第六講 時代呼喚城市運營商
“隨著中國市場經濟的縱深發展，政府的職能也將發生很大的轉變——製定遊戲規則，當好競賽裁判，營造投資與發展的良好氛圍等。從旅遊、休閑、度假、會議、會展，到新型的園區經濟、舊城改造、新城建設，都給銳意進取的開發商提供了巨大的發展空間，可謂海闊憑魚躍，天高任鳥飛。”
——王誌綱
背景簡介
從來沒有哪一個行業，能像房地產產業這樣，如此地牽動人心，如此地備受官、產、學界的關注，如此地影響中國宏觀經濟的格局。2004年中央宏觀調控措施出台後，一路飄紅、高歌猛進的中國房地產業，仿佛突然走到紅燈閃爍的十字路口，很多房地產開發商不禁對自己的前途感到擔憂——房地產業是否會重演1993年的“雪崩”？明天的“奶酪”在哪裏？該如何調整企業的發展戰略及發展策略來應對房地產業的新變局？
2004年7月，王誌綱在《南風窗》雜誌上發表了“十字路口的中國城市化與房地產產業”，對上述問題一一作答。自此“城市運營商”不脛而走，成為坊間熱詞。
1.“拐點”的出現
為什麽在大氣候轉“涼”時，反而出現了這樣的“熱”現象呢？
我認為，地產商們之所以對此次地博會如此關注，是因為他們對市場的天然敏感。他們或許已經意識到，整個中國的房地產業要重新洗牌了，而且是一場將產生強震的大洗牌。洗牌意味著市場變了、環境變了、規則變了、打法變了，不了解這些變化的人必將吃虧，甚至會被淘汰出局。地博會整合房地產行業上、中、下三遊，匯聚官、產、學各界，正好為人們提供了一個觀風向、察潮流、了解新規則、研究新打法，同時展示實力、捕捉商機的難得平台。
而政府官員之所以對此次地博會表現出如此強烈的興趣，是因為他們也已經意識到，以土地為載體的城市運營對一座城市、一個區域發展的極端重要性，這無疑是可喜的曆史進步。一個不關注、不懂得城市運營的書記、市長，很難想象他能夠引領一座城市持續、健康、全麵、快速的發展。
大洗牌與中國的城市化進程及房地產產業發展的宏觀形勢密切相關。今天的形勢猶如二十四節氣中的驚蟄，即寒冬未盡、春意初生之際，人們聽到了隱隱春雷，對即將到來的春天滿懷憧憬，卻還在乍暖還寒的倒春寒裏凍得發抖。為什麽這樣說呢？以1993年的宏觀調控為例，一些冒進企業是四麵楚歌、哀鴻遍野。同樣是宏觀調控，今天卻沒有出現當時的局麵，這是因為中國今天的城市化進程和房地產業發展，正好處在三個非常重要的拐點上：
第一，中國城市發展到了一個重要的轉折點。大家都知道，中國今天的城市化率是35％，根據西方發達國家的經驗，當一個國家城市化率達到30％的時候，整個城市化進程將麵臨著一個起飛，即從30％到70％，從而進入一個高速發展的階段。中國經濟經過前十多年超過兩位數的增長，盡管仍然有很多問題，但一些主要城市都有了一定的積累，不少書記、市長是“手裏有糧，心裏不慌，腳踏實地，喜氣洋洋”，正在準備圖謀更大、更高速的發展。
第二，中國企業發展到了一個新階段。同樣是經過十多年的積累，一大批優秀的企業成長起來了，特別是私營企業。它們都渡過了原始積累期，從饑渴不安的少年成長為身強力壯的青年。它們不再依賴借貸起步、小投入、高風險、短平快的滾動發展模式，已經有條件考慮大投入、長線和持續經營的增長方式了。它們的抗風險能力已大大加強，對市場的把握、對企業的能力及以後的發展都有了充分的自信。
第三，民間購買力大大增強，社會消費正進入一個新的層麵。人們的消費重心已從“必需型”轉向“品質型”甚至“奢侈型”。三年前，中央“拉動內需”政策的提出，就是看好中國巨大的市場需求對經濟增長的支持作用。
