第二章 洛溪風雲
華南板塊的黎明總是那麽靜悄悄。大多數人之所以得出這樣的判斷，無疑是基於洛溪板塊的坐標之上的。
洛溪，是番禺北部大石鎮最臨近廣州的一小片土地，也是廣州住宅郊區化最早染指的地方。六七年前，當時廣州的天河區還沒有變成今天的中央商務區，人們的居住習慣依然是“寧要河北一張床，不要河南一間房”(不過在當年，過一次珠江確實是件大事，遠不如今天方便)，更不用提市外的郊區了。曆經十年，隨著洛溪大橋的開通，洛溪新城、麗江花園、廣州碧桂園、廣州奧林匹克花園等名盤的相繼拉動，洛溪板塊才逐漸成熟起來。
經驗告訴人們，既然距離市區更近的洛溪板塊都是十年磨一劍，更何況華南板塊呢?除了一條快速幹線，南村幾乎沒有大社區的任何配套，從生地變熟地，至少也要五年的時間。
提起洛溪板塊，我們不妨先來重溫一下1999年發生在洛溪橋腳的一場龍爭虎鬥。
廣州作為中國房地產市場化最早的地方，曾經一度以觀念領先、手法新穎吸引了全國同行的目光。1999年的廣州樓市，不過四百多萬平方米的預售量，小小的洛溪橋南就占去了近六十萬平方米。當時的洛溪板塊堪稱藏龍臥虎，洛溪新城和麗江花園是雄踞其中的兩大霸主，它們以規模之巨和深入人心的品牌，在洛溪板塊構築起了一道令人生畏的“馬其諾防線”。然而，上半年廣州碧桂園、下半年廣州奧林匹克花園的**，於頃刻間改寫了諸侯割據的格局，上演了一場鬥智鬥勇的好戲。
當時的洛溪，在行政關係上隸屬於番禺，距廣州卻僅20分鍾車程，所以，其經濟就因地緣之便倚重廣州了。這裏的房地產主要麵向廣州市場和外銷市場。廣州城市房地產的迅速膨脹，加上房地產開發商的推波助瀾，使住房郊區化成為大眾關注的話題。而洛溪一帶的樓盤，正好處於廣州“住宅郊區化”的前哨站上。
洛溪新城、麗江花園等在開發初期就將目標客戶定位於廣州市民。洛溪新城以其不足千元的低廉價格一心要掏工薪階層那並不豐滿的錢包，而麗江花園則以其“一方水土一方人，美善相隨麗江人”的甜言蜜語吸引著廣州白領一族的芳心。洛溪新城是“門戶大開”的粗放經營，麗江花園則側重“精品模式”的精雕細琢，由於都是圍繞著“搬到郊外住”的主題進行開發，兩個樓盤皆取得了不俗的成績。
洛溪新城於20世紀80年代末推出，其發展商由番地聯(番禺房地產開發聯合總公司)、香港地區長榮和恒基共同組成，它是最早介入洛溪地區開發房產的公司。其開發用地是霍英東投資修建洛溪大橋的補償性用地，這使它具有了地價便宜的優勢。在開發初期，它建的是檔次較低的多層式住宅及少量別墅，因價格較低吸引了不少廣州的工薪階層和外地來廣州做小生意的人。價格低、管理費低，是早期樓盤的特色。同時，它商業設施齊全，小區成熟度較高，交通及生活都比較便利。
1996年，洛溪新城推出了規劃和環境景觀均比以前樓盤高一個檔次的洛湖居，以最低價每平方米1 996元、均價不到3 000元的低價，取得了不俗的銷售業績。1999年底，針對廣州的“金領人士”，洛溪新城又推出了居家式別墅——海棠居，價格在80～250萬元之間，彌補了區域空白，雖然密度較大，但銷售業績還不錯。整個洛溪新城占地約三千畝，現已基本開發完畢，入住了上萬人。除了商業配套之外，發展商還投資建起了一所中學(含初、高中)、一所小學。
