第九章 再看王誌綱
“何陽事件”霧鎖策劃界，下一個倒下的莫非是王誌綱？隻要自己不打倒自己，別人能奈我何。王誌綱逃離“射程”，不因夜貓子叫門而停止求索，率眾弟子苦心孤詣用心打造事業精品：
泛地產理論在全國開花結果，奏起大盤交響曲，杭州天都城、廣東裏水健康城、重慶水天城、廣州南國奧林匹克花園……；
理念設計爐火純青創意連連，廣州星河灣、秦皇島碧海雲天、上海錦繡江南、福州陽光城……
“老師下課了”？？
2000年，“何陽事件”霧鎖策劃界。人們霧裏看花：下一個倒下的莫非是王誌綱？
自1996年《謀事在人》一書風靡大江南北之後，除了一套《王誌綱工作室策劃文庫》之外，很少在公眾媒體上看到王誌綱的影子。於是乎各種揣測和議論層出不窮：有人說王誌綱下海“淹死”了；有人說王誌綱退出江湖了；有人說王誌綱工作室被美國蘭德公司並購了；有人說王誌綱賺足錢出國做寓公去了；還有人說王誌綱工作室已經解散了……
總之一句話，王誌綱“去向不明”。
在2000年秋天北京召開的中國策劃藝術博覽會上，北京的媒體終於又看到了久違的王誌綱，有人問：“這幾年怎麽聽不到你的聲音了？”對此，王誌綱笑著說：“當鮮花盛開的時候，蜜蜂和蝴蝶都圍著它轉；而當它結果的時候，就不應招惹蜜蜂蝴蝶了。”
盡管王誌綱一貫秉持“隻問耕耘，不問收獲”的做事原則，但也常常有人拿他來做文章。道理很簡單，似乎隻有跟王誌綱沾上邊，才可以顯示出自己的勇氣和能耐。而名人自有名人的代價。人一旦出了名，也就成了“公共汽車”，人在江湖身不由己了。王誌綱也不例外。1998年，某記者煞有介事地寫了篇《王誌綱冰城遭整合》，讀之令人一時搞不清究竟是批評還是表揚；接下來1999年又有人拿王誌綱作出書賣點，在一部房地產全程策劃的專著裏專辟章節洋洋灑灑地寫了一章《老師下課吧》，強烈要求王誌綱下課，然後隆重推出作者自己……諸如此類，王誌綱看了，一笑了之。
人生如逆水行舟，不進則退。從某種意義上來說，王誌綱的確是“下課”了——他放下了昨天的“小學”、“中學”課本，執起“大學”的教鞭了。
但不管怎麽說，“城門失火，殃及池魚”。何陽出事後，人們開始罵點子，也開始罵策劃，王誌綱自然也成了目標之一。當一些人了解到王誌綱近況之後，不免有點吃驚，這家夥怎麽混得越來越好了？
王誌綱笑曰：“隻要你自己不打倒自己，誰也別想打倒你。”
自古“不遭人妒是庸才”。王誌綱一向堅持他“逃離射程”的做人哲學。當別人瞄準你射擊時，你不必理會，隻管超越自我，大步流星往前跑，別人射到的，隻不過是昨天的你留在田野裏的稻草人。
2000年，正是曾經紅極一時的策劃界眾叛親離，跌落到低穀的時候；但對於王誌綱工作室來說，卻是踏踏實實做事，卓有成效的一年：
泛地產理論在全國開花結果，奏起大盤交響曲，杭州天都城、廣東裏水健康城、重慶水天城、廣州南國奧林匹克花園……；
理念設計爐火純青創意連連，廣州星河灣、秦皇島碧海雲天、上海錦繡江南、福州陽光城……；
網絡衝浪，緊握時代脈搏，與企業共同成長：創辦王誌綱工作室網站與中國智網；
……
桃李無言，下自成蹊。社會對王誌綱的認同，已經由個體認同發展到團隊認同和組織認同。個體認同，即企業家的認同，最典型者莫過於忠誠客戶廣東金業集團董事長郭梓文“五請王誌綱”，在地產界傳為佳話；團隊認同，即多個企業組成的企業聯盟的認同，王誌綱被一些國家級企業聘為獨立董事；組織認同，即企業家群體組織的認同，被聘為中國最大民間商會——廣東私營企業商會總顧問。
聚焦泛地產
房地產項目策劃一直是王誌綱工作室的重點，但在工作室創建初期的幾年裏，由於社會的多元化需求，工作室的策劃業務範疇一度比較廣泛，涉及的領域也較多，包括房地產業、旅遊業、休閑業、健康產業、體育產業、教育產業、會議博覽業、餐飲業、交通運輸業、農業、酒業、網絡業乃至區域經濟、企業戰略等諸多方麵。
在這一過程當中，王誌綱逐步認識到，房地產是關聯性最強的產業，如果不局限於狹義的理解，而把一切人類從事社會活動和經濟生活的空間都視為房地產，即以“泛地產”的思維來看問題，則旅遊業、休閑業、健康產業、體育產業、教育產業、會議博覽業、餐飲業、農業、網絡業乃至衛星城區開發、區域經濟等，無不為“泛地產”這一概念所涵蓋。在中國房地產開發日趨郊區化、大盤化、複合化、國際化的背景下，泛地產作為一種新的開發模式，正浮出水麵，打破了人們原來對房地產的狹隘的專業理解。
