第四章 “遵義會議”
會議就要結束了，黃巧靈抑製不住激動的心情，不無興奮地總結道：
“天城”這個全新的理念提出之後，我們要調整思路，這是我們杭州樂園的一個突破點和轉折點，可以說是宋城集團發展曆史上的“遵義會議”。
1999年7月24日，王誌綱工作室宋城項目組雲亮、路虎、董方等作為先頭部隊，前往杭州進行項目調研。按照工作室首席策劃王誌綱的要求，要挖地三尺，全麵深入了解企業和項目的相關情況，一個細節都不能放過。
幾天後的29日晚，王誌綱三度來杭，再次前往項目實地考察，並聽取了策劃項目組的匯報：
1. 關於區域板塊
1998年，浙江省的經濟實力排名全國第四位，而杭州、紹興、寧波、溫州、上海、蘇錫常一帶（距杭州均隻有2～3小時車程）更可謂是經濟富裕區的輻輳之地，聚集了全中國最富裕的1億人，私企林立，富商如雲，全國級明星市場雲集，蘊含著巨大的市場消費能力。更為難得的是，這一帶同時擁有相當深厚的曆史文化底蘊。杭州地區可謂是中國最適宜休閑、度假和居住的地方。
蕭山隸屬於杭州市，個體經營和民營企業占了蕭山財政收入的主體。1998年，蕭山市的財政收入為13億元，居全國百強縣（市）第三位，必將厚積薄發，前景不可估量。
杭州作為國家級的旅遊城市，西湖景區作為老名牌、強磁場，每年吸引大量遊人，但景點老化。
杭州市的發展規劃和走勢：城市重心由以西湖為中心逐步發展為以錢塘江為軸心發展，城市向東、南擴張，並兼並原蕭山市部分區域，成立濱江區；以濱江區、蕭山市為主的南部板塊將快速抬升（受城市重心南移的影響，蕭山國際機場、杭州市外環高速公路的建設、宋城集團等大開發商在這區域大規模投資開發）。
2. 關於宋城集團
宋城從哪裏來？1994年起步，憑一幅《清明上河圖》的構思和夢想、策劃和市場營銷的超級能力，憑很少的資金起家，橫空出世。1996年，宋城一炮而紅，是繼華僑城以來又一個成功的主題公園，已創出了宋城的品牌。
宋城在哪裏？處於第二次創業的臨界點上。由單景點（宋城）到多景點（宋城、美國城、杭州樂園、山裏人家、生態公園），由單一景區開始向一個大區域開發發展。但目前在成長過程中出現了各部門不能完全適應和協調的轉型期的困惑。存在的問題基本上屬於迅速成長（擴張）期企業的正常問題，即管理的成長滯後於企業規模與領域的成長。
宋城向哪裏去？宋城以鮮明的主題依托西湖母親而降生、成長，現已趨於成熟。意欲實施二次創業，宋城集團將實施品牌延伸和跨區域擴張戰略，即以無形駕馭有形，實現超常規裂變，問鼎江湖。為此，就必須實現“五出”（出成果、出品牌、出網絡、出機製、出人才）的戰略目標，以成為中國旅遊業的第一品牌。
3. 關於項目
杭州樂園位於蕭山市，緊臨杭州濱江區的南部，是由宋城集團繼成功開發宋城之後的投資4億元開發的集旅遊、觀光、度假、休閑、房地產為一體的大型項目。景區包括荷蘭村（動區）、馬可·波羅之旅（靜區）、生態公園、山裏人家4個主題公園，同時發現景區內有日出水220噸的稀有氡泉，此泉堪稱是“生命之泉”和“美麗之泉”。杭州樂園已於1999年4月份正式對外開放，平均日遊客為3000人次。房地產部分已開始售賣，但銷售不理想。
項目的第一大特點是“多主題”。旅遊、觀光、休閑、度假、娛樂、養生、運動、競技、探險、教育、培訓、會展等多個主題並存，動靜分區，動靜結合，以靜為主，以動啟動，最終目標是成為以休閑、度假為主的新一代的高尚旅遊度假住宅區。
項目的第二大特點是“大配套”。動區是靜區的配套，山裏人家、生態公園是杭州樂園的配套（也是土地儲備），保健養生（氡泉養生中心）與周邊設施（風車屋、古堡、窯洞、“威廉王子”號、泳池等）互為配套。
項目的第三大特點是“延展性強”。項目有大量土地儲備，還可以開發大型會展中心（蕭山市積極支持）、跑馬場（以吸引人氣）、教育培訓基地（“黃埔軍校”，以確立品牌地位、提供優質員工）等備選項目。
……
聽了助手的全麵匯報，經過一番深思熟慮，王誌綱心裏已經有數了。
1999年7月3日下午，宋城。
同以往一樣，如織的遊人盡情徜徉在這座“給我一天，還你千年”的主題公園裏。感官所及之處，無不洋溢著濃鬱而生動的曆史文化氛圍。人們似乎穿越了時光隧道，回到了一千多年前，沉浸在往昔的曆史繁華之中……
與此同時，就在宋城主題公園的一間會議室裏，王誌綱正與宋城集團十幾位高層人員談笑風生。然而，與外麵的遊人不同的是，他們不是在緬懷曆史，而是在展望未來。
這是一個月以來，經過雙方多次交流與碰撞之後召開的第一次正式的策劃聯席會議。
黃巧靈：
我們公司與王老師有緣分，王老師對我們杭州樂園的項目十分關注，正如他自己說的，在一個月內來了三趟杭州，在他的曆史上是沒有的。我們和王老師也很談得來。我們企業發展到今天，需要理理思路，借助一些外腦。我認為王老師正是中國一個有著獨特思維的頭腦。王老師有淵博的知識，他看得多，見得多，做得多，想得也多。所以，我想借這次機會讓王老師給大家上一次課，這對我們企業是一個很好的學習機會，下麵請王老師給大家講一下。
王誌綱聽了黃巧靈的一席推心置腹的開場白，麵對宋城人真誠的期待，心知此談責任之重大。略微沉吟了一下，王誌綱用他那略帶貴州方言的普通話緩緩道來：
為了一個已建成的項目，我一個月內來了三次，這是以前沒有過的。第一次我和黃總匆匆見了一麵，之後中旬專門來了一次，和黃總談了三天三夜，溝通得非常到位，彼此之間認同感很強，由此有了我們這次合作，才有了今天這第三次到杭州來。
杭州這個項目為什麽一個月來三次呢？我們的確不是把它作為一般的商業性項目來看，如果是一般商業性的項目，我們可以做很多駕輕就熟的東西，而且也用不著費這麽多的精力。