這三個拐點，一是政府——“老頭子”手裏有糧；二是企業——老板心裏有數；三是市民——老百姓口袋裏有錢。有這三點作為支撐，中央的宏觀調控就不至於引起大的波動，反而會使城市和房地產業的發展變得更加適度、有序和可持續，雖然發展速度慢下來了，但能量會得到有效的聚集，而這種聚集，正是為了以後的穩步發展。因此，我對未來的總體態勢持樂觀態度。
2.前大盤時代的終結
那麽，應該如何看待中央宏觀調控對中國房地產業的影響呢？
多年來，中國經濟是粗放式的增長，由此帶來一係列的嚴重問題，如“三高一低”——高消耗、高排放、高汙染、低效益。“三高一低”的問題同樣存在於房地產行業，甚至更為嚴重。有一個令人觸目驚心的數字：目前全國城鎮的城區麵積僅三萬一千多平方公裏。由於“三老”——“老頭子”要政績、老板要發財、老百姓要置業，大家一哄而上，加上土地審批的混亂，目前我國批出去的各類城區、園區的規劃麵積竟多達四萬多平方公裏。我們的城市規劃一般是到2020年，在這短短的一二十年裏，我們竟要把中國曆經兩千多年才建起來的大城、小鎮再造一遍。如果這些規劃真的實現了，那今天這樣粗放的建設，會留給後人一個怎樣的中國呢？
對於人多地少的中國來說，土地本是稀缺資源，但是卻被一些人隨意地揮霍掉了，不少土地被以極低的價格出讓。麵對這種情形，我們的心裏時有刺痛之感——難道中國的土地就這麽不值錢？在這種情況下，嚴格控製土地已經勢在必行。在2003年召開的十六屆三中全會上，中央提出了“以人為本”、“五個統籌”的科學發展觀，在土地方麵，則意味著五級審批的混亂局麵必將終結，存在著種種不正當交易的協議出讓等做法也將不複存在。土地將集中控製在中央和省級政府的手中。土地的公開招標、拍賣將成為必然，地產商們隻能到陽光下展開博弈。迄今為止，大多數中國發展商獲得的利潤中，很大一部分是土地交易的差價。今後，發展商隻能通過提高物業價值、營造良好的社區環境、借助區域價值來獲取利潤了。那些沒有雄厚實力、不能提供優質物業、缺乏專業能力及隻做短線、試圖獲取暴利的開發商必將被淘汰出局。
在這種背景下，前大盤時代已經終結，後大盤時代即將浮出水麵。
實際上，並非是我們開創了大盤時代，而是我們遭遇了大盤時代。1999～2002年，“珠三角”與“長三角”湧現出了許多地產大盤，這就迫使處於地產開發最前沿的我們去研究和思考有關大盤開發的模式和方法，解決大盤開發中所麵臨的全新課題。大盤時代絕不是誰登高一呼就能呼喚出來的，大盤時代的出現自有其深刻的曆史背景：
首先，政府對城市的管理滯後於市場經濟的擴張，導致城市規劃的不到位。政府對土地的功能、性質、產業價值沒有清楚的界定和認知，政府的許多行為都是市場、發展商推出來的。
其次，為直接拉動經濟增長，各地政府爭先恐後地大搞市政基礎建設，這樣，土地收益自然成為緩解財政壓力的一條通路，其中不排除短期行為因素的存在。
再次，地方政府無力按照專家建議的城市規劃進行整體經營，也沒有充裕的財政進行片區的整體配套，更缺乏適合的手段及引擎宣傳、推廣城市。
總之，政府對土地的價值認識不清、缺乏經營理念、手段粗放、財力不足，給發展商提供了很大的空間。從某種意義上說，大盤經營的開發商是在市場的推動下，代替政府行使了許多職能，從基礎配套到生活、教育設施，全都一攬子承擔了，但因此，也帶來了諸多的先天不足。
除了先天不足這一內在原因，還有一係列的外在原因導致了前大盤時代的終結：
