日本房地產泡沫往事
一、越來越貴的房產
如果你是一個手裏有點閑錢的年輕人，某天有人告訴你，通貨膨脹會吞噬你的財富。你覺得人生觀受到了洗禮，世界觀也有了新高度，認識到“持有現金不理智”“要通過資產和債務來對抗通脹”。
那問題就出現了：具體該怎麽操作？——這不難解決，貴金屬貨幣有天生的通縮趨勢——黃金產量有限、持有成本低、流動性好，隻要符合這三個元素，這類東西都是越持有越值錢，除非外界天量注入才能打破這個循環。
20世紀七八十年代，日本人的思維革命了，發現日元越來越不值錢，都開始尋找有升值趨勢的硬通貨，由此也就引發了日本的房地產泡沫。過程近似於這樣：假設一個叫小林的人發現人口聚集區的房子就有硬通貨的特點，便拿著手裏的100萬日元去買房。
小林發現買不到房子，因為房價不低，所以小林從銀行借了200萬日元，湊了300萬日元去買了一套。
小林隔壁老王看到小林出的錢比自己房子原價高得多，於是把房子賣給了小林，手裏有了300萬日元，這個時候他就成了以前的小林，手裏持有大量的現金。
如果回到20世紀五六十年代的日本，那時候的日本老百姓都沒有“思想革命”，隔壁老王賣房賺了300萬日元可能去旅遊，買豪車、股票等。但是到了20世紀七八十年代，日本絕大部分老百姓都“思想革命”了，都已經達成房價會持續漲的共識，而且銀行估值高，這個時候老王用300萬日元做首付從銀行借了600萬日元去買了一套900萬日元的大豪宅。賣了房得到900萬日元的老李決定投機未來，在大城市周邊不怎麽貴的地方一口氣買了幾十套小房子，共花了2700萬日元，等著慢慢升值。城市周邊的農民們也按耐不住，拿著到手的錢去銀行貸款投資，因為農民們手裏現在有2700萬現金，加了杠杆會變成將近一個億！
到這個時候，房價已經普遍升了一輪，貨幣供應量翻了幾十倍，風險也開始變大，各個環節的人都承擔著巨大的房貸壓力，而且環節越往後，壓力越大。
這個過程中，因為房價持續上漲，大家會變得越來越惜售，市場上流通的房子越來越少，標價越來越貴。
到後來，據說東京的房子如果都賣了可以買下整個美國，日本的房子如果都賣了可以買下四個美國。說是這麽說，如果真的大規模拋售，很快就會因為找不到買家而變得一文不值，也談不上值幾個美國了。
二、房產憑什麽越來越貴
這裏就有一個問題：從銀行借那麽多錢，總得還吧？如果房貸還不上怎麽辦？
比如某個人一個月工資2萬元，房貸1.5萬元，苦就苦點，還能生活下去。但是如果這個人下崗了，還不上房貸了，周圍的人能借的都借了，還是還不上月供，他就隻好拋掉房子了。
如果隻有一個人這麽幹，是沒問題的，就跟一座房子裏的一塊磚碎了，房子不會倒一樣，因為其他磚頭會替它把壓力分擔了，就怕一堆磚頭都出了問題。對應房地產產業而言，如果大規模下崗，那就麻煩了，因為賣房子的人太多，房子賣不上價，你越著急出售，壓價越厲害，人們買漲不買跌，結果形成雪崩式下跌。銀行會形成大量的爛賬，說不定銀行也跟著倒閉了。
再或者銀行利率上漲，本來一個月需要還貸1.5萬元，一下漲到2萬元，還不上了，怎麽辦？賣唄。同樣的，如果幾個人賣，一點問題都沒有；如果大規模拋售，什麽方法都不好使，就跟重力加速度似的下跌，事實上這個就是日本房地產泡沫中發生的事。
當時有些日本人買房子時一分錢首付都沒有，全是借的，或者幹脆就是高利貸。他們就是賭房價會上漲，比如借1000萬日元，年息250萬日元，他們就是對賭房價漲幅超過250萬日元，如果漲幅超不過他們就死定了，因為他們根本還不上這麽多利息。
如果買房子的群體中這種人比較少，那也是沒有問題的。房價到了年底沒漲，高利貸催收來了，那就必須得賣房還貸。
如果買房子的群體中這類投機者非常多，買的時候就沒準備長期持有，全是對賭大幅增長。而如果預期的增長沒出現，高利貸到期後強製還錢，也會引發拋售，大規模拋售就是砸盤，要多可怕有多可怕。
房價大規模升值有兩個必要條件：
