第5章 土地拍賣“第一槌” 01
中國改革開放40周年之際，很多學者都在討論總結中國經濟增長模式的問題。到底是什麽原因，使我們在40年裏創造了這樣的經濟增長奇跡？其中，新供給主義經濟學家把中國模式的成功，歸因於“三大紅利”。
三大紅利，主要包括要素紅利、技術紅利和改革紅利。其中，要素紅利包括人口紅利、土地紅利和高儲蓄紅利；技術紅利包括第一次工業革命、第二次工業革命、第三次工業革命，也就是說我們複製了過去300年西方國家工業革命的所有成就；改革紅利則包括市場化紅利和製度改革紅利。也就是說，過去40年的成功既有一定的偶然性也有一定的必然性：製度是經濟增長條件（precondition），勞動、土地、資本是經濟增長的要素（factors），技術是經濟增長的驅動力（driving force）。
改革開放之初，港資企業蜂擁而入，首先看中的是內地幾近無限供應的廉價勞動力，其次就是毗鄰香港、地價幾乎可以忽略不計的深圳土地。深圳麵積比香港大一倍，深圳的土地近乎生地，但是好在離香港非常近，隻要開通基礎設施，就可以納入國際經濟大循環之中，實現其土地要素的經濟價值。
“一夜城”的奇跡
深圳的成功不是無來由的，無數的曆史機緣成就了深圳的今天。從這個意義上說，深圳不是一天建成的。但是若從深圳改市建特區以來城市麵貌的日新月異來看，深圳堪稱人類城市史上“一夜城”的奇跡。北京、廣州，都是千年古城；香港、上海也都是經過上百年的發展才分別成為“東方之珠”和“東方巴黎”，而深圳從小市鎮到大都市的崛起不過30餘年，“深圳速度”殊非浪得虛名。
三十年河東，三十年河西。
以市場手段發掘土地價值是成就深圳奇跡的又一竅門。
1978年，深圳建市的前一年，中國城鎮居民人均居住麵積為3.6平方米，而這個數字在1949年是4.5平方米。國務院原住房製度改革領導小組辦公室主任陳學斌說：“這證明我們在（中華人民共和國成立後的）前30年的住房製度是失敗的。”
1978年，27歲的文學青年王石從蘭州鐵道學院（今蘭州交通大學）畢業，被分配到了廣州鐵路局，枕著一本已經被翻爛的《大衛·科波菲爾》，睡在建築工地的竹棚裏。就是這一年的9月，在中央召開的城市住宅建設會議上，鄧小平問了一句：“解決住房問題能不能路子寬些？”王石的命運、深圳的機會，就在這一問之中改變了。
1980年1月8日，深圳率先成立了中國第一家房地產企業——深圳經濟特區房地產公司，當時的深圳房地產管理局由駱錦星兼任總經理。這一年4月，北京出台了政策，城鎮居民可以自己購買房屋，也可以自己蓋房。新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年還清都行。由此，全國房地產買賣的序幕拉開了。到1980年10月，全國已經有128個城市和部分縣鎮開展了私人購買、建造住宅的工作。
1981年，中國第一個商品房小區——由深圳經濟特區房地產公司開發的東湖麗苑麵市，每套房配備3個深圳戶口名額，每平方米2730港元（按當時的匯率約1000元）。深圳率先開啟住宅用地轉讓，邁出了房地產市場的第一步。
1984年國家計委、經委、統計局、標準局等批準頒布了《國民經濟行業分類和代碼》，首次正式將房地產列為獨立的行業。那一年王石通過“買賣”玉米，在深圳賺了第一個300萬元。