我工作室有二十多個人，這一次可以說是把精兵強將往這邊調了。路虎是經濟地理學博士，專業很紮實；雲亮是我們工作室的策劃總監，跟了我很多年了，參與了很多大的項目；董方則從事過很多俱樂部的管理。我們不是單單為了一個項目來的，而是為著這個事業來的，希望通過我們的加入，使這個項目走得更加堅實，走得更加成功，走得對明天中國旅遊休閑產業的開發更有示範意義。
我們也認識到這個項目的挑戰性非常強，但路是人走出來的，所有第一個走出路來的人，麵臨的挑戰肯定是最強的，它可能會走彎路，可能會摔跤，可能會碰得頭破血流，這都是可能的，但不能因為這點，就沒有人去走路了。
我們的工作室成員，給我匯報了很多關於項目的情況，其中有幾點是很有價值、很有意義的：宋城集團的中高層員工，有一種敬業精神和拚命三郎的精神，的確是令人非常欽佩；宋城集團總部與操作層麵的策劃力量都很強，人員素質相當不錯；宋城集團的操作能力，也是少見的。我們原來批判“邊施工、邊上馬、邊設計”，但是我們今天在宋城看到了“邊施工、邊上馬、邊設計”這麽一種全新方式的成功。其實，這“三邊”是做事情追求的最高境界。商場如戰場，很多事由不得你慢慢地紙上談兵。好像是呼之欲出，經過反複論證，日臻完善，然後才落實下來。這個時候，黃花菜已經涼了。但是，一般情況下誰敢這樣做？誰不想當大手筆？常常很多人是下筆千言，離題萬裏，控製不住。如果能夠下筆千言，放得開，收得攏，那是多好的事情啊！
我們這幾年一直在全國各地跑來跑去搞策劃，側重於房地產。而我說的泛地產概念，是我們的重中之重。作為中國房地產的探索者，市場賦予我們這種曆史使命。
談到市場，我經常講，市場就像一把篩子一樣，不是你想怎麽樣就怎麽樣，主觀和客觀結合產生一種合力，這個合力就是篩子的網洞，米往哪裏走，糠往哪裏走，沙子又往哪裏走，一天、兩天可能看不出來，但最終會塵埃落定、水落石出的。這就是我們經常講的天造地設，主觀和客觀的一種互相作用。那麽，在泛地產概念裏麵，我們操作過住宅、高爾夫球場，還有一些旅遊景觀，甚至包括一些旅遊城市，如武夷山，還有一些國際性的旅遊事件，如昆明世界園藝博覽會，這些過程當中牽涉到了一些知識，對整個中國房地產、旅遊休閑業目前所麵臨的狀態和下一步的趨勢，也有了一些自己的理論和看法。
接下來，王誌綱單刀直入，開始以其獨家理論引導人們的思路：
在幾年前，當我們策劃廣東碧桂園，作為一種新型社區獲得一種所謂的空前成功的時候，我們已經開始把重心和注意力轉到了中國下一個側重點——房地產開發的一個製高點上，當時我們就提出來，可能下一個階段中國的房地產開發是一個建立在泛地產基礎上的，以概念地產為代表的這麽一個發展階段。
這是什麽意義呢？也就是說當時整個中國，特別是中央政府政策強度的加大，把房地產，就是我們經常所講的狹義的住宅商品化以後，甚至把它作為一種經濟發展的支柱性產業以後，那麽到那個時候，中國的房地產將會出現從賣房子到賣家居，到賣社區環境，最後到賣一種生活方式的過渡，這個曆史階段已經是越來越清晰。那麽在這過程中，未來的競爭者，將是一個以大博大的競爭，到那時小遊擊隊式的幹法肯定會被慢慢淘汰出去，不可能再在這個舞台上繼續競爭。
那麽這些所謂的留下的巨人，是怎麽樣的巨人呢？它必須要具有幾個特點，就是我經常講的“五出”，即出成果、出品牌、出機製、出人才、出網絡，這彼此之間是一種辯證關係和邏輯關係，這就是明天將會出現的一種巨人的遊戲，特別是在地產界裏麵。在這地產界的“五出”裏麵，各方麵看起來都很重要，但是可能真正的最有號召力的是哪一出呢？是出品牌。上次在和黃總溝通時，我說，以後做地產隻有兩種選擇，要麽做火車頭，要麽做車廂。二者必須選一，沒有第三種選擇。當火車頭挑戰性很強。是你引領著市場往前走，而不是市場推著你走。
另外一種呢，就是當火車廂，在這個時代，比如說杭州，它的房產開發已經到了什麽程度呢？已經從賣房子到賣家居，現在輪到賣社區環境的階段了。那麽，一些老板看清楚以後，好了，那我就搞一個九溪玫瑰園，把美國、英國的一些別墅找來研究一下，通過一種包裝，然後結合當地實際，把容積率降低，把景觀做好，把園林做好，使它更人性化。它的技術含量還是比較高的，但講的隻是設計技術含量，而不是講營造這種全新的市場觀念。九溪玫瑰園做成功了，馬上就會有其他的一些玫瑰園，他們就會如此效仿，如法炮製。這種項目很容易“克隆”的，你做成功了，我幾張相片把你照回去，我馬上也可以如法炮製。
這種“克隆”的做法就是做車廂，是比小分，不是比大分。這種項目有什麽特點呢？它的風險不是太大，但是它成功以後，也僅僅是一個項目、一個樓盤的成功而已，它不可能會獲得一種品牌的成功，成為一種產業性的先導。
在這種背景下，我們提出一種所謂的泛地產理論。泛地產是什麽意思呢？我們認為凡是人類在市場經濟狀態下麵所從事活動的一切地方，都是地產概念。宋城所做的是不是地產？應該說宋城是地產。我們的旅遊業是不是地產？旅遊業是地產。那麽，我們怎麽在這麽一種寬泛的概念裏麵營造一種新的生活方式？這是一種辯證的關係，正如皮和毛的關係，“皮之不存，毛將焉附”。皮就是泛地產。毛是什麽呢？毛是宋城探索性的東西——主題公園，或主題社區，或景觀房產，是一種主題概念。但是用我們更寬泛的話來說，我們把它叫做概念地產。
兩三年前我們做了這種構想以後，做了很多方麵的探索和準備。中國的富豪階層，他們需要什麽？在廣東省我們通過一種私立學校，把它整合起來，把它用市場化的方式釋放出來。
任何房地產都要賦予它生命，要給它靈魂，要給它一種說法，要給它一種符合人性化的生存方式，能夠把人們內心裏麵存在的、渴望已久的，但是又很朦朧的、說不清道不明的東西，通過你的策劃和操作變成現實，最後人們說：“哦，就是它！這就是我想要的！”這就是房地產開發和引導的最高境界，這就是所謂的適度超前。
說到這裏，王誌綱話鋒一轉，直指宋城：