麗江花園由香港地區粵海投資和番地聯於1991年聯合開發，整個項目占地1200畝，現已開發800畝，交樓逾6000個單位，入住率約50％，業主近萬人。樓宇分別由麗字樓、康城居(多層無電梯和電梯公寓，均價每平方米3000元左右)、德字樓(小高層、高層電梯公寓)、華林居(花園洋房)、萃錦苑(全幢複式)和星海洲(高層公寓)構成。以其建築風格的多樣、園林綠化的精致、社區文化的豐富和區內小品的精雕細琢，形成了開發的“精品模式”，並以此支撐起區域的最高價——每平方米7000元。
經過8年的苦心經營，麗江花園現已成為一個成熟的小區，區內配套完善、社區氛圍和諧，確立了麗江生活方式，並以其精品意識，樹立了自己良好的品牌和口碑。對廣州的白領階層和“小資人士”，麗江花園多年苦心營造的“麗江文化”有著特殊的吸引力，每次推新產品，舊業主購買占到四成以上。
作為本區域入住人口最多的樓盤，麗江花園當之無愧地成為最具競爭力的樓盤之一。在洛溪房地產開發熱中，得利最大的也屬麗江花園。在任何市場熱潮中，市場領導者通常都是最大的受益者。這些年，麗江花園可謂一枝獨秀，雄視洛溪、占盡風光。
直到1999年，順德碧桂園不宣而戰，揮戈洛溪橋下，並勢如破竹、馬到成功後，麗江花園才如夢方醒，不得不重新考慮自己的發展策略。
1999年開春，當冠以“碧桂園——給你一個五星級的家”大標題的彩版廣告一版接一版地出現在廣州媒體上，正在為樓市苦心經營的廣州發展商們倒抽了一口冷氣：“碧桂園動了!”他們感受到的是五年前順德碧桂園“引爆”時的那種咄咄逼人的鋒芒，是頗有幾分一方諸侯兵臨城下的霸氣。
廣州碧桂園以“過江龍”的姿態挺進洛溪，一口氣吃進1 500畝地，投入幾億資金，一次性開發50萬平方米，而且是幾近封頂才開盤，一開盤就推出不到每平方米3 000元的低價，重拳直擊麗江花園每平方米6 000元房價的“軟肋”。這一戰，“過江龍”挑戰“地頭蛇”，“初生牛犢”迎戰“下山猛虎”，直攪得廣州樓市風生水起。
4月初碧桂園開盤時，一口氣推出的50萬平方米的建築麵積——177幢多層洋房和82棟別墅已接近封項；建築麵積35萬平方米甚至可以申報“吉尼斯世界紀錄”的超大會所、富於感染力的十幾萬平方米的園林綠化、精致豪華的樣板房都已經完工。媒體上連篇累牘地推出“隻需首期二萬元，就可擁有一個五星級的家”、“豪華裝修花園洋房隻售17萬起”以及“訂金可退”、“搖珠排名”等係列廣告。狂轟濫炸的銷售攻勢，加上輪廓初現的現場實景，令廣州買家怦然心動。
開盤之日，前來“踩盤”的發展商們雖早已料到碧桂園必將出手不凡，但身臨其境還是不由得再次倒抽一口冷氣：三千多平方米的售樓大廳裏，人潮似海，熙熙攘攘，扶老攜幼的買家失去了往日的理智和甄選的標準，一掃以往挑剔、審慎的眼光，忘記了廣州人清明時節不置業的陳規，如醉如癡，爭先恐後地落單，仿佛不是在花幾十萬買樓，而是置身於一個規模宏大、物品充裕的大型超市，在隨心所欲地瀏覽和挑選自己滿意的商品。
此前，洛溪地區的房地產發展商因各自定位不同，基本上還“相安無事”，以老火煲靚湯的方式對自己的樓盤精雕細刻。廣州碧桂園的入侵，完全打破了這種市場格局和開發推廣節奏。它一改大盤常用的穩健長線即“持久戰”的銷售策略，以小型樓盤常用的“閃電式”進攻型策略在短期內引起市場高度關注，並在品牌形象、規模氣勢的轟炸之下，公開發售10天就成交2000套，三個多月成交35萬平方米，成績驚人。洛溪板塊的昔日巨星們陣腳大亂，被迫降價。周邊其他樓盤更是紛紛棄旗倒戈，洛溪一帶狼煙四起。
