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允許和港商合作的消息傳開後，駱錦星首先接觸到的港商叫劉天就，他也是坐單車來深圳投資的港商第一人。雙方一拍即合，擬了兩頁多紙的“補償貿易”，由駱錦星找工程隊施工，劉天就在香港銷售，深圳分成85%，劉天就分成15%。

1980年1月1日，雙方簽訂了合同。1月8日，深圳成立了深圳特區房地產公司，由駱錦星兼任經理，注冊資本是4部舊單車。深圳市本來答應給4萬元的開辦費，但因為財政很困難，房管局也沒錢，後來還是港商借了4萬港幣作為開辦費。辦公地點就是一個平房，擺了幾張桌子，人員隻有財務、出納和兩個技術員，後來又來了一人做秘書。與港商合作建房就由這個深圳特區房地產公司負責。

在春節期間，圖紙拿出來，手續也很簡單，合同拿到外事辦去審，由規劃局劃地，報上去一兩天就批下來，這就是中國第一個商品房小區——東湖麗苑。住宅區的設計圖紙剛出來，還沒有動工，劉天就已經開始在香港賣房了，均價2730元一平方米，一次性付款打9.5折，同時提供購房入戶的服務，每家大約配備3個戶口名額。結果反響熱烈，5000多人排隊購房，最後隻好抽簽定盤，一次售罄。當時在香港買一套房要幾十萬元，在深圳4萬元就可以，還允許遷戶口，買的人當然多，有香港人也有華僑，有自住的也有投資的。

房子還在圖紙上，港商就得到了建房的全部資金，駱錦星這時才恍然大悟為什麽劉天就願意給深圳方85%的分成。東湖麗苑這個項目讓駱錦星他們賺到了500多萬元，他第一次體會到土地在市場中的巨大作用。

雖然駱錦星他們謹慎再謹慎，一直避免“房地產”三個字，始終用的是“補償貿易”這個詞，但還是引起了軒然大波。有報紙公開刊登《舊中國租界的由來》，影射我們的“土地出租”就是“租界”。有人公開吹風：“深圳發生了驚天賣國案。”好在省市領導都支持，駱錦星他們才堅持下來了，翠竹苑、湖濱新村、翠華花園、友誼大廈等相繼破土奠基。

駱錦星他們研究出了一個辦法：合作蓋成的房，高層深圳拿80%，外商拿20%；低層深圳拿70%，外商拿30%。然而，“補償貿易”的房地產利潤，蓋成了樓才能拿到，那還得過兩三年；合作蓋房，即使房蓋成了，也隻能分到房，拿不到錢。遠水解不了近渴，尤其在市委決定開發羅湖時，要搞兩平方千米的“七通一平”，預算1.5億元，資金更為緊張。雖然預期開發總效益達19個億，但是怎麽才能順利拿到錢呢？

當時《廣東省經濟特區條例》業經全國人大常委會通過，已經觸及土地“出租”問題，隻是沒用“出租”這個詞，而是用“土地使用費”替代。於是，深圳幹脆公布了羅湖小區總體規劃，公開招商引資。規劃規定商住區二樓以下當商場，上麵做住宅，商場歸深圳，上麵的住宅由港商在香港銷售，地價為5000元一平方米，容積率不超過10倍，一共收20年土地使用費1.5億元。這個標準對深圳來說已相當可觀；但當時香港中介地租每平方英尺已達15 000港元，相比之下，深圳的地價隻是香港的1/11。因此引來了德興、海豐苑、新都大酒店三家開發商。

1983年，深圳通過《深圳特區房地產管理暫行條例》，並由特區發展公司向用地單位收取土地使用費，但企業收取土地使用費，名不正言不順，最後企業隻收了2000多萬元。這時深圳房管局開始分家，一分為四：房地產公司（專管房地產經營）、物業發展有限公司（專管國貿和配套住宅，後經主管建委市領導提出，建委係統沒有一個高樓，就連公司帶樓都給了建委）、深圳住宅公司（專管政府住房和民房）、寶安縣房管局（專管寶安縣）。1984年，深圳決定政企分開，除協議用地（軍隊、政府用地）外，其他土地全部有償使用。

