第三章 雲山珠水奔大海

此時，作為長期征戰於中國房地產市場最前沿、以戰略谘詢和策略設計見長的王誌綱工作室也在一直關注著華南板塊的進程和動向。工作室認為，華南板塊絕不是洛溪板塊的翻版，而是未來新廣州的一片熱土。

縱觀西方自工業革命以來的城市化進程及近年來國內發達城市的擴張，我們可以說，房地產業是城市發展的不容忽視的支柱性力量。政府城市規劃和房地產好比城市發展的兩條腿，相互為用，缺一不可。這一點在廣州表現得尤為明顯。

廣州最早的城市規劃藍圖是向北、向東延伸，但正如一位市領導後來所說的那樣，廣州的定位一直不是很清楚，一會兒學香港，一會兒學上海，在國際大都市的構想下徘徊。但市場這隻無形的手卻沒有停下來，廣州開始往南擴展，華南板塊之前的洛溪就是市場拉動的結果。

政府也漸漸感覺到，一個新的大廣州似乎更願意往番禺走，正所謂“雲山珠水奔大海，羊城騰飛看番禺”。20世紀90年代末，廣州市政府專門成立了智囊團，並聘請國內外權威為廣州的發展規劃出謀劃策，大廣州的概念輪廓初現端倪。

當珠江三角洲的八大發展商來到華南板塊的時候，他們無不是看到了這股風向。華南板塊的未來肯定看好，但問題是要等多久?華南板塊到底有多少分量?能給廣州樓市帶來多大的衝擊波?這幾點很多人看不清楚。

在一份對華南板塊的研究報告中，王誌綱工作室詳細闡述了對華南板塊的判斷，事後證明，這種判斷與事實驚人般地相似。早在1999年10月，當很多開發商還陶醉在廣州城裏的一畝三分地的時候，王誌綱工作室已經寫下了這樣的文字：

第一，政府和市場經濟合力推動廣州的南向延續，新廣州呼之欲出。

我們多年的研究發現，一個城市無論是其經濟的發展，還是其城市布局的形成、完善，政府的計劃、總體規劃在某種程度上可以左右其發展的方向，但隻能是停留在宏觀的層麵上，起到一種引導的作用，最終的實施還是要靠市場這隻“無形的手”。

中國從計劃經濟向市場經濟的過渡隻是剛剛起步，房地產業作為一個新興行業也隻走過了十年的曆程。當房地產的開發完全打破了過去計劃經濟體製下由政府統一規劃、投資、分配的格局，投資行為、開發行為完全市場化運作後，土地這種稀缺資源作為房地產開發中的核心，受能否獲得土地、以何種價格獲得、距離遠近、入市時機是否適合等因素的影響，在相當大的程度上左右著開發商的投資和開發行為。

洛溪、南村一帶在這個時候成為廣州市的開發熱點亦不是偶然的，除了明星樓盤的帶動作用外，政府已有意將此地劃並為廣州市區的一部分。這裏本身已經有了良好的基礎，廣州衛星城或居住型附城區的概念已初具規模，如果政府能夠加一把火，使一把勁，完善一下各種配套設施，這裏將迅速形成一個廣州新市區。

第二，小政府、大社區，洛溪、南村將形成廣州的衛星城。

中國正在進行政府改革，小政府、大社區的出現成為必然。中國在各項建設方麵將迅速與國際社會接軌。在城市建設方麵，廣州的條件得天獨厚，仍將在全國處於領先地位。城市的擴張有兩種模式，一是“攤大餅”，越攤越大，郊區成為市區，均勻擴張，二環、三環、四環路不斷出現；二是“章魚式發展”，市區周圍形成一個衛星城，通過高速公路把衛星城和市區連接起來，高速公路和衛星城就像章魚的爪子一樣。比較而言，章魚式的發展更節省土地、更節省建設費用、更具有科學性，並且更有利於帶動周邊地區的經濟發展。市場“無形的手”已經使洛溪成為廣州隻一隻章魚爪，不久番禺大橋附近還會形成第二隻爪子。洛溪、南村一帶將形成十萬人口的居住規模，成為廣州的衛星城。從廣州的曆史看，向來都是市場帶著政府走，這次也不例外。政府要做的工作隻是在適當的時候加一把力。

正是在這種城市發展的大背景下，未來幾年內，華南新幹線沿線將成為廣州房地產競爭的新熱點。

從目前來看，未來廣州將是板塊之間的競爭，新崛起的主要有洛溪板塊、番禺南村板塊、海珠板塊(又可分為南部與東部)、天河東圃板塊、白雲山板塊、黃岐板塊等。從發展商的實力、土地規模的大小、交通條件、環境等幾方麵來看，可以發現，未來的板塊競爭格局將是：

在郊區樓盤中，最受發展商和買家追捧的應是天河東圃與番禺南村板塊，而市區樓盤則是珠江新城板塊和尚未開發的海珠東部(琶洲、赤崗東)板塊最有潛質。

所以，華南新幹線沿路，天河一琶洲一南村將成為廣州房地產競爭的新熱點。

現在雖然是洛溪板塊最紅火的時候，但事物正是發展到了頂點，才開始走下坡路的：從土地的批出情況來看，洛溪板塊已經走向下坡路，後勁漸消(已無土地儲備)；洛溪板塊缺乏整體形象，已不被開發商看好，有實力的開發商也不願意再加入洛溪板塊，和周圍的樓盤做你死我活的拚殺。

番禺大橋以南的南村的出現為開發商提供了更好的選擇，因為這裏有更好的條件：沒有村莊市鎮的煩擾，有利於樹立全新形象；靠近天河，靠近主要市場；靠近政府主要發展方向，比如琶洲國際博覽城、官洲生物島；靠近海珠區萬畝生態保護園；交通比洛溪大橋更快捷；有山有水，景色比洛溪更好。

從以上優勢我們可以看出：南村板塊含金量超過洛溪板塊，特別是名牌開發商的雲集和規模開發的優勢，將使南村順廣州東移之勢、靠地利之便、倚環境之優成為未來最適合廣州人居住的地方，並且在近兩三年內，這裏可望成為廣州附近最具吸引力的休閑娛樂商業區。

時隔三年，當我們今天再翻閱這些文字的時候，依然不能不為其中的分析所打動。由此可見，任何有準備的成功都是建立在對大勢精妙把握的基礎上的。對於投資巨大、開發周期長的房地產大盤開發來說，大勢把握更是生死攸關的事情。

在1998年廣州的一次房地產研討會上，有人曾問到番禺房地產的發展方向，王誌綱笑笑說：“廣州就像一把坐北朝南的椅子，財氣是往南走的。”

說者無心，不知當時的聽者是否有意?