1988年，深圳頒布《深圳經濟特區住房製度改革方案》，由深圳在全國率先發起的住房製度改革，提出“補貼提租、鼓勵買房”的改革思路，開始了住房分配貨幣化的進程，也積極推動了房地產市場的形成。這一年，王石把自己一手創辦的深圳現代科教儀器展銷中心通過股份化改組，正式更名為“深圳萬科企業股份有限公司”。11月，萬科以2000萬元的價格拍下地王，正式進軍房地產行業。3年後萬科在深交所掛牌，在A股市場上市，開啟了萬科的黃金時代。這比許家印、王健林、馮侖、李彬海等一眾風雲人物在1992年後才分別成立恒大、萬達、萬通、保利等房地產企業要早四五年。
深圳的城市建設、房地產開發，為什麽起步早、發展快？
首先是來自香港外溢的購買力。無論是羅湖橋頭的商鋪、寫字樓，還是上步工業區、八卦嶺工業區的廠房，乃至蛇口開發區的港口和臨港工業區，埋單的資金都是從香港過來的。深圳建特區，國家沒有錢，除了少量啟動資金和一部分銀行貸款（銀行貸款也要還本付息），深圳的建設資金絕大部分來自香港和海外。羅湖開發，銀行貸出3000萬元開發資金，之所以能換回來10多億元港幣的銷售收入，是因為20世紀70年代末期和深圳一河之隔的香港正處於樓市的狂歡巔峰期。以尖沙咀東部為例，地價在1978—1980年的3年間上升了六七倍，樓價亦上漲了3倍。香港的購買力一旦向深圳傾瀉，深圳的樓市就自然而然地水漲船高了。羅湖、福田更鄰近香港，可謂是近水樓台先得月。二線關外的“三來一補”工廠也因為工繳費的大量盈餘，居民購買力大幅提升，地價、房價節節攀升，這也是香港購買力的變相外溢。當然，香港的購買力則源於國際市場的產品變現。說到底，是因為中國的改革開放，深圳率先通過香港融入國際市場，從國際產業分工中賺到了自己的第一桶金。
其次是香港房地產經驗被複製到了深圳。1983年，深圳首推商品房預售概念，這是從香港借鑒過來的。房地產的證券化也開始試水，這也是從香港借鑒過來的。因為有香港的經驗教訓在前，深圳的城市建設與房地產開發少走了許多彎路，發展起來顯得更快更順利。資料顯示，1992年，房地產價格放開後，許多政府審批權力下放，金融機構開始大量發放房地產開發貸款，土地開發和出讓規模迅速擴大，市場開始出現“房地產熱”。全國各地數千億資金蜂擁撲向海南海口、廣西北海、廣東惠州等南方沿海城市。
在學習和借鑒香港等成熟市場經濟手法的過程中，深圳大膽決斷，許多曆史性的操作廣為世人稱道。其中，最為經典的就是1987年12月1日在深圳發生的一件“破天荒”的大事：為了緩解大規模城市基礎設施建設對資金需求的壓力，深圳公開拍賣了一塊8588平方米的地塊50年的使用權。這就是聲聞遠近的中國“土地拍賣第一槌”！第一槌的槌頭直徑6厘米，槌高8.7厘米，槌長31厘米；槌板高7.5厘米，寬17.8厘米，長53.3厘米，重2.95公斤。因為中華人民共和國成立以來，人們不知“拍賣”為何物，當時的深圳竟找不到一隻拍賣槌。為此，組織方特別請時任香港測量師學會會長的劉紹鈞和後來擔任香港特首的梁振英幫忙，專門派員赴英國，在一家有百年曆史的木匠行定做了這隻棗紅色的樟木拍賣槌。
1987年12月1日這一拍，是中國首次以公開拍賣的方式有償轉讓國有土地使用權。這直接促成了憲法中有關土地使用製度內容的修改——《中華人民共和國憲法修正案（1988年）》在刪除土地不得出租規定的同時，增加了“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”的規定。
“錢，可以從這裏來呀”
深圳開埠之初的那些年裏，深圳土地使用的模式大體為，政府先對大範圍的土地進行“七通一平”的基礎工程建設，然後根據城市規劃建設項目的要求，將成片土地劃給房地產開發公司進行小區綜合開發。房地產公司通過土地資本化，如預售房產、擔保貸款等，邊建邊售邊回收。20世紀80年代初期，深圳已有幾十家地產公司參與特區建設，因為是邊建邊賣，資金回籠慢，他們隻得頻繁地向銀行借貸，這給深圳市帶來巨大的資金壓力。到了1986年，隨著特區建設步伐加快，資金缺口越來越大。已經向銀行貸款6.1億多元的羅湖、上步兩個管理區的開發才剛剛起步，上海賓館以西的新區開發又迫在眉睫。這邊要還貸款，那邊又要追加資金，深圳市領導經常為籌措資金而緊鎖眉頭。
