向購買房產的夫妻，他們看完房子之後十分滿意，最終以200 萬元的價格簽訂了定金合同。
幾天之後，在雙方準備簽訂轉讓合同的時候，這對夫妻突然打起感情牌，問曹斌簽訂轉讓合同上能不能隻寫120 萬元，實際還是支付200 萬元，這樣可以少繳納幾萬元的稅費。大家掙錢都不容易，動動手指就能省下一大筆錢，何樂而不為呢？
曹斌起初是不同意的，擔心這樣做，自己沒有保障。買家為了讓曹斌放心，拍著胸脯表示可以再簽訂一份補充協議，上麵注明200 萬元的實際支付款。礙於人情麵，曹斌半推半就同意了。
根據合同協議，120 萬元購房款到賬之後，曹斌與對方辦理了房屋產權過戶，隨後便等待對方支付剩餘的80 萬元。
然而，盡管曹斌不斷催促餘款，對方卻找各種理由拖延，最終微信回複一個“我已支付全部房款”便刪除了曹斌。
曹斌非常著急，自己的購房合同馬上就要支付首付款了，如果要不到這80 萬元餘款，自己的10 萬元定金也會打水漂。他打電話過去，卻顯示對方電話號碼不存在。他找到中介，希望中介能夠幫忙，但中介也表示愛莫能助，建議曹斌最好去法院起訴。
無奈之下，曹斌找到律師，打算提起民事訴訟。但是，短時間內他拿不到這80 萬元的話，自己的購房合同就造成違約，不僅定金拿不回來，還需要賠償一筆違約金。
【現身說法】
所謂購房的“陰陽合同”，是指當事人對同一事項訂立兩份合同，其中一份對外稱為“陽合同”，一份對內稱為“陰合同”。“陽合同”是給稅務人員看的，主要目的是逃避政策監管、逃稅漏稅；對內的“陰合同”，才是雙方真實意願的表達。
本案例中，“陽合同”就是雙方簽訂的120 萬元房產交易價格的轉讓合同，“陰合同”則是注明200 萬元實際支付房產價格的補充協議。實際操作中，“陰合同”可能以紙質形式存在，也可能僅僅是口頭協議。
《民法典》第一百五十四條規定：行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。也就是說，本案例中，曹斌簽訂的補充合同是無效合同。
還有重要的一點就是，案例中簽訂“陰陽合同”的行為已經構成偷稅逃稅。因此，雖然曹斌起訴至法院會被判定補充合同無效而追回自己的損失，但是，如果涉案金額超過一定數額，雙方便有可能構成刑事犯罪，需要被追究刑事責任並處罰金。
《民法典》第五百八十七條規定：債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金。最後，曹斌當時交付的購房定金也拿不回來了，他真是有苦也無處訴說。
【讀法心得】
其實，簽訂“陰陽合同”最初都是為了少繳稅款，但這麽做的風險非常大。且不說這種合同不受法律保護，一旦查出還可能承受牢獄之災。更重要的是，“陰陽合同”交易糾紛極其頻繁，這種風險對於買賣雙方來說是均等的。
無論是買家做低價格逃稅，還是賣家做高價格騙取貸款，一旦對方要求按照“陽合同”支付款項，事情便會陷入困境——無論是協商還是起訴，都會消耗雙方的時間和金錢成本。
為孩子購買學區房，賣主不遷戶口怎麽辦
【案件緣由】
2015 年5 月，為了讓孩子擁有更優質的教育資源，曹先生多方打聽，最後從陳女士手中買下北京市海澱區一套小戶型學區房。5 月末，曹先生一共支付了購房款240 萬元之後，雙方完成過戶手續。
購房合同中約定，陳女士應該自房屋過戶之日起10 日內辦理戶口遷出手續。然而，一直到8 月，陳女士的戶口依然尚未遷出。其間，曹先生多次與陳女士溝通協商，但始終沒有結果。萬般無奈之下，曹先生將陳女士告上法庭，要求陳女士立即辦理戶口遷出手續並支付違約金。
法院庭審過程中，陳女士以及家人的戶口確實尚未遷出，但並非故意的。陳女士說簽完合同的第二天，她就到派出所辦理戶口遷出手續。然而，她所購買的新房產尚未建戶，沒有辦法辦理立戶，因此無法遷出。戶籍科工作人員告訴她，可以遷到自己父母或者子女名下，但陳女士已經年近六旬，父母早已離世，子女遠赴海外，均無法辦理戶口遷移。
