貸款給低收入人群買房，竟然引發了全球性大危機

很多人應該都麵簽過房貸吧？如果沒經曆過，將來也會經曆，這才是每個人的成年禮。我經常說，房貸有利於身心健康，可以治療中二病(2)和“精神病”，一旦背上房貸，整個人就變得務實而且克製，少了很多自視清高和年少輕狂。從背上房貸那一天起，就是個務實的成年人了。一般中介公司會事先通知你，讓你準備好在職證明、銀行流水、房產合同等材料，找個陽光明媚的上午或者下午，去一個酒店或者大廈，在一個角落裏有個穿著考究精致的銀行工作人員接待你，審核材料，問幾個問題，讓你填一張申請表，然後把收集好的材料塞包裏，告訴你回家等消息吧。再過幾天，給你打電話說房貸下來了或者被拒了，如果已經批了，會讓你去簽房貸合同。

為什麽我們講美國次貸危機，卻先在這裏說中國的房貸申請呢？

這個審核貸款人還款能力的過程，就是風險過濾的過程。一般來說，銀行會務必確保你的收入是房貸的兩倍，而且有足夠的首付。畢竟能攢下那麽多錢的人，肯定比一毛錢積蓄都沒的人可靠一些。首付和審核還款能力，就是銀行的防火牆。這基本是六百年銀行史中的鐵律，隻貸款給能還錢的人，不然貸款還不上，就需要銀行一起承擔風險。這一點在全世界是通用的，事實上，從現代銀行業務開展以來，這種先審核資質再放款的原則在過去幾百年中一直都是主流。

一、瘋狂的資本推高房價

回到十幾年前，美國金融機構的人想賺錢想瘋了，竟然貸款給沒有還款能力的人，終於引發了金融危機的災難性後果。這又是怎麽回事呢？事情的起因跟一種金融創新有關，比較有代表性的是一個叫新世紀金融公司的放貸公司。這個公司跟華爾街合作，搞出來一係列金融創新，最後把全世界一起拉下了水。

以往大家申請貸款，也是按照我上麵說的那個流程來，你申請貸款，銀行審核，確認你能不能還得上，再決定要不要貸款給你。

但是成立於1995年的新世紀金融公司不是這樣的，這個公司瘋狂到隻需12秒就能確認是否貸款給你。12秒能幹什麽呢？這麽快的時間給答複，隻有一個可能，就是根本沒審核直接放款了。這裏有個問題，新世紀金融公司為什麽這麽急著給大家放貸？這跟美國當時的大環境有關，美國人當時很多有錢人需要讓自己的財富跑贏通貨膨脹，所以天天琢磨怎麽玩投資，像新世紀金融公司這類公司的業務就是吸收那些有錢人的投資，將來給人家高回報。而金融機構的盈利手段就是收手續費，所以著急貸款出去好收手續費。但是放貸這事看著容易，做起來難，並不是想貸就能貸出去的，尤其新世紀金融公司這種做放貸的公司，更不好做，因為美國當時條件好的人就那麽多，該買的已經買了，剩下的不多了，可不得抓緊收客戶？至於風險問題，他們也想過了，這個後麵來講。而且到後來，為了追求效率和利潤，這個新世紀金融公司甚至把業務全部外包給各種中介，公司連辦公大樓都省了，中介人員隻拿提成，不領工資。這下好了，更沒人關心買房的是什麽樣的人了，因為中介們把房子賣出去拿了中介費就完事了，接下來洪水滔天也跟他們沒任何關係。

中介人員發現，不管貸款申請表上寫什麽，隻要交到總部，都能拿到貸款，甚至在“工作單位”那一欄裏什麽都沒填，也沒事。中介們奔走相告，好日子來了，能買房子的人都買了，他們就開始向沒有固定工作的各行各業的人推銷房子，比如墨西哥來的新移民等。這夥人的貸款，就叫次級抵押貸款。這裏有個問題，這些低收入家庭哪來的勇氣去貸房貸？那麽自信能還得上？——也不是，美國當時可以先還利息，問題是美國那些年利息非常低，每年還不了多少錢，所以大家覺得問題不大。那將來呢？將來利息上漲了怎麽辦？美國人也不擔心，覺得反正日子會越來越好，將來一切會好起來。再說了，房價一直在上漲，如果還不起了，賣掉就可以了，還可以賺個差價。問題是放貸的金融公司也這麽想，將來貸款買房的人還不起錢，就把房子收回來賣掉，反正房價漲了，賣了還能賺。既然大家都希望有套房子，又不擔心放貸的事，房地產公司把美國最常用的那個俚語“Home，sweet home”和“美國夢”聯係在一起，瘋狂地給大家置業。貸款條件一降再降，所以買房的人越來越多，整個國家一片歡樂祥和，新世紀金融公司甚至受到了政府的表揚。