首先，在科學發展觀的指導下，中央決策層加強了對土地的宏觀控製力度，嚴格了信貸審查和發放製度，強化了投資管理，完善了土地出讓與開發的法律、法規、政策，使土地交易的透明度增大，黑箱操作、案底交易的成本及難度越來越大。
其次，隨著大規模的開發和建設，各地政府已越來越清醒地認識到，土地資源的稀缺性以及土地對整個城市發展的重要性。發展商原來收益的50%～70%實際上是由逐漸升值的土地所帶來的暴利，經過多年的積累，現在政府已經有財力對城市進行預先的規劃，而雄心勃勃的年輕官員們也學會了用城市經營的眼光、手筆與發展商進行博弈。當土地的潛在價值被發掘之後，發展商低成本圈地的空間幾乎不複存在。
第三，雖然農民兄弟們文化水平較低，但因為市場無形之手的推動，他們不僅在戰爭中學會了戰爭，也開始意識到土地的價值，所以，現在發展商征地的難度越來越大，而且土地價格不菲。
總之，國家醒了，政府醒了，農民醒了。這時，任憑發展商有天大的本事，也已經不可能像過去那樣圈到成千上萬畝的廉價土地了。因此，我認為，以大量圈占土地為主要特點的前大盤時代已經走向終結，隨之而來的則是後大盤時代浮出水麵。
3.城市運營——房地產業新機遇
那麽，後大盤時代有哪些特點呢？它對政府和開發商又意味著什麽呢？
後大盤時代的第一個特點是其具有濃厚的國土整治色彩。所謂“國土整治”，即在國家宏觀戰略的指導下，對土地進行科學規劃、科學控製、科學治理、科學利用，從而實現土地資源的最佳配置、最大價值化。如20世紀30年代美國經濟大蕭條時期，羅斯福總統主持的國土整治，他不僅通過以工代賑的方式解決了數千萬人的就業問題，促進了美國的機場、港口、高速公路等基礎設施的建設，還最大限度地實現了土地資源的價值和效用。目前，我國同樣存在著廣闊的國土整治空間，尤其是在西部和東北地區，這將為眾多開發商提供巨大的商機。
後大盤時代的第二個特點是，一批實力雄厚、品牌卓著的超重量級“城市運營商”將迅速崛起。他們的影響力將遠遠超越房地產行業，超越特定地域，甚至超越國界。其中一個最典型的代表就是杭州宋城集團。1996年，黃巧靈成功地開發了宋城——中國最成功的主題公園。1999年前後，在我們參與宋城集團的另一個項目——杭州樂園的過程中，雙方共同醞釀了一個夢想，即在杭州樂園所在的湘湖，再造一個與西湖交相輝映的全新板塊，黃巧靈對此有一個極形象的概括——“一座飛進未來的城市”。今天，他離這個夢想已經很近了，因為2006年將在杭州舉辦世界休閑博覽會。宋城集團試圖通過這個博覽會，配合政府把杭州作為“世界休閑之都”的形象展示出來，同時沉澱一個以休閑為主題的、具有國際色彩的新城區，這對中國乃至世界的休閑、旅遊及房地產業都將產生巨大的影響。
可以說，後大盤時代將在更為廣闊的戰略背景下，將城市運營、區域運營與泛地產的有機結合推向一個全新的境界。這也決定了後大盤時代另一個突出的特點，即在城市居民收入日增的情況下，房地產的內涵與外延都將得到極大的拓展，它可以與旅遊、休閑、教育、體育、會展、健康等眾多產業廣泛嫁接，從而給城市經營者及地產開發商提供廣大的發展空間。另外，十幾年來，神州大地的開發區可以說是“村村點火，戶戶冒煙”，但90%以上的開發區都沒有釋放出土地的真正價值。十幾年前各個大城市的產業園區幾乎都在城郊結合部，但隨著中國經濟的迅猛發展，這些昔日的工業園區居然都變成了新城市中心區的一部分。如何提升這些已經存在的開發區的內在價值，使其繼續存在？如何使其潛力得到最大限度地發揮？這些是擺在各級政府及開發商麵前的機遇也是挑戰，但以傳統的方式招商引資顯然是不行的。
