第五節 搞活土地開發政策

大幅度減少土地使用規章

韓國根據國土管理法、首都圈規劃法、城市規劃法等法令，將國土區分為各種用途的地域、地區、區域等，使得利用土地受到了局限。在70多份法律中，有160多項重疊指定了地域、地區、區域等用途，所以，土地的利用及開發遇到了重重困難。民間部門要依據這些法律規定，在得到認可的情況下進行大規模的開發難於上青天。例如，京畿道南陽周市，依據首都圈規劃法被束縛於自然保存

法區域，依據其他法律又被指定為日常水源保護區域、水質保存特別對策地域、限製開發區域、農林地域、自然綠地地域等，所以，開發本身已不可能。即使有可能開發，也要在與相關部門交涉過程中，耗很多時間，如此受限製的情況比比皆是。

國民政府將全麵地對土地利用規章進行簡化與改善，對製約利用土地的相關法律進行綜合分析，把目的與約束手段相似的地域、地區、區域相合並，並大幅整理相重疊的法令。此外，對整理過的土地賦予個別固有番號(coding system),使土地利用製度更加透明。為了抑製不必要利用地域、地區的存在及新設，必須實施指定地域的事先審查製，同時，將引入超過一定期限時土地用途被自動取消的製度。

與此同時，將中央政府統籌的用地相關政策，轉向符合地方化時代的範式。由地方政府根據居民們的要求製訂土地利用計劃，並為使必要的規章得以實施，將土地利用計劃及實用土地的權限大幅移交給地方政府。中央政府較之直接的土地利用規劃則側重於製定國家範圍土地管理及與土地利用相關的方針，對必須保護、保存的地域加以限定與管理。

土地開發方式的多樣化與民間參與的活性化

根據現在尚在實行的宅地開發促進法以及與產業用地、開發相關的法律、法令等，開發土地時，所有土地均可出售。其結果是承擔項目者的前期資金負擔過重，而且所要開發的土地與各種法規關係不夠明確時，土地開發將遇到更大的難關。所以，政府為了緩和購買土地所需資金的負擔與土地所有者間的抵觸，將通過混合使用購售方式和還地方式等，使開發土地方式多樣化。

此外，計劃將土地開發製度改善成為民營部門，可以參與宅地開發項目。迄今為止，為了防止開發中利潤的私有化，均由公共部門獨占宅地開發項目。其結果是宅地等土地供給失去了靈活性，民間資本與創意性沒有得到很好的發揮，所以，政府決定根據市場需求有彈性地供給土地，並為了引入多種土地開發方式，將把土地開發者擴大為公共、民營業者、第三部門(民官合同法人)等。

將土地開發項目承擔者擴大到私人的同時，公共機關則通過加強土地儲存功能，起到穩定供給土地的作用。希望韓國亦如外國，預先廉價購置土地，必要時再進行開發，由此大幅降低使用土地費。

另外，引入多種形態的土地開發金融製度，促進土地的有效利用。例如：使特定不動產中的佃當券或被擔保債券等有價證券在資本市場上出售，以此籌措財源的土地資產證券化方案。此外，製定以不動產投資為目的，由銀行組織資金，購入、開發、運營不動產，由此產生的利潤或損失由投資者平均分擔的會社型不動產投資信托(REIT)製度。

韓國的土地麵積為99670平方公裏，其中山地占66%、耕地占22%,住宅、工廠、公路等基礎設施與公共設施等所用城市用地麵積不到全國總麵積的5%。1994年改編了國土利用體製，將可開發利用

的土地由國土的15.6%擴大到42%,但城市用地從4.3%增至5%。將來住宅、工廠等城市土地需求還會增長，所以，應解決土地供需不均，為依照市場原理供給必要的土地，應更好地利用原來的限製開發區域(greenbelt)與準農林地。

改善限製開發區域的製度

首先將限製開發區域的製度依照變化的經濟條件加以改善。1971年7月將漢城外廓地域首次指定為限製開發區域之後，至現在，擴大到全國14個區域，全部麵積為5397.1平方公裏，占全國國土麵積的5.4%。在這些限製開發區域內居住著有全國人口的2.2%的28.2萬戶居民和96.5萬人。

限製開發區域製度起到了防止城市無序擴張及確保綠地的作用。但同時又出現了由不合理的製度與固定的規章造成居民財產權受侵害，繼而引發持續的民怨。

所以，通過對限製開發區域的全麵調查與環境評價，區分和指定必要區域與可解除指定區域，由此建立限製開發區域。此外，將“麵積為主的管理”轉向“高密度管理”,全部改善對限製開發區

域內利用或限用土地合理化。為此，政府將計劃製定最大限度地反映有關專家、利害當事者、環境保護者等意見的合理性改善方案。

有計劃和合理地活用準農林地域

1994年，以開發與保存為目的劃定的準農林地域占國土麵積的27%,對城市用地產生過重大作用。但與此同時，在公路、上下水道等基礎設施及學校等公共設施尚未很好地建設的情況下，高層公寓劇增，飲食、旅館等大量夾於其中，由此帶來了諸多副作用。

為此，政府將有序地開發需求最多的準農林地域，並改善準農林地域製度，提高土地利用率。首先調查準農林地域土地利用情況，並綜合參考地域開發條件、土地的生產性等，計劃重新調整用於不同用途的地域。此外，采取與自然和諧的開發方式，積極促進提高山地使用率方案。