在1986—1987年，深圳和國家層麵先後出台多項關於土地的政策法規，土地有償使用有了政策依據，深圳、上海、天津成為土地使用製度改革試點。在公開拍賣前的3個月內，深圳又在內地率先以協議和招標的方式，有償出讓了兩塊商品房用地。其中一塊麵積為5300餘平方米，協議出讓給了中國航空技術進出口公司工貿中心，即如今的中航北苑所在地；另一塊麵積46 355平方米，即現今位於羅湖的文華花園。

1987年10月中旬，中國城市土地改革研討會在深圳召開，12月，全國市長會議在深圳召開。深圳市委市政府總結了房地產發展曆史，借著有中央領導和各兄弟城市參加的東風，決定將緊靠風景秀麗的深圳水庫、麵積8588平方米、規劃為住宅用地、編號H409-4的地塊的50年使用權進行公開拍賣。

這塊地正好緊鄰駱錦星他們開發的東湖麗苑。駱錦星熟悉這塊地，很清楚這塊地的價值。兩地相連，價值更高。拍賣之前，公司成立專項小組，一方麵到現場實地考察，判斷這塊地的投資價值；另一方麵組織人員按標書要求製作圖紙，作會計預算。預算可以接受的底價是530萬元。

拍賣開始的時候，駱錦星很鎮定。按照預計，這塊地肯定不止200萬元，所以一開始駱錦星根本沒有舉牌。一直叫到390萬元，駱錦星才第一次直接叫價400萬元，現場頓時掌聲如雷。到400萬元這個價位上，場上的競爭者隻剩下了深圳經濟特區房地產公司、深圳市工商銀行房地產公司和深華程開發公司。隨著“420萬”“485萬”“490萬”一路叫下來，競價升到了520萬元，每一次舉牌，會場裏麵嘩嘩的掌聲也是一浪高過一浪。叫到520萬元時，駱錦星也有些緊張了，離公司預算的530萬元承受價位隻差10萬元。拍賣規定，每次加價至少5萬元，駱錦星隻剩兩次加價機會了。他沒有猶豫，再次舉牌，525萬元，又是一片掌聲。終於再沒有人應價。拍賣師一“槌”定音，駱錦星他們公司以超出底價300多萬元，地價610多元一平方米成交。媒體的相機閃光燈、攝像機鏡頭一齊對準駱錦星，這位深圳房地產業的“祖師爺”從此青史留名。

拍賣會後，有記者問駱錦星：你認為拍賣如何？價格高不高？駱錦星回答說：我們心中有數，不高，請大家放心，我們不會虧本，但也不會從這塊地牟取暴利，利潤率不會超過15%。

1988年7月，拍賣地塊上的東曉花園建成。當時市價可以賣到2000元每平方米，但拍賣時駱錦星承諾利潤率不超過國際慣例的15%，所以每平方米的銷售價僅1650元左右。結果不到一個小時，東曉花園的房子全部售罄，排隊的長龍從樓上排到樓下，甚至有人頭天晚上或下了班就來排。盡管如此低價，駱錦星公司還是淨掙了將近400萬元。

修憲後的“黃金時代”

深圳的土地拍賣“第一槌”直接促成了憲法的修改，這一修改也以國家根本大法的形式肯定了深圳土地管理體製改革的做法，為全麵實行國有土地使用權有償讓渡提供了根本的法律依據和保障。深圳的“一槌”奠定了中國城市土地管理製度改革的基石。

1988年4月12日，由第七屆全國人民代表大會第一次會議通過的《中華人民共和國憲法修正案》第二條寫道：“憲法第十條第四款：‘任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。’修改為：‘任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。’”原來憲法中禁止出租土地的條款刪去，增加了“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。土地的禁錮終於放開。自此，土地終於可以名正言順地交易。1998年2月5日，《深圳經濟特區土地使用權招標、拍賣規定》發布實施，規定深圳特區內經營性項目用地一律采用招標、拍賣方式出讓。2001年3月，深圳土地房產交易中心成立。2001年3月6日，《深圳市土地交易市場管理規定》發布實施，規定土地必須在交易中心通過招標、拍賣、掛牌交易方式公開進行。就在這些政策和法規的逐步開放和完善之後，中國的房地產業迎來了“黃金時代”，並逐漸成為國家經濟的重要支柱。