從昨天的宋城一直到今天的杭州樂園，都體現和貫穿著這種思想，很令人欽佩。但是，正由於我們采用的是一種超常規的操作方式，當它是一個相對清晰的概念的時候，好辦；當它是一個複合性概念的時候，矛盾問題肯定會出現，這些問題如果我們現在不能夠高度重視它，而是憑一種經驗主義來對待它，我們可能要摔跟鬥，要翻船。
我們怎麽看待杭州樂園？現在大家是一個戰壕裏的戰友，所以我用不著文過飾非，我不想講恭維之詞，隻想講講我的看法，拋磚引玉。
杭州樂園想解決的事，黃總從一開始就未雨綢繆，從經營上說，是考慮得非常周到的思路，即“五道防火牆”（旅遊——主題公園——度假村——房地產——資本運營）。這從經營上說，是一種穩操勝券的思路，但操作難度非常大。當它呼之欲出的時候，會出現一種不可調和的矛盾，就像今天我們所看到的杭州樂園一樣，就像我們調雞尾酒一樣，我本來想調出一種全新的感覺和味道來，結果可能並不理想。
我們是茅台的總策劃，我看到茅台酒感到很有意思。它有酒基，比如10年、20年的酒基，這些是很珍貴的，還有剛烤出來的酒，有頭道酒、二道酒、三道酒，最後，經過勾兌，形神兼備，水乳交融，結果五六種味道，混合成一種感覺，這就是它的最佳水平，所謂的酒就是這種感覺。
策劃有點像勾兌雞尾酒，也有點像勾兌茅台酒，它必須調出一種東西來，這種東西是什麽？它既不是人們常規所講的遊樂園，又不是人們講的主題公園，它可能是超越人們現在這種思維領域裏麵所能鑒定的一種東西，但是它同時也反映了人們在骨子裏所追求的、所向往的一種帶有至高性、權威性的生活方式。這對於我們來說是很大的挑戰，我現在看了杭州樂園以後，發現它是五個層次的混合——旅遊、觀光、休閑、度假、地產，五個層次都有。這五個層次的消費人群和消費心理完全不一樣。
比如說旅遊，當旅遊者到了這地方以後，他就會發現你給他的料少了，如你賣給我70元的門票，實際我隻花了30元的消費，還有其餘40元的消費種類我不想要。他會認為這不是宋城，宋城應該還有其他的一些東西。至於宋城旁邊有什麽高爾夫球場也罷，網球場也罷，同我沒關係，我是來旅遊的。旅遊者是以這種觀念作為價值觀來衡量他的付出與所得，這時他會認為你短斤少兩，貨不對板，不夠！
對於觀光客，宋城之所以效果那麽好，是因為方寸之地能出現大乾坤，盡管麵積很小，但人文的發掘和策劃很到位。因此，在一個方寸之間，人們流連忘返，每一立方米給人的旅遊信息量和信息濃度是很高的。如果比這大十倍的山野公園讓他去看，收10元門票他都認為貴了，為什麽宋城門票70元、80元可以呢，就是因為你的濃度，每一立方單位給人家的信息量。這靠什麽呢，靠我們藏在後麵的一種文化提純，一種生活情趣的演繹，一種有效的水乳交融，你中有我、我中有你的參與感。在宋城我轉了3個小時還走不出去，臨走時我還孔雀東南飛，一步一徘徊，這就是宋城成功的地方。當我們去了杭州樂園的時候，它又帶來了一個問題，就是觀光，由於現在我們隻是一個建築群，我們強調的是一種景觀或一種“克隆”，把荷蘭村“克隆”過來，一目了然。你說還有遊行，其他地方也有遊行，你說還有荷蘭水街，在人們看來隻是一目了然的東西，它不能讓我們在裏麵流連忘返。荷蘭是一個花的王國，鬱金香啊，荷蘭還有很多故事，這些故事需要經營和演繹，這裏麵要充分地體現，當它沒有體現的時候，荷蘭水街就是一些房子，這些房子在“世界之窗”，在哪裏都有的。在這個情況下，作為觀光，它也會產生後遺症，短斤少兩，不是說我們沒有做好，而是說我們錯位造成的，我們追求一種多元疊加的效果。
另一個功能，我們來此休閑。什麽是休閑？休閑的概念我想至少呆一天一夜，而不是玩兩三個小時，你怎麽才能讓我流連忘返，讓我休養生息？在杭州樂園我們有一個動區，還有一個靜區，靜區有別墅，還有馬可·波羅主題遊。當然現在這些東西還在完善的過程當中，還沒成型，我相信，這些地方成型以後，憑現在杭州樂園的定位、起點和要素，起碼比之江度假村強得多。這次來我為什麽到之江度假村住呢？因為我想感受一下。結果對於杭州市場之大、市場前景之好，我的感受很深。這麽簡單的度假村，沒有多少景觀，隻有一兩個遊泳池，房子也很一般，但生意如此之好。杭州樂園的休閑，怎麽使它做到惟一性、排他性、權威性，怎麽使人家非來這個地方不可？這是下一步我們要回答的問題。
休閑的下一個層次是度假，休閑可能是一個晚上或是一個白天，所謂度假呢，帶有不斷地來的這種概念，就是來了一次後還要來，這個地方成了養生休閑的根據地，成了生命加油站。
一旦這種概念形成，消費者認準了這個地方了，那麽，說實話，最後，你真正想達到的目的——房地產，那就呼之欲出。就比如現在你認識一個姑娘，你隻是和她先交朋友，或者說談對象，你根本沒想要娶她為老婆，當你們到了如膠似漆的時候，你娶她當老婆就水到渠成了。道理就是這麽簡單。
王誌綱鞭辟入裏的剖析，聽得人們透不過氣來；在王誌綱的循循導引之下，問題的實質漸漸水落石出了。
而現在我們的問題在哪裏呢？我們的問題是五個層麵眉毛胡子一把抓，五個層麵想一齊上。這樣走是很可怕的。像做飯一樣，旅遊是涼菜，觀光是家常小炒，休閑可能是煲的湯，度假是炒飯，地產才是鮑魚、魚翅，那是王牌菜。但這麽大一個項目，以後要推動的時候，必須是在一個大的主題確定下來後，層層剝筍，而不是眉毛胡子一把抓，否則會讓消費者找不到北。
說到這裏，王誌綱進一步引導人們的思想向上提升。
剛才講了，消費者分成五個市場層麵，眾口難調，如果對此把握不住的話，各吹各的號，各唱各的調，最後的結果就會攪得一塌糊塗。這是一部交響曲。交響曲有弦樂、管樂、打擊樂，而總譜是什麽？這次我們來就是想和杭州樂園一起編總譜。隻有把總譜搞清楚了，把它理順了，主題清楚了以後，每一個聲部該做什麽都清楚了，然後總指揮的指揮棒一起，它就會成為一部朝氣蓬勃，而且層次分明的交響曲，絕對不是瞎子阿炳的二泉映月，也不是笛子獨奏。