所以，我們提出了將園區經濟與城區經濟融合，建立居住、辦公、休閑一體化的新型工業園區，以此作為拉動城市發展的重要引擎。現代科技、知識產業需要的是一種在休閑中辦公、在辦公中休閑的環境與氛圍，像首腦經濟、總部經濟一樣。這種新型產業園區的含金量、發展空間及發展後勁都將遠遠地超過常規工業園區。如果說，常規的工業園區是手榴彈，那麽，新型工業園區就是原子彈。
正是從這個意義上講，我認為，國家對土地開發的緊縮與控製，並不意味著開發商失去了新一輪的發展機會——機會永遠都存在，隻是不同時期呈現出的麵貌不同而已。雖然開發商要再獲得廉價的土地已經很難，但是，如何在現有的土地存量上做好文章卻剛剛破題。土地資源越來越稀缺，城市的價值日益增長，對開發商來說，現在的主要問題是如何銳意革新，把現有存量土地的文章做好，這既是新課題，又是好機會。隨著中國市場經濟的縱深發展，政府的職能也將發生很大的轉變——製定遊戲規則，當好競賽裁判，營造投資與發展的良好氛圍等。從旅遊、休閑、度假、會議、會展，到新型的園區經濟、舊城改造、新城建設，都給銳意進取的開發商提供了巨大的發展空間，可謂“海闊憑魚躍，天高任鳥飛”。
因此，我認為後大盤時代剛剛浮出水麵。後大盤時代對開發商的要求與前大盤時代肯定不同，開發商僅會蓋房子並隻懂得戶型、容積率或者園林景觀是遠遠不夠的。他們必須懂得用區域經濟及城市經營的眼光、用動態發展的戰略意識來經營項目，懂得以複合的手段運營項目，能夠深刻地認識到城市價值決定地產價值。隨著中國宏觀經濟政策的轉變，隨著政府財力的積累以及城市綜合治理能力的提高，在後大盤時代能夠獨領**的，已經不可能是傳統意義上大肆圈地、低成本運作的開發商，而是那些有實力、有品牌、有產業引擎並且深具戰略眼光的發展商，他們善於借助外腦，善於整合資源，善於打造產業平台並熟悉各種複合開發手段。
總之，隨著前大盤時代終結，後大盤時代浮出水麵，地產開發商必須把握好以下幾個問題：一是把握宏觀趨勢，了解政府意圖；二是理解相關區域與城市；三是關注與城市發展同步增長的相關產業；四是把握與經濟增長同步衍生出來的多元化需求。把握好這幾個問題，開發商在充分評估自己的企業實力和資源整合能力的基礎上，製定出相應的企業發展戰略，就必會在新一輪的經濟發展中再塑輝煌！
4.跳好房地產與城市運營的“雙人舞”
今天，作為有實力，想幹大事的房地產老板都應該從具體的操作中跳出來，要有一個務虛的心情，換個角度來看房地產，可能會發現很多我們原來沒有意識到的商機。
今天中國的城市化率基本上是35%，按照黨的十六大的安排，在20之內突破小康。什麽叫小康？現在中國人均GDP是900美金，已經突破溫飽，馬上跨入小康。小康的標準是人均GDP要達到3000美金，這是一個標準。另外一個標準是到2020年中國的城市化率至少要到50%，我估計在60%左右。在這個背景下麵，意味著將有5億農村人口要進城。從在這個背景下來看，中國的房地產從宏觀、長線的角度來講應該是大有空間、大有前途的。但從微觀層麵來講，競爭可能會越來越殘酷，矛盾會越來越尖銳，一些常規的房地產商可能會感到越來越難做。
由於從計劃經濟向市場經濟的的轉軌，區域間的差距越來越明顯，中國的人口將表現為三種結構，展現的是不同層麵的三個中國。第一個中國是"沿海"中國，以長三角和珠三角為代表，包括長三角即大上海輻射半徑內的一億左右的人口，珠三角如包括香港的話有八千萬人左右。外加大北京地區延伸到天津的八千萬到一億左右的人。這三個板塊的三億人組成了相對發達的中國，這個中國可以說早就進入了小康水平；第二個中國是中部中國，或叫"沿江"中國，沿黃河，沿長江的區域，像重慶等板塊；第三個中國是西部中國，最邊陲的西北、西南，相對落後。所以說，中國和許多西方國家不太一樣，西方和許多發達國家發展得比較均衡，中國的落差太大。我們在認識中國的時候，既要看清它總的輪廓和前景，同時也對它的階梯性要有一個很清晰的分析。
