第八章 開發內地地產02
水土不服？
盡管進軍內地房地產已有十多年了，但和記黃埔的動作思路，還有點對內地市場不完全適應。比如，項目定位被指不符合內地消費者的習慣。一位房地產分析員舉例說：“深圳的黃埔雅苑，每套平均100 平方米，這在寸土寸金的香港可能非常受歡迎，但在內地，就很難說。”說歸說，論歸論，黃埔雅苑依然賣得好氣象。
風向似乎也對李嘉誠不利。越來越多的人相信，北京房地產業存在嚴重泡沫。
的確，北京大大小小的房地產公司超過了五千家，商品房空置率相當高。商業樓價高企，全力推動宏觀調控壓抑樓市。
北京房地產似乎正成為一個危險的賺錢行業。從2002 年7 月起，北京土地開始采取公開招標、拍賣的方式，“在拿地方麵，大家基本站在同一個起跑線上”，和黃善做政府高層公關的優勢不再明顯。這也就不難理解為什麽和黃似乎對京郊東四環、東五環被稱為“CBD 後花園”的位置格外青睞了。
據華潤置地董事郭鈞分析，李嘉誠不再選擇高檔寫字樓及商用樓而瞄準住宅市場，可能是出於對投資風險的把握。不過，和黃新的投資並沒有進入實質性的運作階段。
2001 年9 月，和黃與朝陽區簽署意向協定，斥資100 億人民幣開發東壩5000 畝的超大盤。借李嘉誠的超常人氣，東壩幾乎一夜之間備受矚目。但此後一年多幾無進展。業內傳言，該地已劃撥給本土開發商天鴻集團，和黃早已出局。朝陽東壩，原本平常的一方土地，由此變得備受矚目。在朝陽國際商務節上和記黃埔悄然亮相，更是引來無數關注。9 月22 日，朝陽商務節閉幕，記者期望已久的李嘉誠並沒有出現在簽字現場，和黃代表隻是和朝陽區簽訂了一紙意向性協定。
和黃地產（北京）副總經理陳敏在一次京港經濟研討洽談會上表示，由於和黃看好北京房地產市場前景，和黃將加大在北京的房地產力度，除了姚家園項目外，現在還有數個項目在洽談中。李嘉誠也表示，未來幾年將加大對內地房地產業的投入，預計投資一百億港元開發新項目。
李嘉誠在商場的運作一貫以超人的高層攻關為自身優勢，在內地市場，李嘉誠也是遵循同樣的操作手法。
長和係在北京不僅要麵對香港老對手的競爭，同時更重要的是要應付當地眾多實力雄厚的地產商，如華遠、華潤、萬通、萬科等的圍攻。
強龍與地頭蛇之爭，各有利弊。談起金錢，很多人都認同李嘉誠的看法。
財富是什麽一回事？李嘉誠回答：財富是可以令一個人的內心有安全感，但是超過某個金額之後，便沒有太大意義，一個人所需要的安全感未至於要那麽大。
己有多些財富時，驟然間想起要做些什麽事，做些自己認為對其他人有意義的事，身邊有錢，隨時便可以去做，若想花錢才去賺錢，很難。”
對於長和係的挺進，當地地產商頗不以為然。盡管長和係進內地房地產市場已有十年，但在市場運作思路和手法方麵顯然還是顯示出水土不服。其中最主要的一點就是，建築規劃風格未必完全適應北京地區的消費口味。在東方廣場阻滯後，和黃無奈將目光轉向了普通住宅市場，放棄了利潤回報豐厚的高檔樓盤的開發。
北京房地產市場潛藏著巨大的風險，正在變成一個吞噬巨大資金的無底黑洞。在此風雲際會時刻，和黃在北京非但沒有退縮，而更有大舉發力的跡象。
李嘉誠對京城地產癡心不改，其間雖有無奈之舉（匯金網蛻變成一家房地產公司），推斷其真實意圖，應該是希冀在北京及至全國再造一個地產王國，但代價將是非常巨大的。哪怕是這個項目沒有實質性盈利，亦可以作為一個樣板與楷模，發揮其輻射全國的功能。