這對宋城集團的確是一種新的挑戰和一次上台階的機會。昨天的宋城給我們做出了很成功的業績，整個主題公園在中國都不成氣候的時候，宋城成功了，這裏麵有很多值得我們自豪和總結、發揮的東西。我們在思考它、把握它、控製它、解析它的時候，在思路上和戰略上一定要非常清楚，這就回到我今天講的一句話：不在於你有沒有道理，而在於小道理一定要服從大道理。
孔子有一句話：“登東山而小魯，登泰山而小天下。”昨天我們做宋城是登東山而小魯，其他的主題公園與我們一比都被我們比下去了。但是我們今天是登泰山而小天下。為什麽這麽說呢？宋城的成功，是在主題公園裏麵殺出來了，它成功了，這是非常不容易的。它沒有趕潮流，而是以自己全新的方式站穩腳跟，這有很多經驗是值得探索的。但是，宋城是局限於主題公園這個特有的行道裏麵，而明天杭州樂園卻不是這樣，對它我們一開始探索就是進入21世紀整個中國房地產的問題。這是個全新的探索。由此提出的要求就非常高了。這就帶來另外一個問題，即如果這種探索一旦成功，它的引爆能力和市場孵化能力，就不是那麽簡單的，可能是桃李無言下自成蹊，對整個中國房地產的開發可能會造成一種革命性的影響。
一直到那個時候，可能中國的企業，真正地介入一個城市的開發和城市的包裝，已經到了呼之欲出的時候了。眾所周知，一貫以來直至今天，我們許多地方建設國際化大都市，都是由長官來拍板，用行政式的方法，把很多原來美麗的城市搞得烏七八糟。明天，包括杭州，中國著名的旅遊城市該怎麽規劃，怎麽引導，其所麵臨的挑戰性更強。中國的很多地方都有這種情況，正是因為它的挑戰性強，所以它一旦獲得了成功，對整個中國的影響和帶動，對整個企業所帶來的無形資產的回報，是不能用經濟賬來算的，這就是我們剛才所講的關於這個項目的困惑、意義和戰略地位。隻有在這個高度上考慮清楚之後，我們對這個問題的認識才會更加清晰。
通過王誌綱的分析，人們對項目的困惑、意義和戰略地位的認識上升到了一個全新的高度。王誌綱趁熱打鐵，將杭州樂園項目進行了全盤的梳理，在新的戰略定位基礎上，開始賦予它以全新的理念。王誌綱提出，“杭州樂園”的名字可以用，但在新的戰略定位之下，隻能作為這一大項目中的觀光、旅遊功能區的名字。項目總體的新名稱必須符合新的理念和戰略定位，而且要有一種朦朧美和距離美，給人以想像的空間，要有充分的品牌延展性。王誌綱說：
回到第二個層次上來，由於它是一個由淺入深、逐步遞進的概念，一個複合型的概念。在這個複合型的概念中，我們要去整合它，把握它，必須解決如何先打造一個主題一個概念的問題。那麽用什麽樣的主題才能囊括我們所開發和探索的這樣一個目標？這個主題必須有幾個特點，有幾個預留管線的考慮。
確定這個名字的時候，一定要解決一個問題，中國的文化、中國的文字是講形、聲、義的。起名字有三個做法：
1.借用法。什麽“樂園”、“花園”、“廣場”之類，這種做法比較穩妥，但不具備挑戰性和跨越性。
2.組合法。比如我們給碧桂園起名字的時候，旁邊有一條江叫碧江，有一座小山叫桂山，所以叫碧桂園。
3.原創法。這是一種難於把握的做法。
像杭州樂園這種地方應該取什麽名字，我認為隻能用原創法。這個名字剛出來時，可能是一個適度超越了所有消費者和目標市場以外的，在外延上，似是而非；在內涵上，有一個想像和延伸的空間。因為我認為宋城集團本身已具備了這種可能性。一旦有了這樣一個名字，就為我們即將進行的廣告訴求和理念訴求留下了很大空間，而不是由消費者來導向，他們說你什麽都不是，在這種超然的狀況下，你就是天王，接下來就看你如何包裝它的內涵。從這個意義上來說，可能“樂園”還要保留，杭州樂園我們已經做出了好多廣告，但是“樂園”可能是一個主要係統中的一個名字，它就是我們說的旅遊觀光這樣一個主題，這樣大的一個主題，必須眾星捧月，星月交輝，每一個星都有一個說法，章法是不能亂的。文似看山不喜平，每一章是起伏跌宕的關係，不會影響主題。
宋城集團在中國已經站到了一個高度，但是如何站穩腳跟，如何鞏固陣地？如此就必須要充分考慮到這個名字的延展性。它在杭州獲得成功以後，到上海去開創，我們總不能稱上海的為上海杭州樂園，再在南京開創，我們也不能叫其為南京杭州樂園，這些顯然是不合適的。也就是說，如果定名為杭州樂園或其他類似於此的。它的外延就已把它可能的延展局限住了。延展的時候，或者我冠一個名字，如上海某某，它可能取得品牌的效應，這是第二個我們要考慮的。
任何一個名字，都要有想像的空間。當然，這個想像要有填充物，真正的填充者是開發商，但是，就像我們說旅遊一樣，看景不如聽景，聽景不如想景。這是一種朦朧美、距離美。中國南方房地產有一個非常有趣的現象，期樓比現樓更好賣，什麽原因？除了市場工具不斷加強以外，期樓給開發商、經營者創造了一個更廣泛的天地，讓消費者翔遊於一種浪漫的幻想當中，這是朦朧美，然後把想像的當成了購買品，因為人的想像是可以煥發出來的，就像詩歌、散文、藝術，這是藝術的一種渲染或營造。特別是旅遊性的項目，為策劃者、營造者創造了很大的空間。
名字叫什麽呢？我現在提出來的僅供參考，我叫它做“夢幻天城”，為什麽這樣叫呢？
第一，取“此城隻應天上有，為何降臨在杭州”之意。馬可·波羅在其遊記裏用了很大的篇幅描述杭州城。宋代的中國是世界上文明程度最高的國家，杭州又是兩宋文化交融之地。所以，當馬可·波羅來到杭州之時，不禁驚歎“杭州是世界上最華貴美麗的天城”。這是“天城”的典故。這將為我們品牌推廣創造很大條件。“天城”不是憑空想像，而是有深厚的區域板塊文化底蘊和曆史內涵的東西。
