買房者的噩夢：房地產泡沫

伴隨著房價十年來的節節攀高，房地產泡沫被越來越多的經濟學家所提及。房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，並不斷吸引新的買者。隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高於與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。

房地產泡沫經濟由大量投機活動支撐，其本質就是貪婪。泡沫再大再美，停留的時間也不會太長，一陣微風、一次光照，就足可讓其化為烏有。

史上最初的房地產泡沫可以追溯到20世紀20年代中期。那時，美國經濟出現了短暫的繁榮，建築業日漸興盛。據統計，到1925年，佛羅裏達州僅有7.5萬人的地邁阿密市，居然出現了2000多家地產公司、2.5萬名地產經紀人，平均每三位居民就有一位專做地產買賣。當時，人們的口頭禪就是“今天不買，明天就買不到了”!在這種狂潮的催動下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。1926年泡沫破裂，引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。

早在20多年前，日本又重蹈覆轍，上演過一場轟轟烈烈的房地產泡沫。

1985年，在“廣場協議”的推動下，日元大幅升值，房市急劇升溫。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。受房價驟漲的**，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出積蓄進行投機。到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土麵積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，東京的房地產的市場總價，竟然相當於全美的房地產總價。也就說，賣掉東京的房子，可以買下全美的房子!

荒唐總歸終結，泡沫難免破滅。從1991年開始，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本吹大的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全麵崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。

這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。銀行在巨額壞賬、呆賬的重負下，不得不舉起了破產的“白旗”,就連貴為世界第九大銀行的日本長期信用銀行，也難逃厄運，時任總裁的大野木克信被扔進了監牢。相關產業也牽涉進去，整個日本經濟受到重創。此後10年，日本長期處於蕭條期，被經濟學界稱為“丟失的10年”。

繼日本之後，泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞國家的房地產泡沫也是一次慘痛的經曆，而其中以泰國尤為突出。20世紀80年代中期，泰國政府把房地產作為優先投資的領域，並陸續出台了一係列刺激性政策，由此促生了房地產市場的繁榮。海灣戰爭結束後，大量開發商和投機者紛紛湧入了房地產市場，加上銀行信貸政策的放任，促成了房地產泡沫的出現。與此同時，大量外國資本也進入東南亞其他國家的房地產市場進行投機性活動。最終導致房地產市場供給大大超過需求，構成了巨大的泡沫。在金融危機爆發以前的1996年，泰國的房地產業已處於全麵危險的境地，房屋空置率持續升高，其中辦公樓空置率竟達50%。隨著1997年東南亞金融危機的爆發，泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅，並直接導致各國經濟嚴重衰退。

東南亞金融危機還直接導致了香港房地產泡沫的破滅。據專家計算，從1997年到2002年的5年時間裏，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。而對於普通香港市民而言，房地產泡沫的破滅曆史更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負翁”。

如何判斷房地產泡沫是否存在?國際上通用的有房價收入比與租售比。

所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。以北京為例：2013年一套4環邊上的80平方米二居室，單價約為4萬/平方米，總價為320萬；若以工作五年的中產階級家庭為單位買房，假設夫婦月工資為7500元，則家庭月收入達到15000元，年收入為18萬元。這樣房價收入比則為17.8,嚴重偏離合理的房價收入比(國際通常標準為4～6之間)。

所謂租售比，通俗的說法是房屋月租與房屋總價的比值。房屋租售比這個概100念是國際上用來衡量某地區樓市運行是否良好的指標之一，國際標準通常為1:200～1:300。還是以前述的320萬的房子為例，其月租約為6000元，那麽其租售比為1:533。

從以上兩個數據來看，似乎北京的房地產泡沫已經較為嚴重了。事實上，全國房地產的房價收入比與租售比，均遠遠高於國際通常標準。而最近的鄂爾多斯與溫州的房價下跌，也在為房地產泡沫化做了注腳。

這一切是否就意味著中國的房地產已經處於泡沫破裂的前夜了呢?讓我們一起拭目以待。