城市經營、城市化時代顯然出來了一個非常有趣的現象，不管我們是否承認，以後的中國肯定是一個三足鼎立的格局，是哪三足呢？
一個是以上海為中心的長三角，第二個是以廣州和香港雙城為核心的珠三角，第三個是以北京為核心帶動天津周邊地區的大北京區域，形成中國的三個製高點。在這三個製高點所確認的前提下，任何一個城市必須都以這三個座標來對自己進行定位。東西南北中，一起往前衝，大家一起跑是不可能的，肯定會有前、中、後。
具體來說重慶，重慶不管你是直轄市也好，是西部的門戶通道也罷，重慶最大的價值是君住江之頭，我住江之尾，跟上海形成龍頭與龍尾的關係。兩者如果銜接得好就可以舞起長江這條巨龍。如果兩者銜接得不好，那麽重慶頂多是西南的一個超大型城市，這是第一個概念。在這三點的定位下麵，重慶還可能有第二個功能，在西部的開發中成為一個很好的門戶，很好的助推器，很好的通道，很好的二傳手，我想這也是中央從行政上賦予重慶一個所謂西部唯一直轄市的，重要的政治考量。
因為這裏有一個前提，在未來的二三十年裏，為了使這"三個中國"不至於斷裂，不管經濟學家們怎麽算這筆帳，單從政治上來考慮，西部的開發作為一個重點也是不能改的。西部要開發，在西部的城市當中現在都在爭，成都、西安、重慶可以說都想當西部開發的龍頭老大。現在成都已公然宣稱，自己是第四城市，（排在北京、上海、廣州之後的第四城），當然這個對手不可小看，成都人向來看不起重慶，但就目前的發展態勢，我認為重慶有可能會後來居上超過成都。
我們最近在參與西安的城市經營項目時見了西安的市委書記，他就很不服氣，說成都憑什麽叫第四城，西安難道比成都差嗎？我說你千萬不要當真，這隻是媒體的炒作，到底花落誰家還未見分曉。對於西安來說，你作為西部開發的引擎也罷，龍頭也罷，不是在於中央封你什麽，而是在於你的城市經營得如何，怎樣在未來十年八年當中能夠走出一條全新的道路來。毛主席在文化革命時曾說過一句話：“權威不是自封的，而是做群眾鬥爭中產生的”。同樣，我們現在說誰是老大還為時過早，權威是從市場經濟中篩選出來的。
今天的中國形成了三個層次，在這個背景下麵，我們再來看待每一個城市，在這個基上再來看我們的房地產，思路就很清晰了。這兩年我們在中國做了若幹個城市的戰略策劃，我們提出了一個讓“城市運營商”，也就是廣義的房地產發展商，參與城市運營的思路，通過實踐掌握了一些規律。什麽叫城市經營？現在報紙、雜誌整天在炒城市經營，很多時候都是盲人摸象，搞偏了。有人把城市經營理解為給城市一個說法，這裏叫浪漫之城，那個叫美麗之都，有些公路橋梁收費打著城市經營的旗號，還有一說城市經營，就是拍賣土地。當然這些可以說都是，是城市經營的一種手段，但又都不是，因為哪一項都不能囊括城市經營的全部內涵。城市經營應該是一個係統工程，應該是一個戰略。隻是簡單地眉毛胡子一把抓，蜻蜒點水，是做不好城市經營的。
5.一個“城市運營商”的案例
房地產業比起其它工業產品行業更容易出現黑馬，往往通過一個項目就可推出一個地產品牌，使企業一夜成名。但這種黑馬的背後一定是戰略的創新，理念的創新，商業模式上的創新。