李嘉誠說，一生中從未在內地談私人事務，好像東方廣場停工兩年、三年，假如他要利用關係，就不會停那麽久。這確實是實話。
李嘉誠不斷強調說，在香港我見特首的時間很少。除了彭定康以外，回歸前見其他港督的時間遠多過董建華，而公司的海外機會和發展這麽多，亦根本不需要利用什麽特殊關係。
主題公園
2002 年10 月，北京市首都旅遊集團突然分別在京港兩地透露：首旅集團與美國環球片場已於9 月簽訂了獨家合作意向書，共同開發北京主題公園，注冊資本為23 億元人民幣，涉及投資總額約70 億元人民幣，合作模式是，環球片場與首旅集團的合作，由首旅集團負責提供土地和資金。
在向外界宣稱“歡迎其他財團加入”時，首旅集團董事長段強強調，和記黃埔已通過北京旅遊發展公司進入主題公園項目。事實上，和記黃埔早已做好了準備。10 月17 日，北京控股、首旅集團、和記黃埔（中國）有限公司共同出資，和黃有另一手準備，老早就在北京郊區房山圈下了3000 畝土地。
在北京旅遊發展公司成立前後，北京金銀信投資有限公司突然闖進了人們的視線。金銀信公司的股東包括：和記黃埔、長江實業，及北京市政府下屬的京泰實業。金銀信手裏掌握著3000 畝地。據悉，早在1997 年年底到1998 年年初，金銀信公司與房山區竇店鎮政府簽訂了田園村約1500 畝地租賃合同，為期30 年。隨後，金銀信通過拍賣對破產企業用地等方式又掌握了1500 畝土地。
重要的是，該片土地，金銀信一直藏而不用，以致荒草瘋長。作為果茶廠的該片土地終因與當地發生糾紛而展現在世人麵前。“兩塊牌子，一套人馬。”
業內人士透露匯金網與金銀信的關係時說。金銀信公司的總裁楊秀芳，同時也是匯金網總裁。匯金網成立至今，公司牌子就一直沒有掛出，取而代之的是北京金銀信投資有限公司的牌子。
環球片場和迪斯尼是一對歡喜冤家。1999 年，雙方都把香港視為自己進入中國市場的首選之地。結果，迪斯尼勝出。既而，環球片場轉向上海，與上海磋商修建主題公園。但是，迪斯尼又有了在中國興建第二座主題公園的想法，再次殺出，環球片場再次落敗，顯然上海市對迪斯尼情有獨鍾。據透露，雙方有關磋商已進行了好幾輪，隻是礙於香港杯葛，一直沒有聲張。不過，後來還是大張旗鼓地幹了起來。
不甘失敗的環球片場再把主要精力轉投北京，希望借助北京2008 奧運會全麵改善城市形象的機會一舉奪標。問題是，李嘉誠和其合作夥伴將不得不考慮香港方麵的態度——特首董建華曾宣稱，“一個中國隻應該有一個迪斯尼。”
當然，這隻是小國寡民的香港人的一廂情願。即使在環球片場、首旅集團，和記黃埔相互之間，也是，明爭暗鬥，矛盾重重。
主題公園首先意味著一項龐大的投資。中方的想法是，希望環球片場能盡快投入大筆資金。而環球片場出於規避風險的考慮，更希望中方的資金以及其他投資商盡快到岸。
知情人士說，在確定了環球片場為北京主題公園的投資方後，環球片場的積極性似乎又不高了。像主題公園這種大型投資項目，盈利回報期太長，對於資金流的要求很高。如果不能盡快從中獲益，長期持有不開發竇店的3000 畝土地作為中國大陸第一家大型的主題公園，規劃中的北京主題公園能否真的遊人如織、取得理想的投資收益，很多人都抱懷疑態度。
從匯金網大跨度越過主題公園，李嘉誠這位商界巨人在內地的產業戰略布局無疑非一般人想象力所能及。究竟是摸著石頭過河？還是南征北戰式的戰略性大轉移？