站在泛地產這個超級平台上，進可攻，退可守，承上啟下，左右逢源，創新空間很大，資源整合空間也很大。所以，王誌綱將其策劃業務重心聚焦到“泛地產”這一獨特的領域。王誌綱稱之為“戰略收縮”。戰略收縮的結果，是工作室作為策略提供商的核心能力發揮得更為淋漓盡致，可以說是長袖善舞，遊刃有餘。
泛地產理論說到底是一種思維方式的變革。近幾年，王誌綱工作室實踐的，大多是一種原創性極強的項目，是在沒有路的地方找出路來，是編創自選動作。泛地產理論正是王誌綱在房地產大盤化、郊區化、複合化的摸索中總結出來的。
為什麽一定要強調泛地產呢？王誌綱認為，從微觀上講，如果是66.7萬平方米的小盤子，靠一兩個賣點就夠了，但如果是667萬平方米的大盤靠一兩個賣點就不行了。小盤是獨奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產的高度，來整合各種可以利用的資源。從中觀層麵說，今天的地產必將跳出單一地產的格局，也就是複合型地產。從宏觀上講，但凡人類活動、居住的建築環境和空間，都可以納入泛地產的範疇，包括城市的規劃和經濟區域的開發。
泛地產的精髓是理念設計。地產開發的第一步是理念開發，然後才是規劃設計，就像一部交響樂不能沒有主題，房地產開發不能沒有靈魂。找尋靈魂的過程，就叫做理念開發。一旦理念確立以後，以後的整個過程都必須圍繞著它進行。這種理念創新，在於適度超前地把握人們所追求的各種新的生活方式，然後度身訂造、消化、提純，形成統帥全局的主題思想，並把它滲透、融合、演繹在房地產的開發中。
近兩年來，王誌綱工作室以其獨特的泛地產策劃思維，將其理念導入了一個又一個大型房地產開發項目。杭州天都城、上海錦繡江南、廣州星河灣、廣州南國奧林匹克花園、重慶水天花園、秦皇島碧海雲天、福州陽光城……王誌綱工作室理念設計的實踐已涉及中國主要的城市。
王誌綱的泛地產思想，萌芽於20世紀90年代中後期。早在1998年，王誌綱關於泛地產的理論就已基本成形了。那時，房地產界專業人士對他提出的“概念地產”、“複合地產”、“泛地產”等等頗為不屑，還不時有以專業自居的業內人士口誅筆伐。
一個成功的實踐勝過一千打綱領。王誌綱在他的策劃實踐中從來也沒停止過實踐和印證泛地產理論。1998年與老客戶廣東金業集團精誠合作共同譜寫獅子洋養生園泛地產交響樂序曲，並於1999年成功孵化和催生了廣州南國奧林匹克花園，使“概念地產”、“複合地產”、“泛地產”等理念終於開始為廣東省乃至全國房地產界所逐步接受和認同。
1999年，王誌綱給杭州天城和天都城兩大項目導入了泛地產理念，泛地產理論在杭州開花結果。
天城的泛地產理念首先得到了業界的廣泛關注。
1999年11月11日《經濟生活報》較早對此進行了報道：
從主題公園到景觀房產——宋城集團：營造“天城”
人類對客觀世界的認識總是隨著客觀世界的變化而變化。“神女應無恙，當驚世界殊”，偉人在遊曆三峽時的詩句代表著人類想象或直麵變化時的複雜心情。世紀末，這種對應世界變化的心態像感冒一樣在整個社會傳染開來：這個社會急速創造著無數奇跡，讓我們驚訝得合不攏嘴。杭州宋城集團公司就是這樣一個令人審視它的奇跡創造者……
這個世界變化快，搞旅遊的賣起房子來！
在浙江省，宋城集團並不是什麽老牌公司，可是它的名聲似乎是一下子大起來的。自從3年前它把第一個“商品”——錢塘江畔的“宋城”景區奉獻給大家開始，爭論就沒有停息過：真假之爭、優劣之爭、贏利還是虧損、前途遠大還是窮途末路……各種觀點在宋城集團營造成的仿古主題公園上交鋒。3年後，“宋城”景區上全部投資已經收回；耗資超過8億元的“美國城”、“杭州樂園”、“天之泉生態園”和“山裏人家”等4個景區也向公眾開放，形成了良好的滾動開發態勢，並取得了十分顯著的收益。
應該說，作為一家以旅遊產業為主業的私營企業，能夠具有如此的經營規模和經濟效益，相當不錯了。但是，我們要說的“奇跡”並不是這些。
前不久，筆者聽說，宋城集團的總經理黃巧靈居然正在把“杭州樂園”裏的房產賣掉！一個旅遊企業敢於涉足它毫不熟悉的房地產業，它憑借的是什麽？它有什麽值得賣呢？人們對亞洲金融危機還記憶猶新，一些成功的韓國企業集團因為跨行業發展而分崩離析的例子更讓人有理由懷疑宋城的決策。
11月的天氣，不熱不涼，不過走進“杭州樂園”景區的“天城”房產現場售樓部卻讓人有些冒汗。筆者一進門就見到一個衣著時髦的中年男子正對著自己的手機“發火”，隻見他嚷道：“要500（平方米）的那種，還是300（平方米）的那種？快定，快定！”通話方的猶豫看來讓他不快。售樓小姐正在為一家五口介紹房產戶型。看得出，兩位老人對環境最關注。而帶小孩的媽媽一個勁地問，這裏購物方便不方便。男主人顯然有點不耐煩，用一口上海話說道：“我們不是有車嗎？再講，我們買房度周末，又不是一年四季住此地……。”