深圳原本是寶安縣的建製，陸域麵積僅1997平方千米，迄今實際建設用地規模也不過1000平方千米。40年來，深圳管理人口數量從建市之初的30多萬人，增長到現在的2000多萬人；GDP從2億元，增長到2.5萬億元。深圳在空間資源極其有限的條件下實現了城市的快速發展，完成了高度城市化進程。這當中，土地管理製度改革提供了重要有力的支撐。

中國土地拍賣第一槌的“舉槌人”、時任深圳市國土規劃局局長的劉佳勝說過：“深圳的城市發展史就是一部生動的土地改革史。”麵對城市不同發展階段土地資源管理麵臨的各類問題，深圳人頂著壓力和風險，以排除萬難的決心和魄力，以改革創新的思維和方法，開辟了一條土地利用管理的新路，有力助推了特區的發展，為全國土地管理工作積累了經驗，做出了示範。

1992年，深圳將原特區內全部農村集體土地一次性轉變為國有；2001年，深圳在全國率先建立了土地有形交易市場，比全國出台統一政策提前了3年；2004年，深圳開展原特區外“城市化統轉”工作，成為全國首個也是唯一一個沒有農村建製的城市；2005年，深圳首次以掛牌方式成功出讓產業用地，比全國統一政策提前兩年……每一輪土地管理製度改革，都促進了城市的發展轉型。打開了深圳城市化進程的曆史畫卷，房地產行業一直扮演著先鋒者的角色。從全國土地第一拍到全國第一家物業公司，從全國第一間中介公司到全國第一棟商品樓，從全國物業第一法到全國第一個業委會，從全國第一個小區會所到全國首個合資建築師事務所、全國首個招標工程，從四輛單車起步的特區房地產公司到聞名全國的“招、保、萬、金”四大一線房地產企業群……過去40年，深圳地產業在居住、商業、工業、寫字樓、旅遊等領域打造了行業標杆，也向全國傳播了先進的開發理念、規章製度、設計思想、物管精神。深圳城市化的進程，為房地產企業帶來參與城市運營的機遇，而優秀的房地產企業也同樣從多個角度推動了城市化前行。

低居住成本的另一個秘密

深圳土地拍賣，借鑒的是香港經驗。深圳此後房地產業的發展，學習的也是一河之隔的“香港模式”。香港模式的房地產業，一方麵快速籌集了城市發展的急需資金，為開發工業園、住宅小區、城市基礎設施和公共空間，提供了強大的金融支持；另一方麵，地價、房價持續上漲，間接推高了城市商務成本和居住成本。1981年深圳內地第一個商品房小區東湖麗苑在深圳開售，每平方米2730港元，按當時的匯率，一平方米約1000元。1998年，國家取消福利分房，深圳房地產從此走上市場化軌道，深圳房價均價躍升到500元每平方米。2004年，9.3萬平方米的香蜜湖地塊以9.5億元的價格拍出，深圳首次出現樓麵地價超出平均樓價。一年後“香蜜湖1號”開盤價格就達到了每平方米7萬元。今天，深圳房價進入每平方米10萬元、20萬元的時代。深圳高房價對城市人口和製造業的“擠出效應”日益明顯，亟須尋求新的對策。

這時人們發現，在深圳40年的發展曆程中，曾經的城中村是全世界高速城市化中最好的大都市低成本生活區。

改革開放之後中國的城市化一躍千裏，深圳迎來了空前的人口流動。有人算了一筆賬，每引進1億元外資就可創造1000個工作崗位，奔赴這些生產崗位的勞動者們不是住進了產權明晰的商品房，而是住進了沒有清晰產權的城中村。

