第六章 謀子不如謀勢
棋道曰：“謀子不如謀勢”。杭州樂園已經開了個好頭，做好了勢，打出了泛地產時代主題地產這個勢。
我建議宋城集團再向前跨出一大步：進軍博覽業和教育產業。如籌辦主題公園博覽會或國際旅遊博覽會，籌建一所真正的旅遊大學。
與“遵義會議”時隔不到一個月，王誌綱再度來杭。
在此之前，經過“宋城會議”的全盤梳理和把脈，以及雙方在汪莊的富有成效的“大腦風暴”，天城的總體理念與發展戰略已初具端倪；王誌綱此次來，則要再燒一把火，把天城理念與戰略進一步推向深入。
讓我們先來看看宋城的變化。真可謂“士別三日，當刮目相看。”在短短不到一個月的時間裏，宋城集團更新思路，重整旗鼓，事業突飛猛進，風生水起——天城房產（旅遊景觀房產）又銷出3000多萬元；計劃在西湖邊開發“美女峰國家公園度假區”，美女峰板塊將與宋城板塊、天城板塊（杭州樂園）構成三足鼎立，對西湖板塊形成合圍之勢；美國城開業在即，屆時宋城集團公司總部將入主“白宮”，並以此為契機強化策劃、信息等部門職能，以迎接天城的戰略挑戰；天城理念的實施也開始動作，統一了對外宣傳的口徑，天城品牌已漸漸浮出水麵……
整天跟企業打交道的王誌綱心裏清楚，與黃巧靈這樣的企業家過招，不能以常規、靜態的方式，必須在動態中靈活把握，在彼此互動的動態合作中將項目不斷推向深入。像黃巧靈這樣的老板，是沒有多少時間和耐心去研究策劃文案的，策劃文案對他來說可能隻是一紙備忘錄——因為他在看到文案之前就已經開始行動了。宋城集團是典型的富於彈性、適應性和快速反應能力的企業，決策迅速，行動力強，一切都在運動之中進行，永遠都在行軍打仗，永遠都在向前衝。而王誌綱也一向推崇動態互動的策劃工作方式，而不讚成那種靜態的刻舟求劍的“賣報告”式的策劃。
自上次離開杭州之後，王誌綱一直在思考，要把天城做實，就必須在項目現有的基礎上再跨出一步，以相關多元化的產業結構來武裝和支撐這一航空母艦，不然，夢幻天城就隻能是一個紙老虎，淪為空泛的理念和幻想。
1999年8月23日，西子湖畔的望湖賓館。王誌綱與黃巧靈又一次開始了思維碰撞。
下一步怎麽走？王誌綱顯然已作了一番考慮：
能不能做到你一呼喚，市場就跟著你走？宋城集團要踩住時代的節奏，使當地的板塊騰飛，把整個區域帶動起來。
今天已經不是做一個開發區就能喚起工農千百萬，帶動整個區域的經濟發展的時代了，政府在市場經濟的作用下一定要退出曆史舞台了；進入過剩時代以後，所謂工業化帶動地方經濟的時代已經過去了，靠所謂名人招商引資，也是不可能的。
作為宋城這麽大的集團，如果沒有一個統一的調子，沒有一個統一思想，各有各的理解方式，那將是很可怕的。就像一曲交響樂，總譜要定下，形成內部統一以後，對外訴求。像宋城集團這種開發方式、操作方式和做法，因為機會和時間不等人，既然今天已經獲得機會，衡量一個企業在此過程當中該不該做，不應該用冷靜或狂熱這些話來概括，而在於它是否在你的控製之下，千萬不能超乎你的控製，包括結構和大的思路的準備，還有資金的安排，有形、無形資產之間的轉換，超級機會的控製，這都是很根本、很重要的東西。
天城的概念一旦形成，我們一出招，在北京、上海、廣州、天津等大城市的機場出口處打出大型廣告牌，一定要告訴人們：進入21世紀以後，在以杭州市為依托的背景下，有一座飛進未來的城市，它將引領著整個中國的房地產和旅遊觀光行業全新的發展潮流。