據負責房產銷售業務的宋城集團總經理辦公室主任黃鴻鳴介紹，從9月份以來，“天城”房產銷售額達到近8000萬元，超過1/3的房子已經售出。這還不算簽了合同而購房款沒有到賬的那部分。
在市場經濟中，企業最能創造人所不能的奇跡。搞旅遊的賣起房子來，而且，還賣得不錯。在日後的采訪中，宋城集團總經理黃巧靈的話頗有些像電台的“腦筋急轉彎”節目，他說：“不要把一個主題公園看成是純粹的旅遊項目，它為什麽不能有多重功能呢？我們在杭州樂園裏建造的歐洲風格的房屋不僅可以供觀賞，還可以用來居住。不願意長期住在這裏，公園裏的環境難道不是提供度假的有利條件嗎？即使不願來這裏小住幾天，青山碧水間的一個會所不是聚會商談的好去處嗎？”
黃巧靈烹成一鍋“濃湯”，王誌綱調味放點“鹽”
意大利旅行家馬可·波羅的一部遊記對杭州的由衷讚美讓我們怦然心動。馬可·波羅描繪杭州是“世界上最華貴美麗的”、是一座“天城”。宋城集團把它的房地產項目取名為“天城”恰合此義。黃巧靈說，宋城集團不但要為杭州留下美麗的景觀，還要為杭州的居住文化層次的提升，再現繁華夢境而作一番探索。
占地3000畝的“杭州樂園”景區和毗鄰的“天之泉生態園”成了黃巧靈手中的上好原料，可以烹調出一鍋營養豐富、香氣四溢的“濃湯”來。——兩個公園，條件得天獨厚。
“天城”房地產依托大型主題公園，建在湖畔、林間，高爾夫球場中，鬧中取靜，動靜相得，環境質量遠高於其他房產。由於長期的森林保護，宋城集團在開發建設中始終以保護和改善環境為宗旨，“杭州樂園”和“天之泉生態園”目前基本形成了完整的自然生態體係。區內林木茂盛、河道縱橫、湖水清澈，成群的白鷳、野鴨在湖麵上嬉戲，置身期間，令人心曠神怡。一般房地產的配套功能往往隻是一種裝飾，勉強應付還可，要想自由活動就捉襟見肘了。而“天城”則有齊全的配套，它擁有公園，森林浴場，高爾夫球場，共12片球場和一流的網球中心，18洞迷你高爾夫、水上高爾夫練習場以及應有盡有的強大商業、娛樂、服務配套。一般房地產的容積率為80%，別墅為40%，“天城”隻有8%，而且房產本身就是景觀的一部分，無論是別墅、公寓，均按它所在的環境要求建造，造型、選材、用料、裝飾都富有個性，沒有一幢是重複的。雖然，“天城”地處錢塘江南岸，現在距杭州市區20分鍾，但“杭州樂園”門前的一條大道正抓緊施工，修成後，車程將縮短到10分鍾左右。
擁有這麽多有利條件，黃巧靈要讓自己的企業實現跨行業的發展似乎已不成問題。然而，一個希望把企業辦得越有文化味越好的企業家總想方設法要用一種先進的理論來指導企業的行為，同時也為企業的行為正名。這時他想到了一個人。
這個人就是王誌綱。王誌綱曾是新華社記者，寫過不少有影響的新聞報道。1994年，他成為一個獨立策劃人，靠出“點子”、“概念”和“理論”謀生。作為市場經濟中一個獨特的角色，王誌綱也在創造奇跡。1994年下半年，他成功地啟動了廣東“碧桂園”項目，讓這片奄奄一息的房產起死回生；同時，王誌綱在策劃中形成了一套全新的地產理論。從此，他名噪全國。
作為參與過茅台酒、昆明世博會策劃工作的策劃人，王誌綱對房地產項目的策劃仍情有獨鍾。幾個月前，他在宋城集團的力邀下，四赴杭州，策劃“天城”項目。
王誌綱的理念是嶄新的。他對“天城”的詮釋是“飛進未來的城市”，策劃著重在房地產開發理念的超前性。他把人類從事市場化經濟活動的任何地點都稱為“泛地產”。“天城”的精髓是要利用一切“泛地產”集聚的要素為提高人類的生活居住品質服務。王誌綱把從事旅遊的“杭州樂園”看成“泛地產”，它為房地產開發所用。“天城”就是充分依托“杭州樂園”目前擁有的數百畝草坪、上千畝水麵、近萬畝森林和100多項體育、娛樂設施，營建多種樣式的房產供成功人士購買，作為其休閑、度假和投資使用。最近“杭州樂園”內發現的氡泉又為“天城”項目平添意趣。這種礦物質泉水被日本人稱作“養生之泉”、“美麗之泉”，它將成為“天城”的一大主題。“天城”的建設，使“杭州樂園”旅遊、觀光、休閑、度假的功能發揮到極至。
據王誌綱介紹，在海外，房地產開發已走完了從“賣地段”、“賣家居”到“賣環境”的曆程，高尚物業大多距離鬧市30～40公裏，同時又都強調養生、怡情的功能。而在中國，卻還沒有一個房地產項目能夠真正做到領先於國際潮流。他在策劃“天城”時，極力把國際上最流行的房地產開發理念融合進來，“天城”創造的就是一種“此城隻應天上有”的感覺。——王誌綱在黃巧靈烹成的一鍋“濃湯”裏，恰到好處地撒上一點兒“鹽”，於是“湯”的味道頓時變得更鮮美了。