陳女士認為，合同上違約條款寫的是“出於賣方自身的原因不遷戶口”，她如今沒有遷出戶口完全是因為客觀因素，所以不應該認為自己違約。況且，她也去派出所問過了，工作人員說買方曹先生已經將戶口遷入，附近學校也不會專門來派出所查戶口，對孩子上學完全沒有影響。
對於陳女士的解釋，曹先生並不接受。他認為陳女士的情況就是“出於賣方自身的原因”，應該按照合同約定遷出戶口，否則就是違約，應當支付違約金。
雙方對此分歧較大，法院並未當庭裁決。
【現身說法】
案例中的戶口遷移糾紛，並非孤例。在以往的類似糾紛中，被告多以無處落戶辯護，以示自己的違約屬於不可抗力；原告之所以不滿，背後也多有子女上學等原因。對此，筆者提出兩點建議。
第一， 一定要在購房合同中明確違約責任。
《民法典》第五百九十條規定：當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。隻有在合同中明確標明賣方對於戶口遷出的免責責任，事後違約的時候才能做到有法可依。如果沒有相應條款或者僅僅是口頭約定，事後就無法判定對方違約。
當然，買二手房時也可以留下部分尾款給對方施加壓力，當對方完成戶口遷出手續之後再補齊尾款。不過，最保險的做法，還是買房之前就確認房主的戶口已經遷出。
第二， 了解學區房的入學政策。
相信絕大多數父母購買學區房，都是為了給孩子提供更好的教育資源。不同的地區或者學校，其房產所在位置的入學指標是不同的，這需要大家在購房之前向所在學校或者教育部門核實相關入學政策。如果所在學區對於入學指標有相應限製，建議在購房合同中加入相關條款，明確違約責任；如果是賣方問題導致學區房不符合入學指標要求的情況出現，買方應當有權解除合同，並要求賣方支付賠償金。
【讀法心得】
戶口遷移屬於公安機關戶籍管理部門的工作內容，法院沒有辦法強製被告遷移戶口。因此，此類糾紛發生後，買方所能做的就是追究賣方的違約責任。所以，為了保險起見，買房之前最好先了解一下該房產是否存在戶口遷移問題。如果房主尚未遷出戶口，最好在購房合同中明確違約責任。
房東賣房，租期未到是否擁有繼續居住權
【案件緣由】
2018 年6 月，剛參加工作的田文鏡通過房產租賃中介在公司附近租了一間房子，當時跟房東約定的租金為每月2700元，押二付一，租期一年。合同上規定，如果租期未滿要退房的話，應該支付一個月房租作為違約金。
11 月5 日，房東給田文鏡打來電話，要求他於本月底前搬出，理由是房東因資金周轉困難已經將該房子出售。田文鏡表示要搬出可以，但是要按照約定賠償一個月的租金作為違約金，同時退還兩個月的押金，一共8100 元。
房東當時就火了，表示違約退房隻對租客有效，同時警告田文鏡趁早搬出，否則後果自負。
接下來的幾天，田文鏡嚐試多次聯係房東，但每次沒聊兩句，房東便掛斷電話，後來連電話也不接了。房東的意思很直白，就是要田文鏡搬走，至於違約金是沒有的。田文鏡也明確表示，要不到違約金和押金就絕對不搬走。
雙方協調不成，到了12 月3 日，房東通知田文鏡要繼續居住也可以，但是房租要漲到一個月3500 元。田文鏡認為房東無理取鬧，每月仍按照2700 元的租金支付。兩天後，房東停了水電，逼迫田文鏡搬出。
隨後，田文鏡找到居委會的工作人員，希望他們出麵幫忙協調。但房東始終不願退讓，他認為，當時簽合同的時候就已經口頭約定，如果房東家裏有事可以收回房子，隻不過沒有寫進條款而已。
見協調無果，田文鏡最終起訴房東，要回了兩個月的押金以及一個月的賠償金。
【現身說法】
《民法典》第七百二十六規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。所以，隻有當租客明確表示放棄自己的這一權利之後，房東才可以將房子賣給別人。
案例中，雖然房東聲稱，雙方已經約定了自己家裏有事可以收回房子，但那僅是口頭約定，不具備法律效力。況且，租客並未表示不搬走，隻是想要回自己的押金和賠償。
《民法典》第七百二十八條規定了租賃合同的違約責任：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。也就是說，哪怕房東的房屋交易已經完成，租客依然有居住的權利。