另外，像宋城集團要實現超級轉換，必須把握和強化核心能力，很關鍵的問題是怎麽預留管線？這涉及操作層麵，我感覺你們節奏非常快，十天八天又做好了新的東西。怎麽在這個瞬息萬變的過程當中發揮我們的作用？很多機會來投懷送抱，要篩選，不要放過好機會，更不能放過政治機會，因為整個項目和集團的形象出來應該代表杭州市，代表浙江省，如美國城一開業就給人一種訴求——它是中美之間的一種美好關係的橋梁。宋城集團發展到今天，應該創立一個中國旅遊大學，如果這步能跨出的話，對功能的完善會有很大作用。
棋道曰：“謀子不如謀勢。”杭州樂園已經開了個好頭，做好了勢，打出了泛地產時代主題地產這個勢。但我們要千萬記住：第一，要避免平麵擴張，再跨一步就是高屋建瓴，高層次定位就使房地產開發在概念上、層次上和內涵上可以達到“會當淩絕頂”的境界，概括了新的生活方式和潮流，這種江湖地位具備了以後，主題還要提煉好；第二，杭州這個地方像農村包圍城市，現在我們辛辛苦苦地開創了這麽一個模具，是否就滿足了呢？要把勢用盡，機不可失，時不再來。要努力提高、提純、然後強化，還要把理念升華到整個中國去，其目的就是為了預留管線，喚醒公民千百萬，把周邊的地方從毛地變為熟地，熟地變為寶地。天城項目的開發不是工業品的開發方式，而應是工藝品的開發方式。要盡量做到每個項目都不重複，不要不斷拷貝。怎麽把它充分地挖掘？我相信杭州市做好了，下次中國旅遊博覽會將在杭州市舉行，這完全有可能。我建議宋城集團再向前跨出一大步：進軍博覽業和教育產業。如籌辦主題公園博覽會或國際旅遊博覽會，籌建一所真正的旅遊大學。
聽了王誌綱這一席話，黃巧靈會心地笑了：
我也一直在考慮這些問題，也正想找機會與您交流一下。關於旅遊博覽會，已向政府遞交了報告，計劃在杭州樂園旁邊建一個功能齊全的會展中心，舉辦兩年一次的世界旅遊博覽會，如果努力爭取的話，我們是有條件爭得主辦權的。
關於教育產業，黃巧靈也有一些想法，並已開始運作。其設想是辦一所從幼兒園到大學的綜合性學校，大學側重旅遊和藝術，除了向社會輸送專業人才，也為宋城幾大主題公園提供旅遊專業人才（旅遊開發、旅遊營銷、旅遊服務、旅遊管理）及藝術專業人才（音樂、舞蹈、美工、攝影、主持人等）。因為，黃巧靈感到，目前我國高校的旅遊專業主要局限於酒店管理，已經無法適應市場需求與實踐的需要。宋城集團能否實現可持續發展，人才是關鍵因素。所以，黃巧靈索性決定自己創辦一個旅遊人才培訓基地。這也正符合我國教育產業市場化、民營化的發展趨勢。
王誌綱對此也頗感興趣，認為宋城集團的教育產業要趕快上，教育產業是天城的重要引爆點，從天城的總體理念與戰略出發，應該再提升一步，並進一步豐富其內涵。
王誌綱建議：
我們幹脆從旅遊切入，就叫旅遊大學。從這個角度切入的話，舞蹈、藝術、開發全部都連在一起了。除了旅遊學院、藝術學院，還包括建築學院、規劃學院、影視製作學院和策劃學院，其中還有專門的主題公園專業、導遊專業、旅遊產品市場營銷專業等。這個旅遊大學是真正的旅遊大學，是“大旅遊時代”和“泛地產時代”的旅遊大學。21世紀我們麵臨包括生態問題，自然回歸問題、第三產業問題、旅遊休閑問題、泛地產問題、生活方式的提高問題。第一，這是個產業化的問題，是產業化思維。我從旅遊大學這個角度介入，“會當淩絕頂，一覽眾山小”，我們將要做的就很輕鬆了。我把它囊括在這個時代裏麵，在大旅遊時代，你美工也罷，舞蹈也罷，藝術也罷，導遊也罷，都與我們有關係，都可將它整合起來。第二，我們建成全世界獨一無二的培訓基地，像毛主席說的，閑時是濕，忙時是幹，平時是半幹半濕，宜工宜農。做出來之後，杭州會成為全世界公認的真正的天堂。我建議你們在整個思路提煉出來以後多出去走一走，一個是休息，一個是調整，腦子裏有了成型的概念，有目的地走。