第二，從房地產，尤其是泛地產開發的角度來說，“樂園”也罷，“花園”也罷，都有一種局限性，而“天城”的“城”意味著房地產開發，“天”意味著天馬行空、天人合一的泛地產理念。“天城”成功之後，其品牌可以延伸到全國各地，比如“北京天城”、“上海天城”、“廣州天城”等等。
第三，從旅遊觀光、休閑度假的角度來講，“天城”意味著一種全新的生活方式，是前所未有的，如同從天而降，是人們一直以來夢幻之中的東西。
第四，“天城”還可取“采天地之靈氣，集日月之光華”之意。它一旦成功，帶出的不僅是這個項目和企業，還將是“上有天堂下有蘇杭”的區域板塊。
這個名字隻是起到拋磚引玉的作用，黃總本身是取名大師、廣告大師。“給我一天，還你千年”，廣告就應達到這種效果，一目了然，消費者一見如故，市場就會達到一種認可的衝擊力。定了名字以後，就一定要對我們現在所處的地位進行涵蓋和延伸。模仿解決不了問題，必須原創。項目成功後，在這裏采天地之靈氣，聚日月之精華，帶出的是市場的一種深刻衝擊力。最後我們項目成功時，我希望帶出的不隻是這個項目，而是這裏的山山水水，這個上有天堂下有蘇杭的背景。
說到這裏，人們已經情不自禁地展開想像的翅膀，在王誌綱的思想王國裏自由翱翔……王誌綱見火候已到，便適時拋出更進一步的創意。
方才提出的“天城”的創意相當於將宋城項目打了個包拎起來，解決了項目總體理念的問題，那麽，接下來，在這一總體理念之下，項目的引爆點是什麽呢？王誌綱認為，這個引爆點不是別的，就是杭州樂園裏麵那個看上去並不起眼的“氡泉”。
杭州樂園的氡泉說來頗有些傳奇色彩。在杭州樂園施工的過程中，有一天早上，人們醒來發現前一天工程隊運了整整一天的上萬方沙土竟不翼而飛！如此巨大的土方量，在一夜之間被偷走是不可能的。黃巧靈推斷，土堆之下極可能是一個天然地下泉的出水口。經考察，推測得到了證實，由此發現了氡泉。氡元素有一定的輻射性，適量的氡對活化體細胞、康體、美容、護膚等有奇效，是一種稀有的泉種，目前在我國開發利用的僅有為數不多的幾處。經進一步勘探和檢測，發現杭州樂園的氡不僅儲量豐富，而且氡元素的含量適中，有很大的開發價值。
然而，對於氡泉這一意外的收獲，宋城人驚喜之餘，並未引起足夠重視。因為，單純從旅遊開發的角度來看，氡泉並不具備突出的重要性。所以，在杭州樂園的規劃之中，氡泉是附屬性和配套性的，並不占據重要位置。
王誌綱第一次聽黃巧靈講述杭州樂園發現氡泉的傳奇故事，就差點兒跳起來。直覺和經驗告訴他這是一個不容忽視的重要資源。不論是從凸顯“天城”總體理念的角度，還是從演繹“泛地產”戰略的角度，以及從彰顯休閑養生主題的生活方式的角度來看，氡泉這一具備惟一性、權威性和排他性的資源，都具有十分重要的戰略意義。基於這種考慮，王誌綱大膽地提出，氡泉要由後衛變前鋒，由附屬和配套上升為火車頭，充分挖掘水文化，做足水文章，從中提煉養生主題與神韻，使其成為真正的“生命之泉，美麗之泉，養生之泉”，從而成為天城項目的引爆器和超級賣點。在王誌綱看來，如果把杭州樂園看作一條龍，那麽，氡泉則可視為畫龍點睛之筆。以氡泉為基礎演繹的休閑養生主題，將有力切中21世紀中高層人士的潛在需求點。
基於這樣的思考，王誌綱闡述道：
我認為這個地方自身的引爆點，不僅在於毛地變熟地，熟地變寶地。這裏原是個不毛之地，一個爛廠區，包括宋城的一些策劃人士，他們有一些獨特的思路，重視環保，這都沒有錯。但是，當我們包裝宣傳的時候，我們千萬不能輕易把它推廣出去，那樣會亂了思路，亂了方寸，當我們總結杭州樂園的開發經驗時，可以抓住怎麽變廢為寶，注重環保方麵來宣傳，這個絕對沒問題。到時，各界同行會認同這種經驗，大肆推廣，組織觀光學習。但是這種概念不要推廣給消費者，這和消費者沒有什麽關係，否則他會說，黃土給我賣黃金的價。
為什麽說小道理要服從大道理呢？因為對不同的對象，在不同的階段，有不同的說法，但不同的說法要服從統一的主題。
那麽，我剛才所說的旅遊、觀光、休閑、度假、房地產五個層麵，它們是一脈相承，由淺入深，由近及遠，這是明擺著的。但是在開發時，我們要充分考慮到如何整合的問題了。
在黃總的構想中，靜區和動區的區分是很清晰的了。那麽，如果就這五個層麵來分，旅遊、觀光在荷蘭村主題公園，度假、房地產在馬可·波羅公園這裏，然後中間是過渡地帶——休閑，也就是說動靜兩區各占兩個半層麵，問題該怎麽具體操作。
由於這是一個由淺入深的問題，所以我們考慮問題是要倒著來考慮。從最深層次倒推出來，以此確定我們的思路。而絕對不能由淺入深，因為淺的東西最後可能是一種過渡性的東西，這樣操作卻導致本應成為最終主菜的隻是宴席上的配菜。像我講的旅遊是涼菜，觀光是家常小炒，休閑是湯，度假是炒飯，房地產才是鮑魚、魚翅，是我們看家的王牌菜，我們的競爭爆發點，這個思路是由淺入深，由近及遠。但是，我們在心中將其分得很清楚的時候，我們思考問題的時候可以倒過來推：我使這個地方毛地變熟地，熟地變寶地，它的商業價值到了最高境界，最後水落石出，我的目的出來了，可能觀光旅遊隻表現為一種點綴了。而這個地方可能成為中國最大的一個景觀式地產，盡管現在說還比較早了一點。從這個意義上來思考，我們的出發點就不是由淺入深，而是由深入淺。由淺入深會造成我們操作上的難度；反過來我們由深入淺，分清輕重緩急，進行提純和延伸，我們的思路就非常清晰了。經過這種分析我們知道，最重要的是兩個東西：房地產和度假。這可能是我們最後的兩個爆發點。房地產屬於永久性的消費。所謂度假房就像酒店似的，客如輪轉，像門檻一樣。再跨一步，它就有購買點；它不跨一步，就變成長期消費點；它退過來，變成是一般消費點。這是我們要把握的最根本的兩個市場消費點。我們這個理念清楚以後，要強化它，然後缺什麽補什麽。