但是，主題公園產業本身的投資價值和商業風險到底如何呢？主題公園，目前在國內似乎還是朝陽產業，全國各大城市中並沒有絕對的成熟的開路先鋒，國外巨頭也隻在虎視眈眈階段，而不敢輕舉妄動。
2002 年8 月間，江西媒體爆出新聞，稱美國好萊塢準備落戶華東，並希望找一處有山有水的地方落戶。據《今日東方》記者了解，革命老區江西吉安成為美國好萊塢的首選，該地市委書記呂濱已率隊到美國考察，並與美國方麵簽訂了初步投資意向，總共涉及的投資金額達10 億人民幣以上。
環球片場、迪斯尼及至好萊塢，不約而同地把下撥投資熱潮，指向了中國。
主題公園概念開始被熱炒，並成為各種資本下一步跑馬圈地的重頭戲。
精明的李嘉誠顯然不會錯過。借助2008 年北京奧運，李嘉誠攜手中、美兩國的合作夥伴，用心可謂良苦。然而，跑馬圈地過後，誰能挖到真的黃金？是不是有投資過剩產生泡沫的可能？是不是能夠同時帶動周邊房地產業，環球片場與北京市區間的交通配套設施如何解決？這些都是李嘉誠介入北京環球片場主題公園成敗的關鍵。
李嘉誠真的把注下在了娛樂業嗎？還是地產？業內人士分析說，主題公園也是以地產為依托的，這是確保資金到位的唯一賣點。而沒有主題公園作為經驗的長和係在北京主題公園的作用可能僅在於此。李嘉誠顯然誌不在此，自己擅長的地產開發才是投資的焦點所在。
波折
和黃地產（北京）公司副總經理陳敏說，姚家園項目建築麵積為40 萬平方米，分三至四期發展，興建超過三千個住宅單位。據介紹，姚家園項目一期是經濟這是一個新的訊號。但確實是一個明確的訊號。分析人士指出，姚家園項目的一個千真萬確的意義是：李嘉誠把眼光從高檔寫字樓和商住樓轉向了普通住宅市場。因此，對長和係而言，姚家園項目將是一個轉折性的標誌。華潤置地董事郭鈞主認為，這可能是出於風險的把握，李嘉誠在香港最擅長的就是住宅市場。
和黃地產（北京）副總經理陳敏稱，非常看好北京房地產市場，和黃將加大在北京投資房地產的力度。從目前來看，李嘉誠的意圖，仍然是打造北京乃至大陸的房地產帝國。
從其下注匯金網，到匯金網蛻變成一個房地產投資公司；從謀劃主題公園到姚家園項目切入普通住宅市場，在變化的軌道中，均能看到李嘉誠對北京市場前景的判斷與謀劃，對地產的執著與癡迷，甚至能若隱若現地看到李嘉誠對內地地產市道的疑惑。盡管像匯金網轉身一樣屬情不得已之舉。
一位房地產業內人士說，根據他過往的印象，盡管李嘉誠更具資本和營銷實力，但萬科房地產公司和珠江合生房地產公司，以及諸多北京本地地產商，與和記黃埔相比，在開發住宅項目上可能更加強大、更熟悉本地市場、更靈活。
不過，沒有人敢下這樣的結論：李超人在京城房地產沒有用武之地。李嘉誠寶號“超人”，絕非浪得虛名。但是，當你想依據市場規則，循規蹈矩地操作之時，你所麵對的競爭者可能是一個完全不按常理出牌的人，甚至是一個任意改變遊戲規則的人。那麽，這場競爭，未開始之前，已經有了實實在在的結果。
市場公認，李嘉誠對市場趨勢與判斷一向很準，眼光獨特，尤其有一個低買高賣的絕招：在市況低沉時大量買入，慢慢等待機會，市況轉好時轉手賣掉，大賺其錢。
李嘉誠絕招看起來很簡單，但不是每個人都能操作的，不單需要精準的眼光商業智慧，還需要巨額的資本，超人的魄力。隻有在資本的實力與智慧的基礎之上，才能沉得住氣，挺得住勢。這也是以往李嘉誠敢於跨行業多元化投資的秘密所在。