一、上漲的共識。大家都覺得房價會上漲才行，不然老王賣了房，這個鏈條就斷了，遊戲就玩不下去了。一個社會體係中認同“房子就是中世紀黃金”這個思路的人得占多數才會有房地產，如果某個地方大家覺得房子不會漲，誰會囤那裏的房子啊。
很多國家的房地產泡沫破裂後一直不溫不火，其實就是因為老百姓這個共識沒了。大家經曆過暴跌，不再認為房地產隻漲不跌，也就不那麽狂熱了。
這種“共識”很多時候沒什麽特別靠譜的根據，比如比特幣，美國的一個經濟學家說，“我知道比特幣是胡扯，但是那麽多人相信它，那我們就可以投機賺錢”，用中國某投資人的話說，叫“傻瓜的共識也是共識”。
對應股票和房地產也一樣，每次上漲都得有“故事”支撐。你隻要說中國還有12億人沒喝上咖啡，投資人就會覺得市場確實是接近無限的，根本不管那12億人可能認為咖啡還不如刷鍋水好喝。
房地產就更是了，有了共識之後多奇怪的事都會發生。
二、銀行信用擴張，也就是銀行願意貸款給你。大家看到了，最早的100萬日元變成了最後的2700萬日元，其中2600萬日元是從銀行貸出來的。而幾乎所有的泡沫都是銀行催生的，幾乎所有泡沫的破裂，也都是因為銀行貸不出那麽多錢來讓下一個人接盤。
把這個邏輯理清了，你去看所有的泡沫，都是這個套路。
無論是人類最早的黃金崇拜，還是後來的鬱金香狂熱，都是這樣的。
大家瘋狂追逐一個產品，認為它會升值，為了買到它，不惜去借錢，到了後來交易的錢都是借來的，直到有天借不到錢，或者市場上沒有新的錢維持上漲，或者借錢成本高到沒法接受，沒人接盤，呼啦一下就崩了。
歐美銀行家經常目睹這種大崩潰，思想上早就有了準備，他們知道每次大繁榮到最後都是一地雞毛。他們之間有個隱喻，叫“Ball is over”，也就是“舞會結束了”。這是什麽意思呢？就是我們上文說的，大家都在借錢投機，比如我把一個債券5元賣給你，你10元賣給另一個人，我又12元買回來，準備再高價賣給別人，這樣不斷加價，在這個不斷加價的過程中，大家都歡樂得不得了，就是“Ball”，也就是“奢華歡樂的舞會”。
但是舞會遲早要結束，這種擊鼓傳花的遊戲不可能一直玩下去。銀行家就得預測到“舞會結束的時間”，提前把手裏的債券拋掉，誰接盤誰死，也就是我們說的“最後一棒”。
三、及時扼製投機才能防止係統崩盤
這幾年的房地產有一種情形備受熱議。舉個例子，小王工資2萬元，月供1.5萬元，安靜地過日子，房價很高，但是也能承受。後來小王看著房價不斷上漲，想把手裏的這套賣掉再買一套好的，月供2萬元。但銀行說不貸款給你了，或者貸款不會太多，說是要“認房認貸”，讓他安安靜靜地還貸，所以小王想冒險都不讓。在這種場景下，政府遏製住了投機，至少遏製住了全民投機，房價就停在了一個很高但不險的位置上。
政府沒法遏製崩盤，因為崩盤的本質是信用和共識的崩潰，但是政府可以遏製投機，畢竟投機的錢多數是通過銀行貸款貸出來的，政府限製銀行的高風險貸款之後，人們確實不太好投機了。這樣就把房子控製在了低風險高價位上麵。這就是日本發生了房地產泡沫以後，一些國家采用的方法，從而防止了引發係統性風險。
有了這個認識，再去看日本泡沫，或者美國房地產泡沫，邏輯就清晰得不得了——再看看三百多年前的鬱金香泡沫——簡直是一個模子刻出來的。都是一開始慢慢漲，這個是正常的，因為經濟發展，大家有錢了自然願意多花錢。在這個緩慢上漲的過程中，會形成“房價永遠漲”的共識，吸引越來越多的人參與進來。但是遲早會有一天，隨著銀行信用擴張（也就是放水），房價暴漲，呈現出指數上漲趨勢，頂點就是沒人接盤的時候，然後一路墜落。
四、日本房產泡沫破滅的真相
日本在“二戰”後實行的是一種德國模式的變體，現在叫“東亞模式”，類似宏觀方麵實現計劃經濟、微觀方麵實現市場經濟的模式，固定匯率，出口導向等。通過這種模式加上日本最強一代人的不懈努力，日本從“二戰”後到1973年實現了每年8%以上的增速，1974年放緩一年後，出現了第二輪增長，一直持續到1990年前後。
但在經濟增長的同時，日本麵臨著巨大的問題：在對外貿易中日本占了美國便宜，一直有貿易順差，這美國能忍？