上述案例中，合同裏的違約條款顯然適用於租賃雙方，無論哪一方違約，都應該支付相應的違約金。如果租客不願意搬走，就應該按照約定繼續履行合同，房東停水停電強迫租客搬走的行為顯然是違法的。
還有，租客承租房子之後，雖然不具備房子的所有權，但擁有房子的使用權。即便房東有房子的鑰匙，不經過租客的同意也不能擅自進入。
【讀法心得】
從上述案例中，我們至少可以得到兩點啟發。
一是碰到黑心房東不要慌，哪怕房東用賣房甚至停水、停電等方式強迫我們搬走，隻要合同約定期限未到，法律就站在我們這一邊。如果房東的強迫行為給我們造成了損害，就要果斷地去人民法院起訴來維護自己的合法權益。即使房東的房產交易已經完成，租賃合同沒有到期也能過繼到下一任房東中。
二是在簽訂租賃合同的過程中，一定不要單純地相信口頭協議。任何協議沒有白紙黑字地寫到合同條款裏，最終維權的時候都不會得到法律的支持。
中介把你的房子群租了，你會承擔什麽後果
【案件緣由】
2017 年10 月，上海市浦東區的秦女士買了一套新住房，便將自己原居住在嶗山新村一套50 平方米的房子交給中介打理，每月收房租減輕新房的還貸壓力。
因為秦女士的新房離嶗山新村較遠，平時工作也十分忙碌，因此，除了每月查看租金賬戶是否按時到賬外，對出租事務並不過問，租賃三方也就這樣相安無事地過去了半年。
2018 年3 月，秦女士突然收到當地城管部門的罰單，上麵指明秦女士名下的房產存在群租事實，要求責令整改並繳納罰金。
秦女士對此十分疑惑，當即返回嶗山新村。當秦女士回到自家門前的時候，被眼前的景象驚呆了：玄關和客廳裏的擺設全都不見了，整間房子被隔成9 間屋，每間房間都堆滿租戶的生活用品，地上的垃圾也是隨處可見。
秦女士當即聯係了中介公司。然而，中介公司卻表示對此毫不知情，也不承認自己群租了房子，一再強調自己隻把房子租給了4 個人。當秦女士跟租客了解了情況之後，發現屋內共住了16 個人！
雙方都表示自己沒有責任，最終鬧到了法院。
法院調查取證後，厘清了事情的來龍去脈：秦女士委托中介公司打理房子之後，中介公司便將房子出租了，租客則是大眾熟知的二房東；二房東將房子隔斷成9 間屋子，租給下一級租客，每月從租客那裏收取租金後再抽出一部分給中介，中介再從中拿出一部分給秦女士作為租金。
整個事件中，秦女士、中介公司、二房東均有責任。
最終，中介公司因涉嫌無證經營被勒令停業整頓，群租房也被拆違整治，二房東也遭到處罰。秦女士雖然對此不知情，但根據法律規定也需要承擔一部分責任並繳納罰金。
不過，秦女士對此沒有怨言，她對城管部門的執法行為表示感謝，否則，她的個人財產可能遭受更大的損失。
【現身說法】
群租房存在較大的安全隱患，我國各地行政部門對此都極為重視，打擊力度一年大過一年。
《民法典》第七百一十一條明確規定：承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並請求賠償損失。上述案例中，二房東沒有告知中介公司，私自將秦女士的房子打了隔斷做成群租房，查處後會有一筆不小的罰款。
根據“租房不得破壞原有結構，不得改變房屋結構及用途”的相關規定，秦女士可以解除租賃合同並對中介公司提出賠償。但是，在法律麵前，相關責任主體包括房東、中介公司、二房東乃至租客都要受到相應的處罰。
無論是房東還是中介公司，作為出租人一方都需要在當地派出所備案，簽訂《治安責任保證書》。如果出現違規租賃行為，如群租、傳銷等將會受到相關行政處罰，在懲罰履行結束之前將限製該房屋的買賣。
【讀法心得】
房子出租之後，房東可以不定時征得租客同意後回去看看，這不僅可以防止租客或者二房東違規打隔斷對房屋造成損害，也可以及時幫助租客解決一些維修問題。
如果房東放任不管，房屋被打隔斷做成群租房，影響鄰居的生活不說，還要麵臨高額罰款。
更重要的是，群租房的安全問題很難得到保證，一旦出現火災或者其他險情，極易出現人員傷亡。到那時，房東所麵臨的除了罰款之外，恐怕也難逃其他的刑事責任。