王誌綱所提出的這個大學，是與宋城的旅遊產業、房地產業、會展（博覽）業聯動的，是宋城的“大旅遊產業”中的一個重要的“造血”係統。所以，此種意義上的大學，不同於那種單一和孤立的教育產業化，不是為辦學而辦學，而是一種係統的產業化思維，是“天城模式”產業係統中的一個有機組成部分。在這所大學裏，各專業是有機整合在一起的。在這所大學裏，學生們既是學生，也是實習生或員工，隨時可以參與旅遊開發、營銷、服務與管理的實踐，宋城的幾大主題公園就是他們最好的實習基地。
從人力資源的角度來說，宋城集團不僅能伸縮自如地使用旅遊大學提供的優質勞動力，而且還能“近水樓台先得月”，為本企業源源不斷地培養輸送一流的人才，並能根據企業發展的需要為自己量身定做。
從品牌的角度來說，宋城集團在旅遊業界的強大的品牌形象將對其教育產業品牌形成有力的拉動。它所創辦的旅遊大學將具有一種惟一性、權威性和排他性的地位；反過來，旅遊大學的品牌也將對其企業品牌和項目品牌的提升起到積極的促進作用。
從產業多元化的角度來說，旅遊大學是宋城集團培植企業核心能力的基地，是多元化延伸的平台。從這裏，宋城集團可以向房地產業、會展（博覽）業和文化產業等多個方向延伸，是企業實現多元化擴張和進行跨行業資源整合的一個超級戰略平台。
從社會效益的角度來說，旅遊大學將為杭州旅遊業乃至中國旅遊業的發展起到有力的推動作用。
從教育產業自身的角度來說，宋城集團已有的基礎是得天獨厚的，宋城集團的景區和房地產已是一座優美絕倫、世界一流的旅遊大學的雛形。
總之，宋城集團創辦旅遊大學，可以說是“天時、地利、人和”，“利國、利民、利己”。
在對項目進行了初步的梳理後，王誌綱和項目組與黃巧靈、邱曉軍等就項目與新聞界進行了溝通和交流。8月24日，邱曉軍邀請《杭州日報》、《錢江晚報》、《都市快報》部分負責房地產專題的記者來到工作室下榻的汪莊賓館，王誌綱就杭州項目及中國房地產業的走勢與記者進行了小範圍的溝通，想聽聽他們的意見。
邱曉軍：宋城集團和王誌綱工作室經過一個月的多次、長時間碰撞以後，現在很多工作都在完善，天城的項目就要推出。今天先請王老師和新聞界的朋友溝通交流一下，在座有很多浙江房地產的老牌記者，在這方麵都有很多經驗，可以給我們提很多建議。
黃巧靈：作為一個策劃家，王誌綱先生曾創造了不少奇跡。他的下一個目標是什麽？必然引起了廣東新聞界和中國新聞界的巨大關注。
也許是宋城集團的榮幸，也許是杭州的榮幸，也許是王誌綱和我們的緣分，提出一種繼碧桂園之後全新的泛地產戰略，這對於中國未來的房地產業和主題公園業尤其對我們將產生革命性的影響。而且它不僅僅是理論，還包括創新觀念、超常規的操作方式。它將對杭州及整個中國的房地產業產生一個震動。
改革開放到現在，隨著中國房地產業的發展，人們對居住的要求正麵臨著一種突破。王誌綱先生作為一個策劃高手，也有他在某些問題上遇到困惑的時候，但是他到了杭州這塊土地以後，突然產生了很多碰撞和靈感。
王誌綱：我原來也是搞新聞的，現在和大家就像朋友那樣隨便聊聊。
中國的房地產是從20世紀80年代末開始啟動的，深圳市1988年第一次用拍賣的方式拍賣地塊，宣布了中國的地產開始市場化了。但整個中國，包括廣東省，房地產真正市場化運作，是從鄧小平視察南方開始的。那時全中國出現了上下一片地產熱，廣東有海南熱、惠州熱，1992年到1993年，短短一年間就很多人發了橫財，也有很多人跳進了陷阱裏。在這時，特別是朱總理在1993年6月宏觀緊縮的時候，出現了很多被套牢和跳樓的老板。於是人們在反省：究竟我們所做的是什麽地產？