下麵講一個案例。西安有一個很霸道的企業，在西安高科企業集團，旗下有的三家地產企業，當時排第一的是西安高科地產，排第三的叫紫薇地產，他們共同的爹媽是西安高科。，紫薇地產的老板是想有所作為的人，他的目標就是成為西安的領跑者，但是按常規的房地產開發模式，他認為知道自己永遠超不過別人，他就希望從戰略上解決這個問題。2001年他找到我，希望合作。剛好我2001年去了趟西安，對西安印象還不錯，就答應了這件事。幾年前他們在西安城南，離西安高新區還有20公裏的地方拿了2200畝地，2002年如果再不開發就要上交了，當時幾乎所有的人都不看好這個市場，但又不得不被迫開發，在這種情況下找到我們。當時我們也在西安搞了個調查，十人就有九個半人對它不看好。大家都講不會去，因為那裏離西安20公裏，簡直不可想象為什麽要住到那麽遠去。麵對這種反應，當時如果用常規小步慢走的方式開發，必死無疑。看來要做就必須是大手筆，必須顛巔覆規則，創造市場，徹底改變西安房地產的曆史和城市化發展的步子。由於我們在地產開發中超前引入了城市運營的思路，計劃一年內將賣掉60萬平方米的房子，完全可行。怎麽會一下子冒出這麽大的市場，人們都覺得不可思議思義。因為當時西安2001年整個市場的銷售也隻有150萬平方米，紫薇的開發量一下子占了總開發量的五分之二。我們當時正是運用了"三老"模式，同時製定了"五個統一"。統一策劃，統一規劃，統一開發，統一品牌，統一銷售。當時報紙上產生了很多爭論，但一件帶有創新性的事不受到攻擊才怪呢，正因為別人看不到這個前景，你才有可能成功，如果你做的事是符合規矩的，明擺著賺錢的，那你就不可能獨享機會了。
要把不可能變為可能，首先我們要積聚社會共識，因為這個時候消費者有懷疑，所以要打消顧慮，變懷疑為期待。其中一招是巧借媒體，我們安排客戶和西安的媒體到廣東看大盤，看華南板塊，給保守的西安人很大震撼。連見多識廣的記者們都驚呼"哇，房地產還能這麽做，原來郊區的大盤這麽吸引人。"不僅客戶堅定了信心，媒體回去一宣傳讓西安人開了竅殼。第二招是通過我與紫薇地產老板的對話，引導社會輿論。
在立足自己開發的同時，我們利用紫薇的資金實力，適時啟動二級開發市場。用紫薇在銀行的幾十個億的儲蓄，支持新進來的開發商。這種特殊的招商，一招就不得了，一下子來了幾十家，紫薇真正成了城市運營商，最後從中選了七八家。這一下，紫薇地產很輕鬆地就拿回了投資，減輕了壓力。土地從原來的20萬元一畝，通過策劃、運做，包裝、推廣，轉讓時漲到了50萬元一畝。回過頭全力以赴地打造這個項目，從去年元月開始醞釀，9月份開始建造，到10月份一個月的時間賣了75萬平方米，銷售麵積占西安2002年房地產總銷售量的1/3。
最後的結果是西安高科退位，紫薇地產一下子成了第一品牌，第二是引起整個西安的房地產重新洗牌，強者越強，弱者越弱。第三是西安的新市長、書記目擊了這場戰爭後，終於明白城市發展，城市運營可以用這種方式來推進。於是把這個老板連升了三級，派到西安即將開發的48平方公裏的曲江新城當管委會主任，同時兼任總經理。之後我們又為新曲江提供了開發戰略，我將這個戰略用兩句話簡單地概括為："騰龍換鳥，八馬拉車"。在這就不詳細介紹了。