大家都買房子，房價當然會上漲。看著房價一天天上漲，再淡定的人也坐不住了，覺得正在錯過機會，能出手就出手，房價進一步被推高，更多的人開始關注房子，這個循環就這樣湧動了起來。在這個過程中，新世紀金融公司和中介人員賺了手續費，新世紀金融公司的股票接二連三再創新高。窮人們拿到了房，房地產商賣了房，似乎所有人都賺了。但世界上哪有這麽好的買賣？我看有的學者說是平權運動導致了向窮人放貸，這就太不了解資本家了，真把資本家當慈善家啊？資本家的每個行為都是精心算計過的，有時候會算錯，但絕對不會大規模做慈善。

二、越來越大的資產泡沫

人們難免有個疑問，以新世紀金融公司為代表的這堆公司哪來的這麽多錢到處放貸？

直接點回答就是：他們沒有那麽多錢，他們是金融公司，不是銀行，不能吸收儲蓄，但是他們可以搞金融衍生品。咱們假設新世紀金融公司貸款給了張三、李四等幾個低收人士，這幾個人簽了房貸合同，歡天喜地住進自己的房子裏了，承諾每月會還月供。新世紀金融公司相當於給他們買了房，自己手裏有個房貸合同。這個房貸合同握在自己手裏也幹不了別的，是不是可以想想辦法做點什麽？這個時候，史上最有想象力的一個金融創新出現了：為什麽不把這些房貸合同賣掉換錢回來繼續放房貸？這個創意遠遠超越那個把埃菲爾鐵塔賣掉的人，也超過了把火星土地賣給有錢人的人，因為這個想法裏有個關鍵點，就是滾動——隻要把貸款合同包裝下賣出去，就又有新錢了，新錢又可以放貸，可以繼續賣貸款合同。

新世紀金融公司想賣這些房貸合同，會有人買嗎？大家又不傻，憑什麽買，除非你支付很高的利息。就這樣，房貸合同被打包起來，做成一個債券，有點像我們在一些理財App裏看到的那些高風險、高收益率的理財產品，承諾一個很高的回報率，然後到資本市場上去賣，理財產品的收益由房奴們的月供來支付。比如你花一萬塊買一份，承諾年利率6%，你的閑錢有地方賺錢，金融公司可以繼續放貸。當然了，具體怎麽定價非常複雜，華爾街摸索了很多年，才由一個數學家搞定了定價規則，而且華爾街還搞起了電視營銷。看過20世紀90年代電視營銷節目的，難免有這種感受：再差的東西，也要分成普通款、尊貴款、至尊款，然後看著那些差東西裏的至尊款也就不那麽差了，這種心理真是奇怪。華爾街給這些垃圾債也分了三級，最高的評級AAA，最差的BBB，大家一般爭相購買AAA。那BBB賣不出去怎麽辦？再分一次級！又分了三級，這樣可以一直分下去，一直在賣AAA。不僅如此，他們通常還會附上一句廣告詞：“誰會不還房貸？”讀這句話的時候一定要用那種不可理喻的語氣來讀，類似於“誰會去喝洗發水”。既然大家都會還房貸，房貸搞出來的理財產品可不就非常保險嗎？

評級機構無恥地給這類債券很高的評級，讓大家誤以為以買P2P的收益率，買了美國國債一樣的理財產品，既保險又收益高。於是銀行、資產管理公司、對衝基金、保險公司、養老金機構競相購買這種理財產品。這些機構買理財的錢，又進一步貸給更多的低收入人士。如果這些理財產品隻賣給美國人，影響也不會那麽大——這些理財產品還賣給了德國人、英國人，甚至賣給了隻有30多萬人口的冰島——冰島突然間很衝動，也從市場上貸了高利貸買美國發行的次級債券，等那些垃圾債後來變得一文不值時，冰島順理成章地也跟著破產了。各種銷售的組合拳下來，這類次級債搞出來的證券在資本市場上遭到瘋搶。到這裏，新世紀金融公司的另一個問題也已經解決了，不再擔心風險的事，因為風險已經轉嫁給了買理財產品的那夥人。但是同時出來一個新問題，債券賣得太好，不夠賣，怎麽辦？——金融機構加快放貸啊！這也就催生了金融機構進一步降低門檻，向各式各樣的人放貸買房，並且首付一降再降，最後甚至降成了零，把更多的人轉變成貸款買房的客戶。結果更多本來買不起房的人有房了，更多的房產公司賣房了，更多的貸款公司先放房貸，再賣房貸包裝成的債券，更多的有錢人買理財產品賺到了錢，大家都幸福得不得了。

三、資產泡沫的破滅

不過，這種集體的狂歡背後，潛伏著巨大的風險，並且一點一點在積累，等著時機爆發。

到了2005年，美國房價達到了二十七年來的最高峰，次級抵押貸款規模也達到了空前規模，接近1.1萬億美元，也就是金融機構貸給還貸能力堪憂的人1.1萬億美元的房貸，占整個房貸市場的14.1%。