當然不能忍了，所以日美之間衝突不斷，在三十多年間持續爆發了“紡織大戰”“鋼鐵貿易大戰”“彩電摩擦”“汽車貿易摩擦”，從這個過程中大家也能看出來日本的經濟在持續升級。
貿易摩擦歸摩擦，日本就是在美國的折騰過程中變得越來越厲害的。到了20世紀80年代，日本成為世界上第二大經濟體，很多日本企業都做到了世界第一，手裏拿著大量在貿易中賺到的錢，全世界到處買地、買資產，而且日本人均收入是美國的145%，日本人的高興勁可想而知。
在這個背景下，美國人忍無可忍，準備收拾下日本。不過並不是以往大家說的“廣場協定”直接擊倒了日本，這個太過簡單化了。
當時美日雙方針鋒相對的一個最主要的問題是匯率問題——說是日本故意壓低本國匯率。當時日本普通老百姓買美國的東西巨貴，基本不買美國人的東西；美國人買日本人的東西卻巨便宜，瘋狂消費日本產品，能不貿易順差嗎？所以美國要求日本把匯率大幅上調——以往我們說是《廣場協議》中日本被迫提高了匯率，其實這麽說不完全對，因為美國打壓日本是個長期的事，《廣場協議》隻是其中一部分。真實情況是美國從1971年就開始打壓日本，一直打壓到1987年。
先是在1971年，西方十個國家一起搞了個《史密斯協定》，一起調整美元價格，要求日元升值。然後繼續施壓，小打小鬧不斷。
到了1985年，美國、英國、西德、法國、日本五國財長在美國紐約廣場飯店簽訂了《廣場協議》。
《廣場協議》之後是1987年的《盧浮宮協議》，核心就一件事，讓日元升值，升值之後日本產品在國際上就不那麽有競爭力了。
迫於壓力，而且日本政府當時確實是希望日元國際化，日元出現了大幅升值。不過日元升值就意味著日本生產的汽車和彩電等產品變貴了，在國際上競爭力就不那麽強了，所以在1986年，日本商品出口比前一年暴跌，也就是以往賣到海外的東西現在賣不出去了。
我看不少文章裏說《廣場協議》直接刺破了日本房地產泡沫，這個說法其實是錯誤的，因為《廣場協議》是1985年簽署的，1985年日本的房地產泡沫還沒瘋狂起來，屬於正常增長。事實上日本房地產泡沫是《廣場協議》簽訂後出現的。
1985年簽了《廣場協議》，1986年經濟不景氣。為了刺激經濟，日本央行開始大規模降息。這個操作非常常見，各國都是在經濟疲軟時候降息，經濟過熱時候升息。所以單是1986年這一年，日本央行連續五次降息，市場一下子資金充裕。錢已經到位了，往哪投呢？
一般我們直覺認為有了錢就擴大再生產，問題是生產是訂單驅動的，比如你是個麵膜廠廠長，突然多了一大筆錢，你會直接買機器擴大再生產嗎？你會衡量下產能擴大後能不能賣出去。
日本也一樣，本來出口不振，東西賣不出去，現在錢多了投資產不是找死嗎？
這時候就需要我們剛才說的那個“共識”了，大家一致看好房地產，尤其是日本一線大城市，因為從過去三十年的經驗來看，日本一線房價非常穩，大家已經習慣了房價的溫和上漲，覺得今後也會漲下去。
而且當時日本坊間開始流傳，說日本工業全球無敵，什麽都可以造，唯獨沒法生產更多的土地來。土地存量有限，經濟無限發展，世界上頂級的公司聚集在日本幾個核心城市，而且東京是亞洲金融中心，房價不漲簡直有違天理。既然會一直漲下去，為什麽現在不多囤點呢？到此為止，日本人認為房價一直會漲的故事和共識有了，錢也有了，然後就開始瘋狂投資。
當時日本玩的叫“土地轉賣”，也不複雜，先找塊地，把上邊的人都拆遷了，然後把拆遷完的土地高價賣掉，接手方隨後賣給下一家，下一家再賣，地價就跟火箭似的上去了。而且土地買賣不需要地產商自己拿錢，去銀行借就可以了，銀行往往願意給過高估值貸款從優，企業反正是空手套白狼，何樂而不為呢？
當時還有一個因素讓日本的銀行發了瘋。20世紀八九十年代正好是日本製造業最輝煌的年代，日本企業在國際上聲望特別好，本身就代表著信用和質量，能在國內外的股市債市上融到大量的錢，借到錢之後就把他們之前欠銀行的錢給還上了。
銀行主要靠貸款活著，日本企業現在把貸款全給還回來了，日本銀行怎麽發展？所以銀行當時非常著急要把錢借出去，借給誰呢？那些製造業企業不需要錢，就借給需要錢的房地產企業，所以房地產企業拿到錢之後瘋狂投資倒買倒賣。