這個案例還說明，房地產業比起其它工業產品行業更容易出現黑馬，往往通過一個項目就可推出一個地產品牌，星河灣也是如此，一夜成名。但這種黑馬的背後一定是戰略的創新，理念創新，商業模式上的創新。如果就房子做房子，出不了品牌。五年前房地產商如果能把房子蓋好，就是好樣的，在今天，這隻是個基本的前提。如果一個開發商連房子都建不好，早就被淘汰了。今天房地產企業的競爭已從功能的層麵上升至戰略和文化的層麵。在中國已經有一批優秀的房地產不是簡單地蓋房子而是打造一種文化的家園，前人已經做到了這個位置，你作為後起者，是不是就沒有機會了呢？紫薇田園都市的例子就說明了這個問題，他們在產品打造上並不比別人強，但是他們充分整合、利用了自己的各種優勢資源，揚長避短，在戰略上走在了前麵。因此如何在城市經營時代中占領地產開發的先機是每個開發商麵臨的新課題。
附：如何跳好政府與城市運營商的“雙人舞”
背景：2003年7月3日，王誌綱在新浪網上房展啟動儀式上接受記者訪談，以下是對話實錄。
所謂地產，有產地才有價值
記：您從房地產策劃起步，這些年來卻一直在倡導城市運營，請問房地產與城市運營之間究竟是一種什麽關係？
王：我們不妨先來看一個事實。最近幾年，尤其是2003年以來，以上海為代表的華東地區的地產開發出現了井噴現象，很多樓盤的實際價格上漲了100％，地價上漲了124％，有些甚至飆升至200%或300%，上海的有些房子甚至賣到了每平方米兩三千美元。如果僅從市場營銷、產品打造、產品性價比等方麵著手，恐怕我們很難找到原因。可一旦跳出常規的房地產開發思路，用區域經濟、城市發展及城市運營的戰略眼光來分析，答案則不言自明，即房地產的價值取決於城市價值、區域價值。無論是從全國還是從全世界的角度來審視上海，誰都無法否認它的巨大價值及光輝前景，而這就是上海房地產價格瘋漲的真正原因。當然，在短期內膨脹得這麽快，明顯是不正常的。
所謂地產，不僅是有“地”才有“產”，更是有“產”，“地”才有價值。城市運營的目的，就是一方麵“以地引產”，另一方麵“以產養地”，通過產業導入，把生地變熟地，把熟地變旺地，把旺地變寶地。一旦有了寶地，房地產的價值就會成倍地增長。
這些年，我們所策劃的項目之所以取得成功，一個重要的原因就是我們把房地產的運營與城市運營有機地結合了起來。
城市運營是一場大的戰略行動
記：您一直強調，在城市運營中，政府要與城市運營商一起跳好“雙人舞”，那麽，他們怎樣才能跳好“雙人舞”呢？
王：我認為，這至少需要具備兩個前提、三個條件。
兩個前提：一是作為城市運營的主導者，政府必須對城市運營有著清醒的認識、明確的理念及戰略規劃；二是要有合適的操作平台——通過啟動一個或多個具有全局意義的戰略項目來實現這種理念和戰略。
三個條件：一是雙方的實力要對等。很難設想，一個弱勢的政府或實力平平的運營商能在城市運營這個大舞台上出彩。城市運營是一個極為複雜、艱巨的係統工程，無論是政府還是運營商，如果自身沒有超強的功力是很難做好的。尤其是運營商，如果沒有足夠的實力，那麽，它將無法與政府展開平等的溝通和博弈；二是雙方能形成共識、達成默契。隻有默契才能和諧，隻有和諧才能產生強大的合力。要達到這樣的境界，雙方必須在理念、認識、價值標準等層麵上有著高度的默契，唯有精神的默契才能有行動的默契，也才能有強大的合力來推進城市運營；三是戰略的統一，即雙方必須在戰略層麵上達到高度統一。城市運營本身就是一場大的戰略行動，如果這個過程中沒有統一的戰略，就如同一個交響樂團沒有總指揮，很難想象他們能演奏出一曲精彩紛呈、氣勢恢弘的交響曲。
城市運營商要做到承上啟下左右逢源
記者（以下簡稱“記”）： 根據我對王老師以往著作的觀注察，對城市運營有一點想法。您剛才說政府是經營環境，企業經營市場，民眾經營文化，這樣的概念下，城市運營商的概念能不能成立？我覺得城市運營應該是係統工程，不存在商的問題。這就涉及到您對政府的功能是怎樣界定的？