新世紀金融公司在那幾年狂飆猛進的過程中，自己也受益匪淺，股票從9.67美元一直漲到2006年年初的66.95美元，漲幅高達592%。投資人都賺了大錢。當然了，並不是所有人都糊塗，當時也有分析師認為，這些金融公司太過激進，可能孕育了巨大風險。還有巴菲特，他警告說這些理財產品是“大規模殺傷性武器”。不過很多美國分析師認為沒必要庸人自擾，巴菲特屬於老派投資者，賺不到次貸的錢變成了“檸檬精(3)”，而且認為他隻了解自己熟悉的東西，拒絕接受新事物。

這種歡樂的遊戲一直玩到2006年下半年，終於出事了，因為美聯儲加息了。加息後房貸暴漲，很多窮人一下子就還不上房貸了。還不上怎麽辦？還能怎麽辦，直接斷供唄。金融公司沒收了這些人的房產，拿到市場上去拍賣，這一下子把事給搞壞了。了解經濟學的都知道供求平衡，如果市場上突然出現大量的拋售，必然會把房價給打下來。果然，房價開始下跌。這下影響範圍就擴大了，房價下跌後，很多人驚訝地發現，自己的房子還沒貸款值錢，比如我貸了100萬元買了一套房，現在房價隻值80萬元了，於是我也把房子給放棄了，然後金融機構手裏的房子更多了。繼續賣，房價繼續跌，以加速度下跌。房價暴跌和大麵積違約，開始讓那些由按揭貸款包裝成的理財產品一文不值。麻煩的是很多公司借高利貸買了一堆這種玩意兒，這下問題就大了。所以借錢（在華爾街叫融資）買了大量這種垃圾債券的雷曼兄弟銀行首先爆掉了。

買這種債券的不止雷曼，很多金融機構都買了，這些金融機構都在倒閉的邊緣，比如貝爾斯登公司也要破產，美國“兩房”（房利美和房地美）也崩潰了。

到此為止，危機就這樣爆發了，數萬億美元的債券變得一文不值，那些借了高利貸買債券的公司全被拖下水。不僅如此，保險公司也要破產了——當時大家買了次級債後覺得不安全，就給這些債券都上了保險，比如我的債券如果貶值了，保險公司就得給我補上。在貶值之前，我每年交保護費。保險公司之前每年收保費開心得不得了，真等到大家都來要錢了，保險公司傻眼了，它哪能支撐得住那麽大規模的各類金融衍生品啊，保險公司哭著也要破產。後來的事大家也都知道，美國趕緊降息，並且釋放了天量的美元，先借給華爾街的銀行，讓他們把窟窿堵上，先別破產了，然後通過降息刺激經濟，又引出一堆問題。

四、美國房價暴跌的必然性

我國如果發生房價跌價，那也不會是美式暴跌，這是因為：

首先，我國買房的首付非常高，並且貸款審核非常嚴格，發生大麵積違約的概率還是很低的。

其次，美國如果單純大麵積違約也沒事，問題在於大量的垃圾債券滲透到了整個經濟係統裏，所有的銀行都花了無數的錢買了天量債券，而且這些錢還都是借的。在這個基礎上又有無數的金融衍生品，這些金融衍生品複雜到連知名天才伯南克都承認自己不太明白這些是什麽玩意兒。這些東西拖垮了整個金融係統。我國的住房按揭證券化規模很小，而且沒有複雜的金融衍生品，在銀行倉庫裏放著，缺點是沒法拿去賺錢，好處是出不了什麽問題。

美國空頭們有做空債券的動機——美國做空的也不是房地產，空頭們做空的是我們上文說的那些債券——你給那些債券上個保險，等房地產崩了，那些債券變成廢紙，保險公司會賠給你錢，就像你給自己的房子上了個保險，房子塌了就能拿保險金。一般來說，正常保險隻能給自己的東西上保險。你跑去保險公司說是要給隔壁老王家的房子上個保險，因為你實在是太愛老王的房子，要給老王的房子上安全保險，正常情況下保險公司會把你趕出來。但是華爾街不一樣，華爾街的人都是一幫腦子很活的人，他們去看了下老王的房子，覺得房子很結實，你這是在送錢，不賺白不賺，於是就給你做了一個“專用保險”。這又是一個金融創新，如果老王房子沒塌你每年得交保金，如果塌了會賠你錢。做空的人就是買了大量這種次級債的保險在家放著，等著房價暴跌，房價暴跌後債券也會暴跌，那時他們就會賺翻了。

整體而言，金融是好東西。但是金融同時又有黑暗的一麵，如果放任自流，係統裏每個人都監守自盜，那種感覺就好像如果沒人監管，商家用爛蘋果給大家做果汁一樣，普通人怎麽知道裏邊是什麽？

上次美國的次貸危機也一樣，金融係統裏的人為了自己的利益各種使壞，而監管部門什麽也沒做，坐看他們把風險變成災難。