在體現21世紀生存質量和生活方式的這種房地產大背景下，我們的房地產最主要的賣點是什麽？景觀固然是一個，第二個，處在杭州，交通蠻方便，有很好的主題，還有相關的一些旅遊觀光設施。但是這些東西都是配套，不是根本的，為什麽我非來不可？我們搞策劃就是要突出惟一性、排他性和權威性。這個地方最有價值的東西，是老天爺賜予宋城集團的氡泉。千萬不要草率、輕易地處理氡泉這一稀有資源，氡泉的文章一定要做足。
養生之泉。房地產開發離不開非富即貴的人，即成功人士。他們昨天透支生命來換取金錢，明天用自己創造的金錢來頤養天年。這是我們很重要的一個消費對象。同時包括溫州、寧波及周邊地區的老板們，他們都到杭州來建立根據地，這是一個很大的市場。這些人對於功能上的消費，包括高爾夫球場、網球，都習以為常，視之為常規性的、配套性的設施而已，不構成根本性的吸引。但我們有！我們的根本是養生之泉，所以必須好好利用它想方設法做到使人們上癮。
為什麽說觀光有限呢？觀光隻有一次，第二次頂多陪朋友來，旅遊可能也隻有一兩次，隻有度假才會不斷地來，怎麽讓消費者不斷地來呢？這就是要靠氡泉。它不是配菜，它是靈魂、生命，其他的東西都是裝扮它的，我們千萬不要犯買櫝還珠的錯誤。高爾夫球場也罷，網球場也罷，都是櫝，真正的珠就是氡泉。
那麽這個思路理順了之後怎麽辦呢？根據我們的策劃理念和思路，對之作重新盤整和梳理，像一個姑娘重新打扮，思路清楚後我們馬上給她開始打扮，打扮到我們認為行了，才推出。有錢的老板們怦然心動，一下子都過來了，然後告訴老板們，不要再透支生命了，沒有生命和健康，就什麽都沒有。讓上海等地的人們都來討論：“哇，杭州發現了一個了不起的養生之泉，享受這個泉水真的是一種福氣！”
如果操作到位的話，那麽不得了，怎麽估計這個價值？因此，氡泉不但是這些人的命運之泉，也是我們這個項目的命運之泉。剛才我們講了這樣一個前提，“仁者樂水”，包括這個項目的前期，已經體現了這麽一種思維，在水上做文章，但是這種事情是可以“克隆”的，你頂多與別人比小分，消費者並不一定看得上這個東西。作為宋城集團，其實是天造地設，可以在惟一性和排他性上，去發掘、提純和升華這種水文化。
那麽氡泉怎麽做法，我想像中的情況是必須有三個市場功能：
第一，私家會所、別墅。或者是集團，或者是銀行，或是私人企業家，或者是較大的外資企業購買，是他們來此休閑度假開會的會所。
第二，休閑度假。度假村要做好，買不起別墅，沒有私家會所，度假村總可以來吧。人們憑什麽來度假，就憑這麽一個生命之泉。
第三，房地產開發。杭州人不買，因為他們用自行車來丈量距離，那個地方太遠；外地人要買，外地人用汽車來丈量距離，那地方才幾十分鍾。視野不一樣，看出的東西也不一樣。報紙上《杭州樂園樂不起來》的文章是說我們項目的交通問題，還有設施比較少。這就給我們傳達了這樣一個信息——貨不對板，或短斤少兩。我們既要著急，也不要著急，這裏是一個辯證關係。我們房地產到時候像宋城一樣開發得很成熟，物業管理，文化氛圍，整個景觀，還有休閑養生都成型了，那時候才是房地產大規模開發的時候，既能看到，又能享受。
氡溫泉度假村起碼要有一個相當於五星級酒店的大堂，檔次上要明顯超過本地一般的溫泉洗浴，起碼在管理上要達到足夠高的水平。大堂有三個功能：第一，電話預約，公關部負責為客人具體安排，根據客人具體要求製定套餐服務，供客人參考，即要有星級服務素質；第二，商務功能，老板覺得這是我的別墅，我請我的客人來這個地方；第三，要有純粹的會展中心。
然後分輕重緩急，設計好了後，以“生命之泉之旅”為主題，它應有以下特點：
——這是一條河的水，有源頭，有源尾，當人們還沒進入這個世界時，它是神秘之旅或生命之旅。我們帶領消費者從源尾逆流而上，開始往前走。
——最早可能看見的是“古羅馬大浴場”，頓時就顯出與別的場所不同的氣概和檔次。這大浴場起碼有兩個網球場那麽大。當人們進房間時，有太陽門（男賓入口），有月亮門（女賓入口），全部赤腳，不準穿拖鞋，然後換上非常講究的浴袍。給女賓設計的浴袍要性感，要講究，女為悅己者容，在水霧蒸騰中展現豐姿。然後男女分別從太陽門、月亮門進入大浴場，水一定要潔淨。
——大浴場周邊可以像在沙灘上一樣，可以喝酒，談心，談生意。杭州人晚上愛喝茶，但喝得太單調。可以轉移到這個地方來，讓消費者在這裏停留一兩個小時，有一種談笑有鴻儒、往來無白丁的氛圍，又很休閑。
——還有一個很好的看台，上麵有一部鋼琴，有個漂亮女郎坐那兒，演奏月光奏鳴曲，這樣既有談話的氛圍，又很高雅，這個並不難，一定要洋氣，不能搞得不倫不類，不要堆砌假山，應富麗堂皇又清澈可見，這是個別致的養生中心，既要中西合璧，又要搞對比，中要中到盡，西要西到絕。
——最後到了**，要結束行程的時候，有一個池子，這個池子就非常中國化，大山、大樹、大水，天風浩**，冬天用暖房，夏天把它打開，這是最終生命之泉的洗禮。追溯到源頭感受那種衝擊，有魚兒溯逆的感覺，經受了生命的洗禮之後，把這種真正的文化做好，很多人會上癮。
——還有兩個配套係統，一是常規性配套，包括足浴、桑拿，這是洗浴文化；二是體檢與顧客檔案庫，不同的客人，例行檢查或特殊檢查，檔案、資料要管理起來。經過兩三個月，你的身體狀況，你的血壓有沒有降低，腰圍有沒有減少，皮膚又開始年輕了多少，做好這種互相呼應的售後服務、跟蹤服務，就有追隨者。用這種方式來處理氡泉的話，我相信，天城就有號召力，能抓住人們的心。
——之後，高爾夫練習場、網球場，作為套餐和配菜的價值就出來了，所有的消費行為的道理就是這樣，要層層剝筍，請君入甕，然後聚而殲之，慢慢消化。開始要開一個很大的口子，讓人們進來，然後才讓人們繳械投降。
以上是我簡單的概括和闡述，拋磚引玉，到時我們再具體討論。
王誌綱結合其大量實際經驗與閱曆，展開創意的翅膀，將“天城”及氡泉的神韻與意象描繪得栩栩如生……人們的臉上浮現出會心的微笑，充滿著對企業及項目美好的“共同前景”的向往。
