第四章 誰是最後的幸存者

歲月如梭，轉眼到了2001年的春天，當這些江湖大鱷們依然蟄伏在公眾視野之外時，媒體的聚光燈照在了華南板塊的大地上。突然間，一切都發生了戲劇性的變化。

2001年3月1日，遠在北京的《中國經營報》整版刊發了一篇署名“王誌綱”的題為《廣深樓市較高低，華南板塊定乾坤》的文章，首次向世人揭開了華南板塊的麵紗。

第二天，《南方都市報》也發表了這篇文章，全文論述和剖析了華南板塊的真實全貌和競爭態勢，內容雖與前者相近，但字裏行間的火藥味更濃。

南北呼應，一石激起千層浪。盡管此前悄悄麇集南村的發展商均保持低調，但蓋子一旦揭開，這些行走江湖多年、能征善戰的巨鱷們就都在聚光燈下現出了各自的“原形”。尤其是當他們作為一個整體突然浮出水麵的時候，無論是業界專家還是平民百姓，都不禁為之嘩然。

戰爭真的這麽快就會打響嗎?很多人並不看好華南板塊的前途。

其一，大多數人認為，華南板塊要成為大廣州未來的中央居住區，恐怕要經曆一個極其漫長的過程，發展商心急吃不了熱豆腐。按照以往的經驗，洛溪板塊從萌芽到今天的成熟用了將近十年的時間，指望華南板塊在兩三年內迅速催熟顯然是不現實的。

另外，廣州城裏的日子並不好過，樓盤空置率節節攀高。據統計，1997年全市商品房空置191萬平方米，空置率約10％；1998年達到267萬平方米，空置率超過12％；1999年，更達到了創紀錄的400萬平方米，空置率超過21.4％；2000年則為584.09萬平方米，空置率超過23.6％。

難道市場會格外偏愛剛剛崛起的華南板塊?有人曾粗算過一筆賬：這些大盤至少都是上千畝的體量，整個華南板塊的總建設麵積將超過3 000萬平方米，如果按人均50平方米的建築麵積計算，居住人口將達到60萬，這相當於一個中等城市的規模。上述樓盤，即使按10年的開發周期計算，每年的供應量也在200萬到300萬平方米之間，而廣州2000年房地產交易總量也才六百多萬平方米，供求矛盾顯而易見。

在短短兩三年的時間裏，排除境外和市外的消費者，真的會有幾十萬廣州人南下嗎?

因此，有人得出結論：短時間內華南板塊的供給量過大，肯定會有樓盤賣不出去，而大樓盤的過剩率會更高，迎接華南板塊的必將是市場的一片淒風苦雨。

其二，很多實地勘察過華南板塊的人，都未免有些失望。盡管這裏生態環境不錯，但作為未來城市的一個居住區，似乎還有很多欠缺。

首先，這一帶的整體規劃和市政設施似乎比市場慢了半拍，而發展商要完成各自的配套，難免會重複建設，資源將得不到很好的利用，發展商對此卻無可奈何。地圈定了，但日後到何處去建大配套，怎樣才能做到可持續發展?其次，生活配套不成熟，上規模的超市、醫院、學校、體育館、汙水處理係統都沒有，大批房子建好了，大批業主入住了，這些人的衣食住行怎麽解決?三是生活成本太高，如今出入番禺，洛溪大橋和華南快速幹線設卡收費，公交車線路又不多。更有人一針見血地指出，華南板塊從區域成熟度方麵考慮，發展空間有限，對居家生活的百姓而言，這一點非常致命。

總之，“羅馬不是一天建成的”，這些問題都需要政府解決。但據一位不願透露姓名的規劃官員透露：廣州市規劃局在番禺撤市設區後，還未來得及規劃，華南板塊各地產商就紛紛上馬了。那麽，華南板塊會不會成為第二個洛溪板塊?

其三，廣州的其他板塊會束手待斃嗎?