隻有想不到的事，沒有辦不到的事
按照王誌綱描繪的藍圖，我們仿佛能看到未來20年裏我們生活飛躍式的變化；將來除了優良的建築質量和合理的戶型外，還有優美如畫的環境，強大的功能配套，一切都以提高人的生活品質為主題，“以人為本”的思想自始至終貫徹在房地產開發中。
由此，我們不得不佩服王誌綱的謀略和眼光。但更值得佩服的是識人、用人者的勇氣和智慧。善借外力者是高明的，他們像海綿一樣吸收著有用的知識和經驗，為自己的成功而用。在這方麵，宋城的經營者確實有其獨到之處。
從主營旅遊產業，到旅遊和房地產開發“比翼齊飛”，凝結著許多人的智慧，發散性、跳躍式思維在企業的運營中閃爍光芒。
旅遊業需要青山、綠水、碧海、藍天，需要廣闊的活動空間，現代意義的房地產業同樣需要這些要素。利用開發旅遊業形成的要素從事房地產開發，實在是一個“以逸待勞”的好策略。這既不影響主題公園的正常運轉，又為房產提供了低成本的環境配套，可謂“一舉兩得”。對於目前杭州房地產業中普遍的高容積率來說，8%真是一個“夢幻數字”，而“天城”卻並沒有因此背上沉重的負擔。同樣的價格，超低的容積率，反倒成為吸引客戶的重要賣點。同時，宋城集團對那些買房度假的客戶采用“會員製”的辦法，在房屋閑置期間，可作為度假酒店的客戶，交給企業出租經營，得利分成。這樣，房子的投資功能突顯出來。先進、靈活的經營手段給房地產銷售添了一把火。
黃巧靈對“天城”房地產項目充滿信心。他認為，這個項目的策劃開發將探索一條房地產業發展的嶄新道路。它能和宋城集團主營旅遊業相輔相成，共同發展，實現雙贏結果。這是企業跨行業發展的重要一步。
隨著“天城”一期房產的熱賣，如今，來自上海、杭州、寧波、紹興、溫州、金華和台州等地的客戶紛紛擁來，看好這塊寶地。
2000年11月20日杭州《都市快報》一則報道中提到：
“景觀+房產”得到實踐
旅遊開發給當地商業、旅店業和交通運輸業等帶來了活力，但得益更多的可能還是房地產業。去年，策劃大師王誌綱來杭州首次提出泛地產理論，認為房地產今後將與旅遊、體育和教育等行業相結合發展。在短短一年時間裏，這個理論在杭州得到實踐。如杭州樂園把房子造到了景區裏，賣起旅遊景觀房產。據宋城集團有關人員說，宋城旅遊景點推出後，至今地價上漲了10倍以上，去年才迎客的杭州樂園地價也漲了6倍，其基準房價在3500元/平方米左右，比周邊房產高將近1倍。他開玩笑地說，如果不搞旅遊，單賣地的話收入也十分可觀。
旅遊“泛地產”在杭州如今有了個更好聽的名字，即景觀房產，這種依托於旅遊景觀的房子在杭州今後還會有很多，前不久剛剛敲定的兩大項目：廣廈建設集團投資80億元的科技城和南都集團投資20億元的餘杭良渚文化村，它們都是“景觀+房產”的結合。
再看2000年11月20日《浙江青年報》的報道：
“泛地產”帶來啥新鮮
有這麽一個地方：每天清晨，推窗遠眺，能看到遠處青山的黛色，迎麵而來的是從森林裏吹來的清風。工作之餘，還可以在草坪上、在湖邊、在森林的一個小道上晨練；或坐上自家的小船，穿過幾公裏的河道，到隔岸朋友家做客。
在西子湖畔，錢塘江邊，真有這麽一個地方，它的名字叫“天城”。
說到“天城”，首先要提王誌綱。這位中國廣告界傳奇人物因為成功策劃了茅台酒、昆明世博會等一係列知名項目而名揚海內外。1994年，他以“房產加學校”的獨特創意，在廣東推出了“碧桂園”，使一片原本奄奄一息的房產神話般地起死回生。從此，王誌綱又成為房地產領域最具聲望的策劃人。
王誌綱與宋城集團的合作是從景觀房產入手的，他把人類在市場經濟狀態下所從事活動的一切地方稱為“泛地產”。“天城”就是在杭州樂園、天之泉生態園等四大主題公園基礎上，以一種新的產業模式為基礎，以生命加油站、事業充電器為理念，集旅遊、休閑、度假、居住為一體的全新生活模式。其精髓就是用一切可集聚的要素為提高人類生活居住品質服務，創造“理想的生活空間”。
王誌綱相信“天城”的成功是必然的，“天城”的模式在中國的主題公園發展和未來的房地產發展方麵將產生革命性的突破，它以旅遊為切入點切入房地產市場，並以房地產為杠杆形成產業聯動效應，從而建成了“一座飛進未來的城市”。天城房產的建成，標誌著“泛地產”時代的到來。
下麵這組數據頗具說服力：天城房產開盤僅兩個月就取得了銷售額8000多萬元的驕人業績，並在浙江省市場商品銷售調查組委會評比中榮獲“省城十大熱銷樓盤”的稱號。