在這種情況下，1986年東京地價開始起飛，1987年就漲了23%，到了1988年，更是漲了65%，隨後一路飆升。當時日本有個說法，“賣掉皇宮下邊的那塊地，可以買下整個加拿大”。
在這個過程中，一代日本人的“三觀”被擊了個粉碎。NHK拍過一個紀錄片，裏邊說了那個年代房地產價格瘋漲的事情——有個大爺窮了一輩子，但是退休後賣了東京他一直住的一個小房子，竟然賣到了400萬美元。當時400萬美元抵得上現在的1000萬美元左右，大爺因此榮歸故裏。其他人也一樣，窮了一輩子，但是隻要有地，就可以瞬間富得流油，而且這些人拿到錢後到處亂花，日本各個領域欣欣向榮。
有一個三菱公司的高級工程師，他閨女大學畢業後進入了一家公司，這家公司從銀行貸了2億美元，拿下一塊地，然後倒手賣給了另一家公司，賣了5億美元。這個女孩的分紅高達200萬美元，她的三菱工程師的爹感慨說這個不正常，因為他給三菱設計過飛機發動機，屬於頂級技術工人，一輩子都沒賺到這個數的一半。
日本的土地在瘋漲，股票也不遜色。日本人對股市的態度是很嚴肅的，覺得他們是在投資價值。
也是從1986年開始，日本股市也大爆發。到了1989年，日本股市漲了486%，日本股市的總市值，是美國股市的1.5倍，占到全世界的45%，令人匪夷所思。但是日本人當時並不覺得有問題。
老百姓覺得問題不大並且很多人賺得盆滿缽滿，但是政府開始操心了，政府擔心借出去這麽多錢，會不會還不回來？如果發生連環違約，弄不好銀行都得破產。所以政府內部開始思考是不是“Ball is over”。
隨後日本央行從1989年開始溫和提高利率，降低貨幣供應。到了1989年年底，日本曆史上著名的“瘋狂原始人”三重野康出任日本央行行長，為什麽叫他“原始人”呢？因為這個日本經濟奇才極其討厭通貨膨脹，日本當時的主流經濟學家覺得投機是市場行為，市場是不會錯的，所以他們把討厭投機的三重野康稱作“原始人”。為什麽說他瘋狂呢？因為他作風極端雷厲風行，甚至有點不顧後果。
這人還有一個名聲，叫“平成鬼才”。他後來一舉戳破了泡沫，所以又得了一個更新的外號：“戳泡人”。
三重野康上台後日本五次提高利息，終於在1990年8月，日本的利息由超低的2.5%飆升到了6%。這下可出麻煩了，股市和**都被斷了貨幣供應，漲不動了，沒人接盤了。
假設你從銀行借了1000萬日元買了一套房，等著別人借1200萬日元過來接盤，但是別人借不出錢來了，這房子砸你手裏了，怎麽辦？隻好到期之後趕緊賣了，能還多少還多少。問題是當時有無數人這麽幹，這就麻煩大了。
沒過多久，日本爆發股災，日本股市在1990年到1992年三年間跌了一半多。股市這麽慘，樓市也沒逃掉，股市暴跌僅僅半年後，樓市也開始動搖，隨後激烈下跌，在1990年到1992年這三年中也跌了46%，上百萬億日元的資產化為烏有。當然了，這不是結局，從1992年之後，還一直在降，累計又降了50%。現在還在降。不過現在繼續下降的原因大家普遍認為是因為日本老齡化問題太嚴重，每年死了的人騰出的房比買房結婚的新人都多，房子能賣上價就怪了。
股市和房市這麽慘淡，自然也沒饒過其他實體經濟。比如上文說到的那個領了200萬美元分紅的女生，她隨後把錢也投入了房地產，在泡沫破裂之後賠了個底朝天，還欠了一屁股債。
由於大批房地產公司破產，欠銀行的錢還不上，把銀行也拖下了水，大批銀行跟著倒閉，銀行倒閉又觸發連鎖反應，大量企業跟著倒閉，隨後是失業潮、房屋斷供、違約、跳樓。在1991年，日本一年內因為房地產泡沫破裂倒閉了上萬家企業，這一萬家企業的員工隨後被拋到人才市場上，痛苦不堪。
日本經濟泡沫破裂後，開始了長達十年的經濟蕭條，日本國內稱為“平成蕭條”。更為重要的是，這次蕭條嚴重打擊了日本在“二戰”結束後建立起來的經濟上的自信。很多人說，在那十年裏，日本人從“昭和男兒”過度到了“平成廢宅”，整個社會長期彌漫著一種無法擺脫的、找不到出路的低迷情緒。