王誌綱曾經這樣評價碧桂園進軍廣州：這是大象闖進了瓷器店，明火例湯打敗了老火靚湯。
廣州碧桂園超常規開發策略的成功，是建立在他人難以望其項背的獨家優勢上的，那就是順德碧桂園五年來超過3000畝的開發麵積和每年上億元的廣告投入積累起來的品牌影響力和超大規模的開發銷售能力。
但好戲並沒有完，碧桂園掀起的狂潮尚未平息，下半年廣州奧林匹克花園的亮相，再一次把人們的視線吸引到了洛溪橋頭。
七月流火的廣州，帶著滿腹的疑惑、興奮與期待，人們被奧林匹克旋風卷進廣州奧林匹克花園的售樓部，領略到了另一種全新的體驗和感受。這就是能與順德碧桂園策劃比肩的又一傑作——奧林匹克花園，它將體育運動、健康保健與房地產相融合，使更貼近市場需求的產品設計橫空出世。其開發商是番禺金業集團。
奧林匹克花園在廣州洛溪橋畔剛一“出世”，就創造了兩天售出三百多套的記錄，價格一路攀升，將廣州碧桂園、麗江花園二虎相爭的局麵改寫為“三國演義”。如果說碧桂園挾品牌之威以其龐大、厚重闖進洛溪而令同行膽戰心驚，那麽，奧林匹克花園這個初生牛犢、樓市黑馬則借主題地產之力，以其精巧、輕靈的打法，使巨無霸們黯然失色。業界人士點評道：1999年的廣州樓市，上半年碧桂園獨領**，下半年奧林匹克花園一枝獨秀。
1999年7月17日、18日兩天，是廣州奧林匹克花園現場派發購樓順序卡的日子。一大清早，購樓現場人聲鼎沸，盛況空前。開盤的300套引來近四千人排隊爭購，有的人為了能買到一套房子，三天三夜輪流占位，全家老少全部出動。看樓的人絡繹不絕，人氣旺盛，風頭蓋過了洛溪地區的其他大型樓盤。
當人們走進位於洛溪橋腳、緊鄰國道的這個新興生活社區時，第一眼就會被一幢雄奇偉岸的建築物所吸引，這就是奧林匹克花園的體育會所即奧林匹克大廈。大廈前的大空地被規劃成頗具特色的體育廣場，沿入口進去，廣場上散布著室外網球場、籃球場，甚至還有小型足球場和棒球訓練場，人們在此可比賽、休閑。廣場上世界冠軍的金手印、金腳印及巨型主題雕塑——“綠色的火炬”，更為體育廣場增色不少。
奧林匹克大廈內部的格局是：一樓，西餐廳、銀行、運動精品店、小型圖書超市等設施星羅棋布；二樓的一邊是器械健身區，是年輕人的天下，另一邊是乒乓球館、美容中心，中老年人也可一試。大廈內特設的體能檢測中心，將為每位業主建立健康檔案，開具運動處方，業主將再不用為運動健身缺乏科學性而擔憂；三樓除常規的羽毛球館外，更設有個性化的室內攀岩項目，還可在此舉行體育會議。1萬平方米的體育會所簡直就是一座標準的室內體育館，具有健身、生活休閑、娛樂、會議、運動比賽等綜合功能。
奧林匹克花園在大廈後規劃了3 000平方米的超大型園林泳湖，引進了“水健身概念”，讓人們可以在家門口夏泳、冬泳、甚至開展航模比賽等運動。“運動就在家門口”名副其實，將體育——健康主題地產概念發揮到了極致。