一次，霍英東不經意地指著深圳的大片土地說：“錢，可以從這裏來呀。”
在深圳發展最需要資金的時候，霍英東給深圳提出了通過轉讓土地使用權為政府增加收入的建議。當時的深圳市領導深受觸動：是呀，外商在深圳投資使用土地要交費，為何國內單位、企業使用土地不可以走這條路呢？近在咫尺的香港每年從土地出讓中收益上百億港元，深圳土地麵積較香港大一倍，因此更有可為。學習和借鑒香港的土地拍賣政策，可以成為化解深圳資金壓力的一大法寶。
深圳市立即成立專題調研小組，迅速組織了11個有關單位的負責人赴港取經。他們回來後，向市裏提交了《香港土地政策與土地管理》等多個專題報告。1987年5月，《深圳經濟特區土地管理體製改革方案》獲得深圳市委常委會一致通過。深圳市政府將現行的行政劃撥土地、收取土地使用費的辦法，改為以公開拍賣為主、招標與行政劃撥相結合的特區土地管理製度。
與此同時，深圳開始籌劃推出住房製度改革。1987年3月5日，深圳市政府正式下文通知成立深圳市房地產改革領導小組，負責全市房地產改革統一管理與協調工作。
1987年7月，國務院決定將深圳、廣州、上海和天津四個城市作為首批土地使用權有償出讓的試點城市。1987年9月9日，深圳就推出第一塊有償使用土地，中航工貿中心以議標的形式成交，成交價106萬元。簽字以後中航工貿中心即交付了21萬元履行合同的定金，合同履行後抵作地價。地價餘款由中航工貿中心在30天內向政府一次付清。這塊土地位於振華、中航交叉路口，麵積5300多平方米，土地用於建單身職工宿舍。按合同規定，中航必須在1989年3月1日前竣工。如延期竣工，第一、第二年按全部地價的10%向土地主管部門繳納延期金，兩年以上未交的，市政府就無償收回土地及地上建築物。合同規定，這塊土地使用年期為50年。按市土地使用規則，用地者可以將土地連同建築物一起轉讓，但必須辦理土地使用的變更手續。
1987年10月中旬，中國城市土地改革研討會在深圳召開，該研討會對深圳的土地製度改革帶來很好的推動作用。1987年11月25日，深圳開始進行招標有償出讓的試點。其時，全國市長會議在深圳舉行。借著中央領導和全國許多城市參加的東風，深圳決定於1987年12月1日舉行全國首創的土地拍賣大會。當時深圳市考慮到拍賣、招標的說法可能太敏感，還特意把“拍賣”改成了“公開競投”。
17分鍾，落下“動地一槌”
1987年12月1日下午4點。
可以容納700多人的深圳會堂座無虛席，人聲鼎沸。媒體記錄了當時的盛況：西裝革履、手握電子計算器的地產商人在會堂內外高談闊論；捧著一遝遝土地資料，前來出謀劃策的“智囊團”成員在席間竊竊私語；還有更多的抱著好奇態度的旁觀者。更重要的是，坐在會堂裏的嘉賓還有來自北京的領導、全國17個城市的市長、28位香港企業家和經濟學家。海內外十幾家新聞單位的60多位記者也來到現場，記錄這一曆史時刻。人們焦灼地等待著一個令人矚目時刻的到來：這裏將要進行中華人民共和國首次土地使用權的公開拍賣。
首次土地拍賣的舉槌人，由時任深圳市規劃國土資源局局長劉佳勝擔任。當時，他和另一位拍賣師廖永鑒正忙著對拍賣程序進行最後一次彩排。“土地使用權拍賣擊槌器”是這次拍賣活動的一個舉足輕重的“道具”。這隻棗紅色的、做工相當精致的擊槌器，正麵鑲嵌著一塊銅牌，上麵端端正正地寫著：“深圳市人民政府笑納，香港測量師學會敬贈。1987年12月1日。”據時任香港測量師學會會長的劉紹鈞先生說：“這是專門從英國定做的，我們鑲上這塊銅牌，以銘記這個具有曆史意義的時刻。”