拿破侖有句名言：“統治世界的是想像力。”策劃的精要不僅僅在於方法論的純熟，對現實的理解和把握更離不開想像力的提升。一個靈感，一個閃念，隻要在正確的方向的引導下，常常可以開出奧妙無窮的花朵來。
一個成功的策劃家不僅是創意高手，還必須是理念引導高手。成功學大師以情感智商訓練和神經語言學的技巧開啟人們心靈之鎖，挖掘人們的潛能；策劃家則是以創意思維和大腦風暴之法去誘導企業建立新的理念和“共同前景”，從而引導企業的變革，挖掘企業的潛能。從這個意義上來說，二者是殊途同歸的。
成功的策劃家是善於激發企業與企業家潛能的導師型人物。在王誌綱身上，我們看不到專家式的古板和學究式的說教。王誌綱追求一種“大道無形”的自如境界，不管是在高爾夫球場揮杆之際，在品味地方風味的談笑之間，還是在風塵仆仆的調研路上，在種種正式與非正式的場合，在經意與不經意之間，擅長說笑話講故事的王誌綱總是向企業家實施潛移默化的思想灌輸和理念滲透。人們的思維境界在不知不覺之中就升華了，這是一種“春雨潤物細無聲”的境界。久而久之，同王誌綱處久的人，往往由於耳濡目染，在思維方式上受其影響頗深。尤其是那些有悟性的老板。到後來，他們之間就有可能達成一種心有靈犀一點通的共鳴境界。
王誌綱暢談到這裏，黃巧靈臉上浮現出心領神會的笑容，他興奮地說：
王老師的一席話讓我們茅塞頓開。我弟弟的女兒說，“杭州樂園太大了，像兩個公園”。確實杭州樂園太大了，有一千多畝地。所以按王老師的想法可以變成兩個大的概念，第一個是旅遊，是荷蘭村這邊的概念，荷蘭村就到這邊為止，這個位置有兩三個宋城這麽大，荷蘭的文化和世界的文化在這裏展現。如果宋城比現在大三倍的話，它絕對不會成功。杭州樂園應把荷蘭的文化做足，做準。空間相對集中，展示什麽就可以事半功倍。博物館、啤酒屋、海盜戰等，我們可以把力量集中在旅遊這一塊，這兒旺了以後，它周邊的房地產自然就旺了，這就解決了動和靜之間的問題了。
王誌綱：我插一句，你要把氡泉開發成讓人們羨慕和向往的地方。
黃巧靈繼續說：對。再說生態公園、森林浴在中國台灣、美國、瑞士是非常時興的，這些資料我們現在也收集了很多。在台灣，已經不流行打保齡球，不唱卡拉OK了。他們打網球，做森林浴。
我們山上的一千多畝森林就是絕佳的森林浴場。
按照王老師說的，實際上就是把杭州樂園這一塊重新進行包裝和提煉，使其主題更加明確。
黃巧靈站起來，邊說邊展開項目規劃圖。王誌綱也跟著站起來，接著黃巧靈的話題說：
如果這個氡泉炒作到位的話，可能會引起人們很大的興趣，所以要把品味做出來，把神秘感做出來。但是大眾化的地方和會所要有過渡地帶。這邊還有5000平方米，這個地方非常關鍵，要麽不做，要做就一定要做成高品質的。
操作當中一定要堅定不移，再龐大的問題都要用最簡練的語言和思路去說明它，千萬不能讓人如盲人摸象。由於這是一種全新的生活方式，因此要反客為主，獲得市場領導權和市場解釋權，不是由市場來解釋你，而是由你來解釋市場，引導市場。推行的這種生活方式，不能由政府行為強製，而是“和平演變”，在潛移默化當中，最後讓人非買不可。所以，在訴求和廣告裏麵，不能給人家太多信息，讓人一頭霧水。
王誌綱的這一番話使黃巧靈感慨良多：
是啊，荷蘭村裏麵是個四不像，說是度假區不像度假區，說是旅遊區不像旅遊區，說是博物館不像博物館，可是它卻又什麽都是。王老師對於我們這個項目有很好的評價。這個孩子生出來是健康的，是有靈氣的，但是後天還需要加強營養。
我特別同意王老師說的“不可眉毛胡子一把抓”這一點。確實，你隨便哪個拎出來，都是很大的項目，浙江最大的網球場俱樂部在我們這裏；高爾夫球場9洞不算大，但是比杭州植物園45畝的大多了；18洞的迷你高爾夫做得也不錯；還有水上高爾夫，比澳大利亞的還要好。在蘇州、上海的一些俱樂部，15000美元一張會員卡，會所裏麵什麽也沒有，而杭州樂園集觀光、旅遊、休閑、度假、房地產於一體，是一個龐大的係統。
宋城集團戴副總：過去因為我對這個概念不是很清楚。今天聽了以後，有幾個問題需要明確一下。如果按策劃來走，杭州樂園將進入到一個“邊經營、邊策劃、邊設計、邊施工”的狀況。想問一下：從策劃到夢幻天城建成的最短的時間需要多久？因為策劃結束後，必然有一個方案設計的過程，然後施工，因為王老師已經說過這是個係統工程，方方麵麵的整合如何達到最佳？這是一個需深入考慮的過程。時間對於我們公司來說是非常緊要的。但總的策劃思想和理念非常好，我感到是上了很生動的一課。我很同意黃總的一句話：這個策劃如果實現的話對於杭州樂園來說是一個裏程碑。對我們整個集團公司都是一個新的飛躍。
王誌綱：這個項目相當於一架波音777飛機，而不是滑翔機，滑翔機是很簡單的，好風憑借力，一下子就上去了。波音777不同，很多儀器要調整好，要有長跑道。所以這次我們會采用動態的合作方式，是一種互動的工作方式。商場如戰場，我對官僚化企業集團毫無信心。最近我幫一個大型國有企業做一個項目。本來董事長已經拍板：就這麽做。但是他的各級經理就要論證、量化，我對他們說：量化我兩天就完成了，但是結果已經出來，你還要這個過程幹什麽？他說如果沒有這個程序，別人怪罪下來，他們無法推卸責任，這是活人被尿憋死。拍板的人不幹事，幹事的人不拍板。他們把市場經濟理解為計劃經濟的思維方式，認為隻要你把定量和過程都做完，一般都不會有問題。如果出了問題，我已經做足了，不怪我。
兵無常形，水無常勢，市場兩三個月的變化都不一樣，一定要在動態中把握和調整。
剛才說的水文化，這是絕對不能變的，這是靈魂。這是人的最根本的對生命的要求——美麗之泉、養育之泉、生命之泉。