據有關人士分析，對華南板塊構成直接威脅的：一是以區位優勢取勝的廣州大道南側的客村板塊和洛溪板塊；二是具有同等地域特點和同等價格的二線江景板塊及員村、東圃板塊。客村和洛溪是華南板塊的兩隻攔路虎，特別是客村地區，雖然現在還不具備真正意義上的板塊概念，但這裏的發展前景良好，可能成為廣州市區內最佳的新居住中心。海珠區政府將遷到這裏，新領事館也早已選定在這裏，二號、三號地鐵線交叉穿過，前麵還有“中國的塞納河”流淌，加上濃厚的文化藝術氛圍、與天河核心區幾分鍾車程的便利等等各種有利條件，無不讓人垂涎三尺，這裏注定將是華南板塊的最大競爭對手。東圃則借九運會之勢，有僑鑫、中海等名牌發展商的幾個大盤躍躍欲試。另外，市區內眾多的江景盤、山景盤也都不是泛泛之輩。各大板塊之爭拉開帷幕，強手如林，華南板塊憑什麽能贏?一個昨天看來還是那麽遙遠的板塊，憑什麽在這場拉鋸戰中出奇製勝呢?

其四，如果戰爭真的打響，那麽一定避免不了慘烈的價格戰，其結果肯定是屍橫遍野、血流成河。

價格戰，往往是大鱷們絕對的殺手鐧。當年碧桂園單挑洛溪板塊，其凶猛的價格競爭策略著實讓麗江花園等老地主吃了不少苦頭，而華南板塊的競爭比前者要激烈得多。一旦殺得紅眼，難免有人會率先挑起價格戰，利用“顛船”政策擠壓對手。

累計投資已過百億元的祈福新村董事長彭磷基堅定地表示，祈福新村寧願暫時封盤也不會加入價格戰。他說，祈福新村的樓價已經走得很低，樓盤開發雖已步入經濟規模，而且他們土地拿得早，與別人相比，開發成本也應該是最低的，但是再降價就要虧本。

像碧桂園這樣的大佬也放出風來：“誰也別想打價格戰!”

但隻要想想近年來家電行業此起彼伏的價格大戰，誰又能保證華南板塊會是一片淨土呢?

有人說，在華南板塊名家聚集、競爭激烈的情況下，如果樓盤過剩，房地產商又急於收回資金，唯一的出路是降價銷售。那麽，華南板塊這個本來就鬆散的同盟，還能是鐵板一塊嗎?肯定不是。在市場經濟條件下，賺取利潤是商人最大的追求，這比同行的義氣和約定更加重要。隻有永遠的利益，沒有永久的同盟。所謂的“板塊”在關鍵時刻可能土崩瓦解，誰能保證將“不降價”進行到底?

其五，華南板塊難逃同質化的怪圈，誰將是最後的幸存者?

有人說，現在的房地產同質化越來越嚴重，而這一點在華南板塊將顯得更為突出，因為八大頂級高手“內功”相當，招式雖有差異也大同小異：無非是你請來“貝爾高林”，我就去請“高林貝爾”；你設計夏威夷風情，我就整出東方威尼斯。反正大家同處一個地塊、同打一條江的主意，到最後雖然表麵上各有風格，但實質卻會驚人的相似。我們不排除華南板塊每一家的推盤，都有可能會引發一次廣州的看樓地震，但如果看樓變成了一場“廟會”，熱鬧過後，就會真的人去樓空了。因為目標客戶群是既定的，麵對三千多萬平米的樓盤，個個都是精品，家家都相似，他們該如何選擇?在同一個籠子裏住不出不同的心情。

的確，對於逐鹿華南板塊的發展商來說，他們似乎難逃同質化競爭的羅網。有雄厚的實力作後盾，這些發展商都可以請來國際一流的專業機構加盟，無論是社區總體規劃、建築設計、園林景觀還是配套服務，都不會相差多少，那麽，彼此之間比拚的到底是什麽呢?諸如此類圍繞華南板塊的疑問層出不窮，這裏不能一一贅述。但無非是兩種觀點：一是不成氣候；二是慘不忍睹。此時的華南板塊，依然緊鎖在一片濃重的迷霧之中。