深圳城市化研究學者李津逵曾經總結，深圳的城中村具有驚人的規模和完美的布局。深圳有240多個城中村，在深圳700多平方千米的建城區中，平均4平方千米就有一個村。也就是說，深圳的低成本生活區之間的距離是步行距離，這是相當難得的事情。其次，深圳的城中村具有罕見的密度和便利的服務。深圳有半數人口都住在城中村，但整個城中村的麵積不足深圳的5%，這半數深圳人口的衣食住行全部在村裏解決，可見城中村中的供應與服務是一個很好的良性循環。深圳的城中村裏走出過很多知名人物，有企業家、發明家、藝術家、演員等，是個具有濃鬱自由氛圍的城市天地。

李津逵不認可城中村是深圳“毒瘤”的說法。有人統計過城中村發生的刑事案件比例占全深圳的比例，最後按照人口來算，它是一個平均數。也就是說，城中村裏每萬人發生多少案件，非城中村地帶每萬人也發生這麽多案件，這是深圳社會治安的大環境問題，不是城中村小環境的問題。說城中村是深圳“毒瘤”的人，他真的不知道城中村的價值。李津逵說，城中村是深圳的奶娘，她養育了深圳。

關於城中村改造，李津逵舉了個例子。崗廈村改造以前建築麵積是51.4萬平方米，本地人口900人，外來的租戶7萬人。改造以後，它的麵積增加了一些，達到70萬平方米。增加的麵積、變化的戶型使得居住成本迅速升高，原來住在裏麵的人再租不起了。結果原本7萬人的崗廈隻住進1萬高收入的人，低收入的人都去了關外的龍華。住在龍華最大的問題就是要過梅林關，汽車、公交、地鐵，不論你選擇哪種交通工具，都很堵。

城中村拆除、房價飆升、低收入人群出走，越來越擁堵的道路、越來越長的通勤時間，這時深圳就有很多人開始反思。在白石洲的一間小小的客廳裏，一個叫作馬立安的美國人類文化學家發起一個“握手302”的活動，邀請人們來這裏一起討論白石洲的未來。

馬立安曾經帶著一批美國的高中生參觀華強北。他們中的很多人在美國就聽說過深圳的華強北是“創客的天堂”。但是看過之後，他們的問題就更多了。概括來說就是，他們無法理解究竟是什麽原因造成了深圳在極短的時間內，變成一個全球重要的IT中心，讓全球最有創意的人才、加工條件、物料等元素都集中在深圳。

想了解這種經濟傳奇背後的故事，就無法忽視深圳多元與混雜的城市生態。所以馬立安又帶他們去了特區內最大的城中村：白石洲。馬立安相信這裏的空間與社會的觀感——原住民聚落的空間變遷，草根創業和移民文化造就的夢想與現實的交織——能夠直觀地告訴這些初次來深圳的美國高中生，深圳奇跡背後就是這些人一路走過來創造的曆史。

馬立安希望通過“握手白石洲302”，讓美國中學生懂得“如果進行創造，就需要付出失敗的代價”。白石洲之旅讓來自大洋彼岸的美國高中生明白了他們苦苦思索而不得的答案：為何山寨的稱呼不再是羞辱，而是這個城市驕傲的動力源？因為城中村讓普通人能夠承擔失敗的風險，這對萬眾創業來說是最佳的土壤。

深圳城中村的價值正在被發現，深圳城市的更新也在如火如荼地進行，土地價值如何才能更好地利用，將繼續考驗深圳這座年輕的城市。2018年6月5日，深圳作為中國第一個發布2035年住房規劃的城市，深圳住建委發布《深圳市人民政府關於深化住房製度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體係的意見（征求意見稿）》，明確了麵向未來的住房發展目標，計劃未來18年提供170萬套住房。在這份詳細的住房規劃中，深圳將人才房、公租房、安居房和商品房的比例定為1∶1∶1∶2，徹底顛覆了過去30年以商品房銷售為主的住房供應體係，供給主體走向多元化；在住房土地來源上，也從過去的政府壟斷供應土地，變為政府供地、企事業單位自用地、村集體用地、棚戶區改造等多個渠道。

一個時代結束，另一個時代又開始了。