下麵我要講一下我們下一步的打算。工作室配合邱總根據今天的思路，對以前的廣告進行一次梳理，對於我們的目標市場和杭州、浙江、上海等地的傳媒進行了解，把這些盤清後，再根據這個理念和思路，提出一套可操作的營造市場的方案。這是第一件事。第二件事是，做任何廣告相當於空軍轟炸，地麵工作跟不上時，再強大的空軍都沒有用，所以要細化每項工作，落實到人。首先是生命之泉的構想，什麽時候可以拿出來，在各個方麵的功能上，是同時準備的。否則我們在這裏就是空對空。第三件事，在這件事情上，杭州樂園也罷，夢幻天城也罷，管理能不能跟上，也就是說配合的問題，怎麽樣把眉毛胡子一把抓的問題解決。包括我們從開發到管理層麵的轉化，怎麽轉化的問題都要討論出來，下次碰頭會的時候是一次決策合攏的過程，很多事情要定下來。定下來以後，OK，事情該怎麽做就怎麽做。我們要跟進的跟進，根據我的長處，該配合的配合，根據我對黃總和對企業的了解來說，我相信三個月肯定可以做好。
王誌綱：關鍵是杭州樂園要增加信息量，在這裏麵，要有展覽館、啤酒館、恐龍館、海洋館、荷蘭風車館……
黃巧靈：還有水上大舞台，怎樣才能做足。要一年四季都有節目，春天有鬱金香節，夏天有航海節，秋天有豐收節，冬天有狂歡節。氡泉不是用來喝的，它是溫泉。當然我們還要去日本等地考察溫泉文化。杭州樂園已經創造了奇跡，八個月做了這麽多東西。整個夢幻天城的管理不是那麽簡單的，我覺得要正視第一階段我們麵臨的問題。
這個概念可以這樣理解：我現在這裏有西瓜、葡萄、龍眼等水果，招待客人時各種水果混在一起很難看。王老師先把裏麵的西瓜拿出來，再把龍眼拿出來，一盤水果變成三盤了，落落大方，就是這個意思吧。我們過去講杭州樂園時，總是說水果、水果，但是什麽水果呢，人家也不知道，但是我們把它們理出來，西瓜、葡萄、龍眼，沒錯，還是水果，但是概念就很清楚了。
王誌綱：現在是概念的開發和定位的問題，定位之後就是規劃，規劃好了之後就是操作，這些問題不是一下子就能解決的。但必須高屋建瓴，長計劃，短安排，不要眉毛胡子一把抓。
黃巧靈：在這以前，杭州樂園包含的內容很多，宣傳的口徑很難把握。
王誌綱：太多了，這樣你就被湮沒了。目前我們涵蓋三個消費層麵，但是欠缺一個靈魂。氡泉就是這個靈魂，是確立惟一性、權威性和排他性的關鍵。要把它提純出來成為靈魂，成為一個火車頭，成為一個超級賣點，成為重中之重。再經過我們設計師之手，將它演繹出來，成為夢幻天城，所有的東西都活了，要不它永遠是這樣，體現不了更多的要求和追求。有時間的話，要黃總帶你們去台灣、日本借鑒一下，這是它的神韻，用它把一串珍珠串起來。
建議你們將高爾夫和網球場改為高爾夫和網球學校。高爾夫和網球是人們心目中的高尚運動，是地位和時尚的象征，但正因為它的高尚，所以它的普及性還停留在初級階段。會打的、打得好的人不多，更由於礙於麵子的問題，不會打的人或者打不好的人（尤其是有點地位的人）不好意思打，在杭州，這種問題表現得更為明顯。所以，將網球場、高爾夫球場以網球學校和高爾夫學校的形式推向市場，是解決這個問題的關鍵。
黃巧靈問這方麵的部門主管：羅瓊，你看是不是這個問題？
羅瓊：是，現在是有好多人不好意思打，他們覺得打得不好。
工作室策劃總監雲亮補充道：
我談一談荷蘭村一帶的景觀房產的銷售思路。
景觀房產部分，由於本身具有極佳的山水和高爾夫景觀，依托於杭州樂園的強大硬件和軟件配套，同時注入全新的養生居住理念，匯聚成具有強大吸引力的生活居住旋渦，產生廣闊的延伸至杭州以外的市場空間。將目標市場對準周邊地區（溫寧紹等地）的小老板和上海的高收入階層，隻要操作得好，銷售應該不成問題。
經過宋城集團的努力，杭州樂園開業以來，我們也可以看到，杭州樂園尤其是荷蘭村一帶已經形成了一個商圈和娛樂圈，很多人在這裏停留。在這裏吃喝玩樂，蘊含很多商機，同時也為這一帶房產的銷售提供了兩個思路：一是作為投資機會，麵向周邊地區一些有了錢而無投資渠道的居民。居民買了房子以後，需要的時候來居住，不需要的時候將房產交給公司來出租，可以有租金收入，它就有了投資和度假兩重概念。一是麵向想在底層開商鋪的小老板。底層開店，上麵居住，是一種非常方便而且適宜的生活方式。
我們認為，以上房產銷售的兩條思路，先決條件是遊客要在這裏過夜。一旦在這裏過夜，這些房產就不僅僅是度假，它的投資價值就體現出來了，同時對於經營商鋪的人來說，商機更加無限。
那麽，如何吸引遊客在這裏過夜？一是加強表演，特別是夜演。這是宋城集團慣用的手段，在宋城已經獲得了相當大的成功。杭州天城作為一個郊區的景點，觀看夜演之後住下來是水到渠成的事。二是推出新的兩天遊的旅遊線路。杭州樂園作為一個新的旅遊景點，本身已經涵蓋了生態環保之旅、農業觀光之旅和異域風情之旅的概念。可以自成景點，麵向上海和周邊城市，組成一條周末遊的線路，停留兩天時間。三是做足水文章。充分利用氡泉，先把市場做出來。洗浴可以占用人們很多的時間，並且令人樂此不疲。一旦做足這三篇文章，遊客就有了停留的機會，周邊公寓就有了升值的潛力。我們炒作的不僅是休閑、度假和做生意，而是投資的概念，同時配合強大的營銷推廣，荷蘭村的房子必然會旺銷。
王老師提出天城這個全新的理念之後，我們要調整思路，使我們的項目成為王誌綱策劃碧桂園之後的又一重要創舉。我們項目的意義將標誌著中國房地產與旅遊開發進入一個新的時代——泛地產時代。所以，我認為，今天我們同誌綱兄的會麵，是我們杭州樂園的一個突破點和轉折點，可以說是宋城集團發展曆史上的“遵義會議”。
不知不覺之中，已是夜色闌珊，明月高懸。人們意猶未盡，一行人聚在宋城景區“孫家正店”（宋代的“五星級”酒店）用餐。席間，王誌綱談笑風生，又提出了把杭州樂園的高爾夫球場和網球場以“學校”的形式來經營，將其推向市場的策略構想，以及以旅遊為依托進軍教育產業的戰略思路……