我從理論上把它概括為炒家階段。當時，凡是有點錢、有點能力的人都進入這個行道。他們目的非常明確，所有人都是要到賭場上去撈一把的，根本沒有做好任何理論準備、組織準備、思想準備。由於泡沫經濟太厲害，朱總理在1993年及時進行經濟緊縮，擊鼓傳花式的第一階段宣布結束。房地產是一種炒作過程，所有人都知道鼓會停，不知花會落誰家，但每個人都抱著僥幸心理，所以鼓聲越來越響，花朵傳得越來越快，最後簡直是拚殺，很多賺了錢的人，一下子發現自己抱了五六朵花，但一些剛進去的人卻未獲其利先蒙其害，套牢了。1993年6月，哀鴻遍野，出現很多爛尾樓盤，整個市場停滯了，凝固了下來，並出現很多三角債。
由於我在新聞界呆了多年，在南方有些影響，所以一些房地產的老板找我，讓我幫幫忙。由此我開始了對房地產的思考。其中典型的是碧桂園的故事。
1993年底，當時碧桂園是在順德，一圈就圈了1500畝地，碧桂園的總經理是順德本地人，負責碧桂園的建築施工。在房地產大勢緊縮的情況下，結果樓盤死掉了。當時他們覺得請我來寫篇文章，把這個樓盤炒炒，也算聊勝於無吧。我去之前，有新聞界的朋友對我說，他們不少人去看過了，沒救。但盛情難卻，我還是決定去看看。看了項目之後，我對他講，這不是一篇文章就能解決的問題，就算我本事再大給你寫10篇文章，也沒用。當我談了一些我的看法後，那位總經理就抓住我不放，要我幫他。由此有了其後我們兩年的合作。
一兩個月下來，我先做了兩件大事。一件是，我認為，中國的房地產正從第一階段進入第二階段，即從炒家市場進入用家市場。所謂用家市場，指發展商必須考慮最終消費者。既然要考慮最終消費者，就必須未雨綢繆，從規劃到單體設計，一直到戶型大小，社區文化，一係列的東西必須同消費者的需求結合起來。市場在哪裏？目標消費層在哪裏？賣點在哪裏？怎麽用市場化的方式去營造、引發市場？
另一件事是解決了資金的問題。
當時難題重重，樓盤地點遠，一些投資者要退資，而且銀行收縮貸款。這時雖有了感覺，但怎麽解決資金的問題？這在中國是一個創舉。既然已經有做學校的考慮，為什麽不倒過來，不僅僅是配套，而作為產業拉動點大張旗鼓地做，這樣意義將完全不同，它可能成為一個龍頭，把死火的樓盤帶活。
學校很成功，第一年招了800人，費用從18萬起價到28萬。所以第一年就拿了近兩個億資金。招生招到300人時董事層和操作層的矛盾很尖銳，董事會不能理解，說：怎麽讓我們當孩子王，那什麽時候才能讓我們解套？他們不能理解這裏麵的奧妙。
總經理很為此痛苦。於是我和他進行了一次很精彩的對話。我說：“你想不想當廣東的李嘉誠？千載難逢的機會就在眼前。碧桂園成功已近在眼前。但你必須掌握項目的控製權，才能按我們的設想有效推進，如果你沒有掌握主動權將來會很被動。”他悟出了這個道理。不久他打電話給我，說革命成功了。通過對產權的置換，現在他已經是項目真正的老板了。這時，我們就放開手腳幹。當時確定的思路是提供一種全新的生活方式，從中長線來考慮，所以每年用數千萬做廣告，在香港電視台做廣告，所以在香港家喻戶曉，這數千萬打得其他地產抬不起頭來。接著就涉及定位的問題，是想打一槍就走呢，還是走中長線？1995年碧桂園就獲得了很大成功，現在效益越來越好
我成立王誌綱工作室之後，做了很多項目，其中在山東革命老區沂蒙山又做了一個碧桂園式的項目，這在很多人看來是不可能的事，但是我們做了，而且很成功，規模比廣東的還大，才兩年，就開發了3500畝地。但是我覺得它不過是個重複，雖有一定的提高，但沒有突破。
1997年做了世界園藝博覽會，我們為其提供總體思路、戰略理念和產業化理念，現在獲得了比較好的效果。