王誌綱（以下簡稱“王”）：這是個非常值得回答的問題。關於“城市運營商”，提出我正好可以補充一下。
第一，絕不是要求所有的房地產商去當城市運營商，不是這麽簡單的。而是說要用城市運營商的眼光去觀察，用城市經營的眼光去考量未來中國房地產發展商的何去何從。
第二，城市運營商的提出，包括我們在實踐中的一些感受，是基於中國今天城市房地產開發非常尷尬的格局，這就是非紅即黑非此即彼，要麽一放就亂，隨便批地，由房地產開發商去造，很多城市的功能不管丟給政府，使政府難於在宏觀上調控城市。要麽就收，整個一片就是沉寂，發展商無所作為，最後政府扛不動這個城市。怎麽解決這些問題呢？所以在實踐中，我們就參與推動了很多戰略性的項目，我們叫城市運營商，至於說名字準確不準確可以商榷，但是功能和角色已經發揮了巨大的作用。我是兩句話八個字，“承上啟下左右逢源”，承政府宏觀戰略之上，啟市場微觀操作之下。要把兩個極端減少到最小的層麵。
最典型的例子，最近上海我們有一個客戶，已經作為上海名副其實的城市運營商來操作世博會，有兩套班底，一個是世博公司專門做會展整合的，另外就是一個土地運營公司，上海市政府給了三平方公裏最好的地，任務就是把土地從毛地變熟地從熟地變寶地，世博會圓滿成功，同時把上海的價值提升到最高。
這就是典型的城市運營商，這帶來一個問題，我認為隻有百分之二三的開發商才能成為城市運營商，這就涉及到自己的實力和政府的信任度，要用這樣的眼光看未來的地產，才能把握的更好，而且城市運營商對解決中國房地產市場的振**，可能是有效的軟著陸的平台，實踐證明這方麵的道路非常的廣闊，這是第一個問題。
記：有人對城市運營提出質疑，甚至有人認為目前宏觀調控政策的提出與所謂“城市運營”的負麵效應有關。作為這一理論的倡導者和實踐者，請問，您如何看待這一問題？
王：縱觀世界曆史，城市化是所有國家走向富裕、走向強盛的必由之路：沒有城市這個平台，各種資源、各種要素便無法聚集；沒有資源和要素的聚集便無法形成完善的產業鏈、產業群，更無法產生財富聚集效應。無論是大自然還是人類社會，從來都不是均衡發展的，都是通過聚集效應以非均衡的形式發展的。世界上最發達的國家往往是城市化水平最高的國家，也是財富集中度最高的國家，日本的東京、大阪、名古屋都市圈，其國內生產總值占到了全國的70%以上；而美國70%以上的國內生產總值同樣集中於幾大都市圈。人們由此得出一個結論：未來世界各國的競爭將具體體現為都市圈的競爭，歸根結底是城市及城市群之間的競爭。
目前，我國城市化過程中存在的突出問題是：大城市不大，中城市不強，小城市不特。而這樣的城市顯然是缺乏競爭力的。要想解決這些問題，我們別無選擇——必須加強城市運營，為城市的發展確立科學的定位及科學的發展戰略。中國的經濟，至少在未來20年內，其主旋律就是城市化。中國未來20年內城市化率將可能達到60％，所以我們現在還有25％的發展空間，有將近四億人口要加入到城市化的進程中。這是趨勢，是規律，誰也阻止不了！在這個背景下，城市經營是一個我們無法回避的曆史性課題。我所接觸的省長、市長們，現在抓的“綱”都是城市競爭力和城市經營這兩個問題，這是完全符合社會發展普遍規律的。
有些地方把城市運營片麵地理解為土地經營和市政基礎建設，從而導致大規模的土地無序出讓，大量資金過度集中地投入到基礎建設上，是確實存在的。但我們不能由此否定城市運營的觀點，城市運營不是要不要搞的問題，而是怎麽搞才能更科學、更有序、更協調的問題。