奧林匹克花園是廣州市、廣東省乃至全國第一個全麵引入體育概念的住宅小區，被列為國家級的“綠色健身城堡”。地處交通便利的洛溪新城中心地帶，前臨坦途，後依碧水，左右是洛溪大橋和華南大橋，距洛溪大橋收費站僅200米。而隨著人們生活水平的提高，對運動和健康的需要日趨強烈和明顯，奧林匹克花園適時地將體育、健康概念巧妙地融入住宅小區開發中，既創造了一種全新的房地產開發模式，又開創了一種全新的現代生活方式。
在碧桂園進入洛溪之前，麗江花園處於一種悠遊和緩的生存環境中，可以從容不迫地營造其田園牧歌的夢想，因為它的競爭對手對它構成不了威脅，就如深具藝術家氣質的南唐後主李煜詞中所寫的那樣：“四十年來家國，三千裏地山河。鳳樓龍閣連霄漢，玉樹瓊枝作煙蘿。幾曾識幹戈?”它精心製作了一塊美味蛋糕，卻舍不得一口吃完，但市場並沒有給它留下細細慢品的充裕時間。
碧桂園在順德積數年之功，豐滿羽翼後，睥睨天下群雄，早就虎視六合，謀求擴張疆土。而入主洛溪是染指廣州這塊它垂涎已久的肥肉的最佳策略和最短途徑。於是，在世紀之末，它大舉侵入廣州的南大門洛溪，挾其強大的品牌優勢和頗具吸引力的價格優勢，雄心勃勃，誌在必得，采取“地毯式轟炸”的廣告策略，鋪天蓋地，劈頭蓋瞼，不給人以喘息之空隙，果然如願以償，一戰功成。
而奧林匹克花園以一個後來者、新手的身份，能在強手如林、鏖戰方酣的洛溪戰場高奏凱歌，的確是值得業界人士思考的一個現象。它就如斜刺裏突然殺出的一員白袍小將，其槍法詭秘離奇而輕盈，令眾老將瞠目結舌，不知如何應對。一陣旋風過後，它已殺開一條血路，得勝而去。
毋庸置疑，在所謂“巨人遊戲”時代的房地產競爭中，財力規模和品牌力度是非常重要的製勝要素。事實上，在殘酷的競爭中能夠生存下來並且發展壯大而成為“巨人”的企業，一般都有著比較長的經營曆史和在曆史中積累起來的相當豐富的專業競爭經驗，麗江花園和碧桂園就屬於此種類型。在此次洛溪大戰中，碧桂園因之而馬到成功，麗江花園也因之而避免了元氣大傷的悲慘結局。但年輕的新手要在“巨人”之爭中拋頭露麵並分得一杯羹，就絕非輕而易舉之事了。奧林匹克花園此次輕鬆得手，個中奧秘，當時還鮮為人知。
洛溪之戰後，王誌綱不無幽默地評價道：“如果說麗江花園演奏的小夜曲被碧桂園農民式的黃河大合唱所打斷，那麽，奧林匹克花園則可稱得上是流行金曲，行內人可能不以為然，但卻受到買方的熱烈追捧，需注意的，是但凡流行之物，雖可轟動一時，往往難於恒常持久。如何使流行轉而成為常規，就不僅是奧林匹克花園麵臨的一個關鍵問題，也是所有房地產開發商和策劃界所共同要回答的問題了。”
事後來看，洛溪並沒有成為開發商們的滑鐵盧，相反，它們各自都達到了自己的目的，而且洛溪至今仍然是廣州樓市的熱點板塊。洛溪板塊各大開發商形成的共贏局麵，作為一個整體對其他板塊構成了強大的威脅。
那麽，華南板塊會繼續上演洛溪當年的皆大歡喜嗎?與廣州市區僅一江之隔的洛溪板塊可是經過了十多年的開發和積累才有了今天的局麵，而且洛溪板塊的很多樓盤不過幾百畝左右。相比之下，華南板塊“八大金剛”割據數千畝土地，共兩萬多畝的開發量；除祈福新村、碧桂園和廣地花園外，其他幾家開發商都是剛剛進入的，它能在一夜之間就橫空出世嗎?
多數行家認為，華南板塊肯定會熱起來的——但那至少是三到五年之後的事情，至於華南板塊的各巨頭能否共贏，人們更是不抱任何希望。一言以蔽之：凶多吉少。