中國房地產馬上進入泛地產階段。也就是廣義地產階段，廣義地產的支撐點是什麽？第一，全民消費，沒有哪一家庭不在考慮買房子的問題。第二，中央政策的改變，將房產、地產、不動產全部推向市場，實現市場化，這就給房地產開發商提供了廣闊的前景。
但是很多房地產商由於眼界和理論戰略思路沒有開拓，不明道理，還在苦苦掙紮，隻在刀法和劍法上去做文章，什麽花樣都出現了。有人把售樓部建得像一個五星級酒店大堂一樣，向人們展示實力，把中庭搞得像瀑布一樣，希望給人一種驚心動魄的感覺，顯示一種活力，然後提供零首期，隻要你會寫字，簽上名字就可以當業主。現在連九成按揭也有了。在這種情況下，還是有大批人往裏麵衝，誰都想當發展商。國家現在也意識到房地產是支柱產業，所以出現了很多良性政策。政府支持，民眾呼應，發展商踴躍，便出現今天房地產開發的興旺局麵。這使發展商招數使盡，連美國、加拿大的設計公司、香港的廣告公司也紛紛搶灘大陸，所以現在南方的房地產設計都是一流水平的。
但是水平越高，用的勁越大，利潤越薄。有人說房地產已經成了薄利行業了。現在的情況是競爭越來越厲害，利潤攤得越來越薄，手段越來越新，人們則越來越眼花繚亂，最後市場越來越麻木。那麽是否房地產沒出路了?
我們認為，因為中國已經進入泛地產時代，所以在廣義地產的基礎上要找到一個概念開發，給它一個主題，這與黃總所說的景觀地產有異曲同工的作用。“皮之不存，毛將焉附？”皮是泛地產的廣義時代，毛則是概念地產。可能從教育入手，可能從旅遊入手，可能從體育入手，可能從休閑養生入手，這些都可以是切入點，但是識別係統一定要清晰，這樣才能做到“萬綠叢中一點紅”。
我們一方麵不斷地接觸很多成功案例的開發，開發以後又不斷進行理論的深化，然後用理論指導開發和下一次的開發。我們對中國房地產開發能產生這方麵的作用。
這個過程當中我們一直在尋找這樣的合作夥伴，尋找這樣的樣板。而宋城的項目正好具備這樣的特性。這兩個月我四次來杭州。我感覺我找到了“轉世靈童”了。這是緣分。我感覺宋城的成功之處就在於除了再現了古宋城的建築，更營造出了古文化的氛圍，使人身臨其境。“暖風熏得遊人醉，直把杭州當汴州”，在這種特定的文化背景下，把千年文化淋漓盡致地勾畫出來，水乳交融。采天地之靈氣，集日月之光華。
做房地產並不是簡單的鋼筋加水泥，誰能夠把每個板塊背後的文化生命鉤沉出來，誰就可能成功，產生權威性、惟一性、排他性。這就是為什麽主題公園紛紛落馬，而隻有這個主題公園（宋城）一枝獨秀。另外，它方寸之內有乾坤，地麵不大，但內容充實。宋城集團經營操作能力非常強，他們使裏麵扮演武大郎賣燒餅的人、守城的衛兵等潛移默化地感到自己就是宋朝的人。我想這個項目能曆經數年不變，不像別的項目，一兩年熱過就完了，宋城定有其獨特的魅力，這使我對宋城集團背後的人非常感興趣。
宋城集團有三個特點：（1）有創造力，有想法並且敢幹。我們之間有互補關係。（2）操作能力強。同時五個項目起步，而且都做得很漂亮，這是在中國少見的。（3）從旅遊產業導入，然後帶出泛地產的發展，已經走出可喜的一步。
雖然我在全世界跑了很多地方，到了杭州樂園之後還是很有感慨。盡管它裏麵還有很多不完善的地方，包括概念還不太清晰，顯得雜亂。但我還是有兩點感觸：第一，覺得這個企業家不簡單，同時開好幾個項目而且都親力親為，精力真是過人。這等於是十個指頭按跳蚤，本是兵家之大忌，但這個企業家又僅能大刀闊斧地操作，還基本不出問題，真是不可思議。第二，房地產也罷，任何項目都是貴在原創，而不是克隆，克隆的水平再高，也隻是翻版而已，原創絕不容易，從杭州樂園這種中西合璧的設計中能看到不少創造性的東西。