天城房產熱銷的奧妙何在？業內人士指出，“天城”的獨特之處在於真正高標準地將“景觀房產”這一嶄新理念變成了現實，而這種引領時代潮流的房產正好符合消費者的新需求。
天城房產位於杭州近郊的湘湖旅遊度假區內，地段上處於劣勢，風景上卻處於優勢。“泛地產”的奧妙正在於巧妙地揚長避短，借麵積達數千畝的杭州樂園，造具有世界各地建築風格之建築，實現自然與人文的完美結合，複古與摩登的渾然天成。天城將杭州樂園的旅遊、觀光、休閑、度假、居住等功能發揮到了極至。
同時，宋城集團對那些買房度假的客戶采用“會員製”的辦法，在房子空置期間，可作為度假村客房，交給企業出租經營，業主可得大部分收益。因此，擁有一套天城房產，等於同時購置了一套不需要本人管理卻有穩定客源的客房，其保值、增值的投資功能加上先進、靈活的經營手段給房產銷售添了一把火。
正如開發商宋城集團董事長黃巧靈先生所說：“我們所提供的天城，是一個非常理想的生活空間，一個全新的生活方式，除了工作要走出去，其他的美夢都可以在這裏實現。”
天都城紀事
外行看熱鬧，內行看門道，泛地產在宋城的風風火火攪紅了杭州城。但人們可能不會想到，一場更劇烈的震撼即將發源於杭州北部的餘杭市。如果說，宋城的天城項目是泛地產戰略的有效嫁接和引導，那麽餘杭的這個項目則是從一開始就貫穿著泛地產戰略的運用和實踐，一座新的城市將隨之拔地而起。而在王誌綱工作室介入之前，該項目還僅僅是停留在紙麵上的一個誰也不願意問津的科學樂園。
這座城的名字叫——天都城。
（一）西博會亮相
2000年10月18日，一個令杭州人記憶猶新的日子。
這一天，古老的杭州城沉浸在一派節日的氣氛中。沉寂了70年之久的西湖博覽會終於向世人揭開了麵紗。一時間，來自五湖四海的大小商家、政府要員歡聚一堂，共同慶祝這世紀末的盛事。
正當人們徘徊在西博會的各個展館裏的時候，該屆會展最大的項目——總投資80億元，建設周期長達6～8年的天都城，率先由餘杭市政府和兩家開發商簽約。作為浙江省迄今為止最大的城市綜合開發項目，天都城引起了國家有關部門的高度重視，並很快以國家首家衛星城市建設示範項目的名義上報了建設部。
與以往不同的是，天都城已經從一個以地產切入的項目，變成了一座地地道道的城市，一座從無到有、從思路到出路的杭州新城。
2000年11月8日，天都城項目破土動工，浙江省委常委、杭州市委書記王國平及市領導徐鬆林，浙江省建設廳副廳長張振等出席了奠基典禮。
緊接著，《杭州日報》整版隆重推出《天都城宣言》——“天堂都市，東方巴黎”。人們看到了一個建立在全新理念和對生活的永恒的追求基礎上的城市，聽到了天都城向未來的居民們發出的10大承諾，已經有點按捺不住心中的**與渴望了。
這的確是一次具有劃時代意義的變革。在中國人的居住行為中，向來充滿了對家的眷戀和思念。隨著人們生活水平的日益提高，通過改善自己的家居環境來提高自己的生存質量，幾乎是每個人不約而同的選擇。但遺憾的是，這種選擇的空間常常有限。對於大多數人來說，你可以選擇家居，可以選擇社區，但你卻無法選擇生活的城市，對家園的向往隻能局限在發展商提供的一畝三分地上。如果城市的狀況令人搖頭，即使家居再美，居住者又怎麽能高興得起來呢？
對於這種尷尬，天都城是一次徹底的解決，一個近乎完美的答案。
但在這個答案的背後，意義恐怕還不止於此，用餘杭市政府的話講是“三個一流”，即一流的策劃機構、一流的項目和一流的開發商。這“三個一流”，不僅改變了一個項目，改變了一個城市的發展命運，也改變了一個區域經濟發展的明天。
那麽，天都城是怎樣從當初一個不起眼的小項目，裂變成為今天的一座人們夢想中的城市的呢？這座城市誕生的背後，到底埋藏著什麽樣的奧秘呢？
（二）科學樂園此路不通
1999年10月，當王誌綱工作室接受餘杭東方科學樂園總經理斯正明的委托來到項目所在地的時候，這裏還是一片占地約870畝的荒山野嶺。按照委托方的要求，首先是啟動“東方科學樂園”項目，然後再帶動周邊的房地產開發。
說起這個項目，餘杭市政府原本有自己的打算。
餘杭，素有“魚米之鄉、絲綢之府、花果之地、文化之邦”之稱，是長江流域原始文化“良渚文化”的重要發祥地之一，距今已有5000年曆史，人口約80萬。境內錢塘江、大運河、東苕溪縱橫穿過，土地肥沃，氣候溫和，經濟繁榮，旅遊資源豐富。
但就是這樣一個天資優越的城市，由於近些年杭州跨錢塘江發展戰略的實施，不免有幾分著急。餘杭市地處杭州市北部，可杭州市未來的城市發展重點是南擴，與蕭山市連為一體。在這種態勢下，餘杭區位的比較優勢可能被逐步弱化。所以，如何在大杭州城市化和城鄉一體化進程中改善自身的區位條件，在與周邊市、縣的區域競爭中搶占先發優勢，是餘杭市所麵臨的重大戰略課題。