1987年12月1日下午4時30分，拍賣會正式開始。
劉佳勝宣布：“本地塊麵積8588平方米，拍賣底價200萬元人民幣，現在，拍賣開始！”
話音未落，會場四處都已經亮出了白底並標有紅色編號的應價牌。“200萬”“205萬”“210萬”……參加競投的44家企業，其中9家是外資企業，齊刷刷地亮出了應價牌。
有人等不及了，呼地一下站起來，響亮地喊出了“250萬元”。
會場氣氛頓時熱烈起來。
地價很快上升到了390萬元。
會場內突然出奇地安靜。
深圳市工商銀行房地產公司的代表突然站起來：“400萬！”
“嘩！”場內一片掌聲。
“420萬！”
深圳經濟特區房地產公司經理駱錦星的報價再次引起場內一片驚呼。
此時，競價者隻剩下了3家。
幾個回合後，深圳經濟特區房地產公司喊出了“485萬元”。
就在主持人準備擊槌時，場中冒出了“490萬”的喊價。
駱錦星又開始迎戰。
拍賣會經過17分鍾的輪番競價，報價最終定格在了525萬元。
劉佳勝喊道：“525萬第一次，525萬第二次，525萬第三次！成交！”
劉佳勝一槌擊下，莊嚴地宣告：“這塊土地的使用權歸深圳經濟特區房地產公司！”
敢闖敢試的深圳人邁出了中國城市土地管理製度改革的關鍵一步，全場的掌聲瞬間淹沒了劉佳勝的聲音。
有趣的是，由於劉佳勝落槌太快，很多記者沒有反應過來，還未來得及拍照。記者們便圍住劉佳勝，請他再敲一次槌。由於場麵熱烈、群情振奮，仍有記者沒有抓住這“第二次機會”，劉佳勝不得不“第三次落槌”。
因為這是“中國第一拍”，媒體的反映也很強烈。第二天香港《新報》頭版報道說，土地拍賣意味著中國土地有償使用，標誌著中國經濟改革進入新的裏程。香港《大公報》也稱這是理論和實際上的一次突破。香港《鏡報》報道，這是新中國空前的壯舉，標誌著中國改革曆史進入新時期，是市場經濟的一座裏程碑。
駱錦星：第一個吃螃蟹的人
首次土地拍賣會，讓深圳特區房地產公司經理駱錦星進入了公眾的視野。
1979年3月，深圳由縣改為市，惠陽地區為支援深圳建設，開大會動員幹部報名到深圳工作。駱錦星喜歡接受挑戰，參加報名並得到批準。
他本來以為調到郵電局當局長，結果讓他當房管局副局長專抓基建，這大大出乎他的意料。沒學過，沒幹過，也得幹：要在一年之內，按科級以上幹部住房標準，建好2萬平方米、300多套幹部宿舍。
當時最難的是錢。深圳地方財政很困難，一年收入隻有3000萬元左右。計委主任說，隻能給你50萬元。駱錦星說這麽少怎麽行？起碼要200萬元。主任說你先拿著吧。
有一次，他跟香港朋友訴苦，說建房子沒有錢。香港朋友就說，你這個局長是端著金飯碗在要飯，為什麽不學香港把土地變成黃金。他說：不行啦，法律規定不允許，憲法明文規定不能侵占、出租、買賣土地等，賣地是犯法的事。
駱錦星他們就想了一個變通的法子，叫“補償貿易”——深圳出地，港商出錢，合作建房，利潤分成。但這畢竟是違反憲法的，為了找到一些依據，駱錦星還專門找到《列寧選集》“住宅問題”一節，列寧引用恩格斯的話說：住宅、工廠等，至少是在過渡時期未必會毫無代價地交給個人，或協作社使用。同樣，消滅土地私有製並不要求消滅地租，而是要求把地租——雖然是用改變過的形式——轉交給社會。駱錦星把這個想法匯報給市委領導，領導也說，馬克思和恩格斯在《共產黨宣言》中還說過“剝奪地產，把地租用於國家支出”，你們就先幹著試試看吧。