我已看出天城是一個很有潛質的項目，可發揮和創造的空間很大，這正是我一直在尋覓的東西，因為策劃再有想法和理論，必須附加於一個具有可操作性的實體上，這樣才能顯示出它的威力。一個項目成功，操作者功勞占70%，策劃者占30%，這個項目的成功對中國下一步的房地產開發將產生革命性的影響。
為什麽這麽看好這個項目？今天中國社會發展到現在，房地產不等於鋼筋加水泥，它等於一種居家文化已被廣泛接受，一般操作得當，市場定位準確，都能有市場。一個個超級大型社區，可以讓人們對房地產開發刮目相看，但是，它不可能解決更深層次的問題：第一，產業化問題，如實現旅遊、教育、體育等產業與居住的嫁接和產業化。隻有產業化才能形成拉動作用，拔出蘿卜帶出泥，對當地經濟產生更大的引爆效應。第二，在目前中國，很多地方政府的思維還停留在招商引資開辦企業上，招商引資越來越困難，中國搞這麽多開發區，包括高新技術開發區，有幾家真正能帶動當地經濟？可以說有不少都成了還沒有結好的果子。那是否這條路行不通，搞工業不行了？看來社會已發生了根本的變化，有些問題我們不得不重新考慮。
從1996年起，中國經濟似乎一夜之間從短缺到了過剩時代，特別是工業產品過剩。這個轉換，使一大批鄉鎮企業銷聲匿跡了，國營企業更是雪上加霜，個體經濟也明顯感到昨天的武器已不堪使用。這時所謂營銷大師們紛紛粉墨登場，營銷時代吹得震天響，什麽營銷大全，什麽MBA學位，一夜之間價值連城。
中國的發展一定要把握大勢，追根溯源。據我分析，工業產品過剩時代要從20世紀末延續到21世紀初。
鄧小平作為一個偉大的政治家，他的第二次視察南方是想把左的東西擰過來。他的視察南方就像台風登陸，自然會帶來一場暴雨。整個市場開放以後，沒有規則地大家一塊上，一夜之間，全中國“跑步”前進，每個地方都開始向廣東看齊，全麵開發，一下子中國出現上千個開發區，大家都指望著招商，結果是難以為繼。
所以一定要把握大勢，否則今天你僥幸成功，明天還是在所難免地被消滅。但這並不是說鄧小平視察南方是消極的，而是因為中國的GDP以每年8%以上的速度增長，過剩難以避免，以此行業進行調整也是很正常的，低層次的企業和產品肯定會被篩選掉，這是比較溫和的過程。
隨著1996年過剩時代一夜到來，市場經濟的力量已經越來越占據主導地位，政府的行為將日見勢微。在這個背景下，我們今天對於房地產的理解已經不是簡單的一個樓盤，一個社區。我們今天要通過一個項目的開發，達到利國、利民、利己的效果，不僅使這個企業獲得成功，使這個項目獲得成功，還要使當地的經濟能找到一個龍頭，一個支撐點，最後通過這些支點和龍頭的作用帶動地區經濟，解決一些區域難以發展的困擾。
所以我們必須重新看待房地產，它可能不隻是簡單地圈地，蓋房子，然後賣房子。實際上房地產開發的範疇可以擴展到建設一座城市，並且不是政府行為而是純粹地市場化的動作方式。既然是城市，就有安居樂業的問題。“安居”就是居者有其屋，“樂業”就是必須有產業鏈。這兩個問題解決了，那麽，生態係統和其經濟鏈條就解決了，形成了良性循環之後，有多少能量，這個雪球就能滾多遠。這是計劃經濟和長官行為很難做到的。
並且，它還是主動的城市化過程而非被動的。在工業化和城市化過程當中，如何高屋建瓴、把握大勢不走彎路，對於管理層和開發商，意義都非常大。
我們實現了兩個突破：第一，我們把整個宋城集團的項目放在中國經濟發展的趨勢和背景之下，明確了泛地產戰略的開發思路。第二，對宋城的資源進行了重新梳理並打了一個包拎了起來，這就是天城，它不僅是一個個孤立的主題公園，它包括五個層次：觀光，旅遊，休閑，度假，居家。需要一個層次一個層次地發掘，層層遞進，這五個層麵全麵引爆產生很大的輻射和聚合能力將會形成一個新城。