正是在這種背景下，餘杭市政府想依托臨近杭州市的優勢，利用交通便利條件，積極開發和利用曆史文化遺產和自然風景資源，通過高科技娛樂、自然風光和人文遺產吸引旅遊者，建成功能齊全的超大型旅遊娛樂和科學教育相結合的旅遊勝地——“餘杭東方科學樂園”。
設想固然美妙，但由於種種原因，自項目立項之後3年，樂園連影子都沒有。怎麽辦？王誌綱工作室此行就是為了破解這道難題。
到了實地一看，工作室人員很快就覺得科學樂園的路子走不通。項目具體坐落在餘杭市星橋鎮，東依臨平鎮，西接杭州江幹區，北抵黃鶴山，距杭州市區中心地段武林廣場僅12公裏，車程約40分鍾，除了樂園占地，周邊還有二期山地約1500畝，遠期控製用地約2500畝。惟一值得稱道的，是附近的黃鶴山。這是從上海到杭州遇到的第一座山峰，草木蔥蘢，林壑優美，元代大畫家王蒙曾長年隱居於此，自號“黃鶴山樵”。
如何把一塊風景秀麗但卻有些冷僻的地方，變成人們感興趣的旺地呢？
經過一番實地及周邊地區的調查，工作室認為：黃鶴山環境固然優美，但養在深閨無人識，沒有人氣，缺乏各種配套，在這裏投資無異於墾荒，項目開發商單在環境配套上的投資花費就很大。此外，杭州的人造景觀已經泛濫，市場出現過剩局麵，科學樂園作為投資巨大的人造景觀項目，產品生命周期又十分有限，投資風險極大。同時，來杭州市的遊客平均停留時間2～3天，而黃鶴山又不在杭州的主要旅遊路線上，吸引遊客的代價會很高。另外，科學樂園定位於科技主題，而世界科技日新月異、更新換代很快，追趕潮流，再投入機率高，成本居高不下，項目生命力不強，深圳市的“未來時代”已是前車之鑒。
怎麽辦？王誌綱一針見血地指出：“東方科學樂園不能上，上就是死路一條。要扭轉局勢，防危機於未然，必須在戰略上調整思路。”
沒想到這思路一轉，項目竟從最初樂園的870畝變成了6500畝，中國第一家上市的建築行業公司——浙江廣廈集團也加盟其中，總投資近100億元。
於是，一年後的西湖博覽會上，也就有了天都城的宣告誕生。
（三）思路決定出路
在王誌綱工作室多年積累的方法論中，對項目之外的大勢把握是考慮一切問題的前提，在此基礎上，再通過理念創新等過程為項目度身訂造一套具體的策略設計。可以說，戰略定位的準確是項目成功的一半。
既然科學樂園的定位被全盤否定了，那麽這張白紙上將描繪怎樣的圖案呢？
正如王誌綱在地產開發中所常講的“生地變熟地，麻布變錦緞”，他為毗鄰黃鶴山的這個項目製定了一套全新的思路，那就是：先做旅遊，後做房產；綜合開發，滾動發展；通過超常思維、超大規模、超強力度開發，把項目所在的餘杭市星橋鎮建設成為華東地區最大的綜合性、超大型的旅遊娛樂休閑度假中心，以及人才匯聚、充滿現代氣息的新型衛星示範城，大杭州的旅遊、教育和高新技術產業的重要基地。
這又是泛地產理論的一次成功實踐，不過係著這根紅線的另一端的，已經不再是一個簡單的項目，而是一座21世紀的衛星城。
那麽在王誌綱工作室人員的眼裏，是如何看待這塊一眼望不到邊的“生地”呢？
首先要搞清楚項目的核心優勢在哪裏，然後再根據這個優勢去整合各種隱性資源和顯性資源，最大限度地發揮項目所應該具有的潛力。在這種思維方式下，劣勢往往可以轉化為優勢，使項目迸發出巨大的多元效應來。
從長遠看，這塊生地由於其獨特的地理位置和自然環境，不僅有開發旅遊和休閑度假的價值，更是一個具有理想的生活和居住價值的寶地。但如果就此單一地開發旅遊，未免有些不切實際，即使附加上休閑、度假的內容，短期內也不足以支撐，隻有再進一步，開發房地產才能最大程度地發揮地塊的綜合整體價值優勢，保證投資利益。也就是說，給餘杭一個說法，打造一座城市。
具體怎樣操作呢？按照王誌綱的思路，先占領製高點，重新認識項目本身所具有的重大意義。
首先，要充分利用餘杭市的地理優勢和政策優勢，加快城鄉一體化進程，讓餘杭市主動向杭州市靠攏，模糊與杭州市之間的行政界限，造成與杭州經濟一體化的既成事實，同時調整本地經濟格局產業結構，改變區位條件和環境，提升區位形象，使經濟進入快速發展通道，保持高速可持續發展。因此，無論從戰略還是從戰術的角度看，地塊條件決定了該項目的開發早已不是人們所想象的一個孤零零的項目，而是綜合的整體的區域開發。
