第二章 升級換代的前夜

1999年的廣州樓市，如同風雲變幻的時代即將迎來新世紀第一縷曙光一樣，正處於升級換代的前夜。

自1998年、1999年以來，由於政府多次降息、利息稅征收和一係列刺激性利好政策的推出，特別是貨幣化分房政策，直接促動了市民的購樓欲望，使本來已經疲軟的市場顯現出持續性的“虛熱”。這種狀況實質上是對市場潛力一定程度的透支。未來一兩年內，樓市的有效需求將因政策推進乏力、買家靜觀待變等因素相對淡靜。

而另一方麵，廣州市場的供應量卻在持續增長，而且大量的供給將集中於郊區大盤，供過於求導致價格下跌是必然趨勢。同時，影響樓價下跌的因素還有：郊區優質大盤的集中推出導致老城區樓盤降價；政府采取有力手段促使樓價下跌但卻未必能刺激需求上漲；競爭的白熱化和同質化導致價格成為最直接有力的競爭手段。

當市場由短缺開始轉為過剩的時候，再也不像房地產市場化的初期那樣：不管樓有多密、戶型有多糟糕，均價仍能達到六七千元，一梯6戶甚至12戶，依然賣得出去。

隨著消費者的進一步成熟，開發商不得不祭起銷售的大旗，極盡包裝、廣告、賣場之能事，代理公司大行其道。同時，人們也看到，樣板間做得越來越美了，廣告越來越煽情了，社區的大門越來越豪華了，還有華而不實的園林、瀑布、疊泉、雕塑，應有盡有。

但很快又出現了一個怪圈，就是社區的房子和環境越來越像了，可怕的同質化傳染了每一個開發商，真正品質上的創新乏善可陳。遺憾的是，大多數開發商都沒有意識到這一點：既然眼下日子過得還可以，廣州的購買力又總是那麽強大，為什麽要自討苦吃、另辟蹊徑呢?

殊不知“生於憂患，死於安樂”。大部分廣州發展商像那隻溫水裏的青蛙，享受著市場熱賣的溫暖，殊不知隨著水溫的上升，它已經漸漸麻痹，等到沸騰的灼熱煎熬得無法忍受時，它已經失去了逃命的能力。而這時，同為兄弟的深圳樓市，卻在時尚的帶領下越做越精、越玩越新，設計師找到了用武之地，產品創新層出不窮，像最早的錯複式、萬科的泛會所、雕塑家園以及1999年初SOHO概念的提出，都是廣州樓市想都沒想過的。

盡管深圳還沒有廣州人看得上眼的大盤，但客觀地說，在對全國房地產的實際影響上，深圳依托先天良好的大環境和後天的建設，打動著更多人的心。

不創新就意味著死亡。長久以來的惰性深深地彌漫在廣州樓市這棵大榕樹的枝幹之間，擋住了開發商前進的步伐，而消費者對美好家園的渴望卻與日俱增。

廣州樓市正處於升級換代的前夜。

在樓市淡靜的背後，一批樓盤正在蓄積著新的力量，準備改頭換麵推出新的形象，樓市新一輪的衝擊波正如水底的暗流一樣在湧動。而此時此刻，消費者對新產品的期盼也在與日俱增。

從2000年開始，尤其是進入2001年後，廣州樓市不再淡靜，疊彩園、柏濤雅苑、美林海岸花園、中海名都等一批新盤的推出，無一不得到了消費者的熱烈追捧，如果此時有什麽新盤推出而沒有創新性舉措的話，消費者的失望將是巨大的。

這種創新的衝擊波亦來自於舊樓盤的“舊瓶新酒”，改頭換麵。嘉仕花園改名為“加勒比灣”；金桂園易名“金色領地”；廣地花園推出全新的“在水一方”；富豪山莊也推出了新一區的“風林綠洲”；名雅花園在籌備它的“愛琴海岸”；就連一貫老派的合生創展亦將華景新城的新一期易名“翠安儂苑”，並提出“合生樓盤全麵升級”的口號。這些“升級”後的樓盤迥異於原來的形象，廣告令人耳目一新，同時也贏得了消費者的追捧。不僅如此，這些新盤和升級的“舊盤”，其品質、配套已有了新的提高。

1999年初，廣州碧桂園帶給廣州樓市的衝擊是巨大的，這成為廣州樓盤開盤史上的一個轉折點。一百多棟現樓齊刷刷地佇立，那氣勢鎮住了見多識廣的廣州人，更重要的是，碧桂園以自己的實力給了夢境樓花迎頭一擊，使一貫務實的廣州人因實而來、因實而買。2001年2月1目，廣州市政府頒布了樓盤新的預售標準：多層住宅需做到結構封頂，高層住宅需完成主體結構2/3才能拿到預售證。

隨著開盤標準的提高、大盤的風行、新盤、新舉措和品質、配套新標準等一輪又一輪的衝擊波，廣州樓市進入了一個更新換代的時代。在這個時代，小本經營空手套白狼已徹底玩不下去了，大象的遊戲開幕了，同時而來的，還將是驚濤駭浪似的無情淘汰。房地產業將重新洗牌。在潮起潮落中，誰能在戰略和策略上棋高一招、誰能在產品和營銷上有所創新，誰就能贏得市場，否則隻能被市場掃地出門。

當王誌綱工作室的策劃人員夜以繼日地研究著這些動態、黃文仔在為如何讓廣州樓市大吃一驚而熬紅了眼睛時，廣州絕大多數的發展商仍徘徊於“賣得慢了，換個廣告公司還是換個代理商”的麻木之境。