黃巧靈：旅居結合創造了一種全新的泛地產概念。它有什麽特點呢？簡單地說，一般房產的容積率為80%，別墅為40%，而我們的天城平均容積率隻有8%。它有12個國際標準的網球場、兩個高爾夫球場和一個水上高爾夫練習場，它有數百畝草坪、上千畝水麵和近萬畝森林。可能有人說，別的房產不是也有各種配套，也有社區公園嗎？但是，肯定沒有任何社區的配套有天城這樣齊全、強大。住在天城裏真是一種享受，一種家的感覺。而我們的房價並不高，大概和杭州市區的平均房價差不多。為什麽能做到這點呢？關鍵在於這些配套都是一種產業化的運作方式。因此，這是旅遊業和房地產業的相互嫁接與融合，這種操作方式是目前所有的房地產開發商所不具備的，卻正是我們所擅長的。它是對工業文明破壞人居環境的一種反撥，從而使長期異化的現代人回歸“精神家園”，體現了對人性的最大程度的尊重。
這種地產。充分滿足了各消費層的社會需求，可以獲得多重效益。有人隻是來遊山玩水，有人來度假休閑，有人希望將這裏變成他的私家會所，需要別墅.有人來此休閑養生。最後才是居家文化。真是“此城隻應天上有，緣何飄落在杭州”。
黃巧靈：這是非常令人鼓舞的事情。
天城是集旅遊、休閑、度假、養生、居家多功能的高尚居住區，是泛地產概念。
我本來是搞旅遊的，為什麽介入房地產？普通的房地產我根本做不過別人。別人走的是陽關大道，我是後來者，陽關大道上擠的人太多，我找一個沒有競爭的偏門來做——景觀地產，我在河上架一條獨木橋，隻有我一個人悠哉遊哉，照樣到達理想的彼岸。目前我們沒有競爭對手，房地產商做不了這一塊。
我們很有信心，在杭州這塊土地上，在朋友們的支持下，做這個探索。
王誌綱：我覺得浙江的很多優秀人才早期在廣東接受錘煉，現在回來參與這裏的建設。天時、地利、人和，其品位、水平等都不能小看。
西方的不動產開發已經經曆上百年，在中國現在的特殊國情和轉型時期的特殊背景下，我們通過泛地產時代的理論概括和把握，把它嫁接整合在區域的發展、項目的發展、概念的開發和產業鏈的形成上。在泛地產時代我們能找到新的經濟增長點，包括解決城鄉兩極分化的問題。
為什麽黃總信心這麽足？從銷售方麵的反應，已經初步被市場所認可。這從銀行的支持力度加大也能說明問題。銀行最近給宋城集團提供兩億多的貸款，認為黃總是會生金蛋的雞，這說明市場看好他，銀行看好他。人們對天城的未來充滿期望。
沒有文化的軍隊是愚蠢的軍隊，愚蠢的軍隊是不能戰勝敵人的。沒有理論指導的企業家是盲目的企業家，盲目的企業家是遲早要被淘汰的。但是脫離實際的理論是沒有力量的。理論必須和實際結合，並獲得實踐的檢驗。這個理論才能對於整個中國的房地產包括城市的發展，起到引導的作用。
記者：在離城這麽遠的地方開發房地產會不會有問題？大部分人現在恐怕不願意到一個比較偏僻的地方居住，對地域的要求還比較苛刻。
王誌綱：做房地產有幾種做法：一種是靠市，就是在市區裏麵選一塊地皮來開發，緊鄰原有的生活區，各種配套都很齊全。但缺點是社區都很小，也很少有綠地，擁擠而環境差。其次是借市，不在鬧市，但又不脫離城市圈，可以借用大的交通和基本公用設施，不再往人多的地方擠，做局部配套，如會所、幼兒園。最後是“做市”，開發商自己營造城市功能，但前提是開發商很有實力，而且開發規模都很大，可以自成氣候，做出氣勢，才能把城中人吸引出來。現在宋城就是采取這種超常規的開發方式，首先從旅遊觀光入手，造成人旺，而後才是地旺、財旺。首先人們來了之後，感覺這個地方不錯，尤其是那些杭州以外的中產階級，主要針對義烏、溫州、寧波等地人。現在來認購的正是這些人。我們走的路子是先提高再普及，而不是先普及再提高。