如果操作得好，它將是一個衛星城鎮的規模，甚至是一個副城概念，整個工程建成後可居住12萬人口，並提供2000～8000個就業機會，將極大地推進餘杭市的城市化進程，從而實現餘杭市和杭州市之間的經濟一體化，同時帶動當地第三產業的高速發展。
王誌綱進一步判斷，俯瞰杭州市周圍，已很難再有如此廣闊的空間進行土地開發，可以說有了這片土地，是整個開發戰役成功的基礎。問題在於，大環境要做大文章，大規模的優勢如何充分發揮出來？以規模優勢降低成本隻是基本手段，更重要的是如何與政府通力合作，使項目區域形象絕不同於一般住宅小區。
值此，一個餘杭市改革開放以來投資最大的項目——天都城，漸漸露出了眉目。
緊接著，就是怎麽“生地變熟地，麻布變錦緞”、啟動天都城的問題了。按照工作室對人類居住行為的研究得出的規律，人們對生活的追求有一個從淺至深、由表及裏的過程：觀光，旅遊，休閑，度假，最後是居家。這五個階段一般是循序漸進的。而觀光旅遊，自然以杭州西湖和宋城的主題公園為核心，天都城沒有優勢。但這裏的環境優美，清新自然，恰恰可以作為人們休閑度假的地方，如果一旦確立了這個特色，那麽距離居家生活就隻有一步之遙了。
正是大旅遊的多樣性，給天都城提供了從休閑度假市場的切入點。杭州市場的旅遊項目多以觀光為主，經營的高門檻策略使本地及周圍地區的遊客幾乎沒有地方可去了，市場正呼喚一種以休閑為內容的旅遊新形式。從生活角度說，越來越高強度的生活和工作環境使得人們願意走出戶外進行調劑，對城市人來說，西湖去得太多太多，渴望有新的休閑度假的地方。從發展的角度看，物質的豐富使人們對生命的健康狀況更加關注，人們需要通過健康來實現生命理想，因此體育產業作為新的經濟增長點越來越受到重視，有巨大的市場潛力和良好的市場前景，其中體育休閑市場發展得最為迅猛。
把天都城做成一個休閑度假式的旅遊項目，滿足了幾個功能：在做旅遊的時候，它是旅遊項目；在做房地產的時候，它是配套項目；它營造了優美的環境，為房地產開發奠定了基礎；它與杭州現有的旅遊項目具有差異性，滿足人們對旅遊休閑業的新要求——參與性強、個性化消費。當旅遊休閑項目使得市場和消費者對項目地塊改變了觀念、取得認同時，啟動房地產就順理成章了。
基於這種思路，黃鶴山地塊的旅遊項目由天上人間鄉村俱樂部（度假村）和歡樂四季郊野公園構成。其中歡樂四季郊野公園是為天上人間鄉村俱樂部構築一個平台，提供一個優美的環境基礎，是一個包容性很強的項目。鄉村俱樂部則是滿足人們休閑度假生活中各種需求的場所，同時作為未來房地產的配套。
在王誌綱工作室的策劃報告裏，我們看到一個嶄新的城市逐漸被勾勒出來：歡樂四季公園、天都國際度假中心、青少年素質教育基地、香榭麗舍歡樂大街、天都文化體育廣場、天都廣場、21世紀世界家居文化和建築藝術博覽會，以及與之相配套的天都教育園區、商場、醫院等，集旅遊景區、教育園區、數碼社區於一體。
在正確的思路指引下，天都城——一個原創性的泛地產項目的輪廓越來越清晰了。
為保證項目的順利進行，工作室專門起草了《關於項目開發的背景、基本思路和戰略意義》報告。2000年4月27日，正值餘杭市“三講”尾聲，市政府6套班子召開工作會議，專議天都城項目。為此，王誌綱親抵餘杭市。
在這次非同尋常的會議上，王誌綱代表發展商暢談未來的天都城在餘杭市經濟發展中的重大戰略意義，以及怎樣在大杭州的基礎上打好“天都城”這張牌。同時，浙江廣廈集團董事長樓忠福也表述了投資商的決心和工作準備。
一席高屋建瓴的侃談之後，王誌綱匆匆離場。兩小時後，當王誌綱正在杭州機場候機準備返回深圳的時候，電話響了。電話那頭傳來斯正明興奮的聲音：“王老師啊，會議一致通過天都城項目的發展計劃，認為項目有‘三個一流’——請了一家一流的策劃機構，由一家一流的發展商來開發一個一流的項目。”
隨後，餘杭市通過市長辦公會議形成對天都城項目支持的政府文件，該項目的第三期土地擴展進入了工作程序。
（四）天都城宣言
時隔半年，2000年11月9日，當人們打開當天的《杭州日報》時，首先躍入眼簾的是一行火熱的字眼——“天堂都市，東方巴黎”，一股來自杭州北部餘杭星橋鎮的勁風捕獲了每一個向往美好生活的人的心靈，人們在不約而同地傳誦著一個共同的名字——天都城。
這就是王誌綱工作室起草的《天都城宣言》：
公園前539年——距今2500多年前，波斯王朝駐巴比倫大使在他的日記中，對夢想家園做了如下判斷：對我來說，我們家是世界上最美的地方。家離城市很近，所以我們可以盡享城市的繁華和便利；但隻要我們一回家，就遠離了塵囂。
我們知道，今天人類第一次在建立都市的技術上幾乎沒有限製，我們可以建造任何都市，隻要我們能夠知道自己想要什麽。
我們發現，科技塑造都市的外貌，對理想的追求造就市民的生活。在人類塑造都市形態之時，都市形態也影響市民的生活。現代都市在展示其迷人色彩的同時，也表現出擁擠、喧嘩、過分汙染、不安全及缺乏人與人之間情感溝通等稱之為“都市病”的東西，致使當都市運輸係統普及之後，都市的中產階級迅速移往近郊居住，市中心淪為普通市民居住區。
我們發現，在中國人迅速致富後，人們非常樂意地告別原有的生活方式，不再眷念自己的出生地，追求美好的生活：更美麗的空間，更清新的空氣，更出色的管理服務和更現代化的生活。
我們認為，人類的好奇、憧憬和欲望是創造一切的原始動力。我們未來的生活家園不單靠技術，更靠我們對美的孜孜以求，靠我們對未來的豐富想象力。我們難以改變今天的城市形態，但是，我們可以創造一個全新的城市形態。
這就是天都城——
擁有峻秀山嶺、優美湖泊、6500畝綠野的生態王國；
集旅遊景區、教育園區、數碼社區三位於一體的未來杭州市的副城市中心。
為此，我們宣告：天都城——
將是一個新的城市。響應政府“遊在杭州，學在杭州，住在杭州，創業在杭州”號召，將以一個全新的都市開發理念來構造一個全新的都市形態，徹底改變杭州人現有的居住環境，宣告一個舊時代的結束和一個新時代的到來。
將是一個生態的城市。是英國著名學者霍華德“理想田園城市”的更新，是“理想的山水城市”。
將是一個文化的城市。它不會急功近利地去造房子，而會先造一個麵積達870畝的歡樂四季主題公園和一個五星級的天都城國際度假中心，先將社區環境和配套做出來，做出文化品味。然後再進行房地產開發，使第一個買家入住時就能充分享受到高檔次的服務。將以全新的城市管理手段來經營城市，通過城市的經營協助自身發展，居民同時樂業，使天都城有強大的持續發展能力。
將是一個教育的城市。將擁有從幼兒園、小學、中學直到大學的全程教育體係，與國際名校接軌，擁有自己的學校巴士接送學生。不單對孩子，同時對家長對老人對天都城所有的居民，都是最適於成長生息的空間。
……
基於此，我們承諾：
一、第一批入住者就享有都市生活基本配套。870畝的歡樂四季公園，150畝的天都城國際度假中心，1000米長的休閑購物步行街，60畝歡樂廣場（休閑廣場）及50畝天都廣場（商業中心）及其他設施，給天都城的居民帶來極大的方便。
二、全優的建築質量。天都城所有建築由通過ISO9000國際質量認證，由具有國家一級資質的建築企業施工。
三、人與自然和諧共生的典範。天都城無與倫比的生態環境：將通過ISO14000環境管理認證，確保高綠化率、高環保、建築密度低、無汙染。絕不允許任何哪怕是可能產生汙染項目進入天都城。
四、天都城業主享有完善的管理服務。通過ISO9002國際認證，提供全新的生活方式和全方位的嗬護，安全、舒適、方便。
五、天都城以環城高速、公路幹線為主構成快捷、舒適、廉價、方便的交通係統，並擁有天都城至杭州市中心的快速直通豪華巴士。
六、天都城將是一個最具現代文明高水平的城市：擁有領先型智能化設施、寬帶網，商務中心、政務中心、管理中心、康體中心、文化活動中心、大型超市、自由市場、醫院、汽車加油站等各種設施，擁有數個異國風情的商業廣場與中心。
七、天都城將由多個沒有陌生人的組團社區構成。天都城豐富的健康與休閑設施，高品位的文化氛圍、天然的環境資源將使這裏的住戶充分感受到回家就是度假，回家才是真正的休閑。
八、天都城將是孩子們的最佳成長空間。它將擁有高水平的教育園與相應教育係統：由天都城國際學城和多個國際幼兒園、青少年素質教育基地等構成，與多家國外大學接軌。
九、天都城將奉行實力開發策略：由中國建築業第一家上市公司中國廣廈集團和盈華公司投資，以實力作為信心保證。
十、天都城於2000年11月8日奠基，隨即進入施工期。2001年進入市場，2002年第一期工程全部完工。
未來較長一段時間，您也許會聽不到我們的聲音。這意味著我們在埋頭耕耘，直到我們為您捧出豐碩果實的那一天。
請和我們一起記住天都城的承諾，
並請您和我們一起，見證這一天的到來！
追記：剛剛過去的2001年國慶節，杭州人期待已久的天都城正式亮相，萬人空巷，兩天時間，20萬平方米的的住宅一搶而空，將於元旦才能推出的20萬平方米房產，亦被熱切的買家預訂一空。“今年四季度銷掉40萬平方米不會成問題。”天都城總經理斯正明向遠在廣州的總策劃王誌綱通報時，非常自信地說。
奇跡是怎麽創造的？答案其實早已蘊藏在王誌綱工作室的泛地產理論中，天都城無非是江南第一個直接受益者。