這一回，李嘉誠在北京卻似乎一反常態，種種原因使其不得不在地產上集中火力。作為李嘉誠進軍內地房地產市場的旗艦，和黃地產在內地持有的土地在這個意義上，即使房地產泡沫破滅的預言成真，李嘉誠可能也早有準備。
如果商業銀行嚴格控製流向房地產企業的貸款，房地產則須依仗自身的資金實力、憑借大規模開發降低成本，同時對抗風險能力的要求大大提高。在這樣的環境中，現在的一大批房地產開發公司肯定將走投無路，賣身投靠資本實力雄厚者。洗牌之後，少數有實力者才能生存。這樣的局麵，顯然是李嘉誠所樂見的。
那時，李嘉誠的對手就不是現在的五千多個，隻有寥寥可數的幾個。不過，內地的事情很難說。今天幾個公司倒閉了，明天，說不定又有幾個更大規模，動輒幾十億元，甚至上百億元規模的公司冒了出來，你都不知道那些錢是從哪出來的。
盡管李嘉誠最有可能是這幸存下來的幾個之一，但是，即使如此，把所有的雞蛋放在一個籃子裏，始終存在著一定風險。而且，麵臨群雄爭霸和不熟悉的市場環境，李嘉誠將為他的北京地產帝國付出相當大的代價是肯定的。
作為在香港呼風喚雨的地產巨頭，李嘉誠在北京的發展卻不盡如人意。但是，這種局麵在2004 年似乎有轉機：東方廣場在清退小租戶後，租金大幅上調。而北京春天Mall 的投資方中國商業發展建設公司（H.K）也爆出有長江實業資金背景，且一期投資計劃就要達到二十億元人民幣。
東方廣場商場東方新天地自2000 年試營業以來，營運業績一路攀升，成為幾十家一線品牌的聚集地。據東城區地稅部門統計，2003 年東方廣場納稅增長率高達兩位數。東方新天地前總經理譚祐華先生表示，東方新天地的成功營運，證明他們在租戶組合、管理和持續的創新宣傳推廣活動等方麵做到了精益求精。
目前，東方新天地商場的出租率已經超過95%，更有些店麵的月租金已經達到每平方米260 美元，2004 年租金上調20% 左右，個別增幅更達50%。
具有戲劇性的是，作為王府井商業聯合會副會長的春天商業總經理尹鐵錚曾經批評過東方廣場的選址不當，但此次春天Mall 的投資方中國商業發展建設公司，其資金背景卻是李嘉誠旗下的長江實業按需投入，可見李嘉誠已經是咬定春天Mall 了。
經過連番波折，李嘉誠不得不把所有的雞蛋中的部分放在一個籃子裏，一個順手可牽的地產籃子。
“烏托邦”——世界匯金網
2001 年，李嘉誠在北京成立了世界匯金網，夢想成為中國的標準普爾，中國銀行業統一的網絡平台，直指當時金融業發展的最高端、最前沿。
李嘉誠的戰略眼光和公關能力絕對令人佩服。然而，事與願違，匯金網後來演變成了一個可有可無的空殼。
2001 年7 月18 日，號稱“中國首家外資金融網站”夢想做成，“中國的標準普爾”的“世界匯金網”在人民大會堂鳴鑼開張。這是一個令人心動令人向往令人鼓舞令人振奮的商業願景遠景規劃。
根據李嘉誠當初的構想，匯金網將成為長和係在內地投資的製高點，長和係內地資本運作的進出口銀行，一個中國金融界的網上投資平台，中國內地的“標準普爾”。匯金網的首發陣容可謂強大，背後是清一色的實力派外資，其中長實占30%，世界金融集團占15%，其他還包括策略性股東匯豐投資集團等。
匯金網的全部注冊資本5000 萬元港元皆來源於長實，所以其實際控製人為匯金網主席李澤钜，而李嘉誠則是幕後老板。匯金網的剪彩儀式，中國人民銀行國家外匯管理局、中國證監會、中國保監會等金融機構的要員雲集。為增加匯金網的分量，匯金網總裁則由前任中國人民銀行副行長楊秀芳執掌帥印。這是一個不容置疑的野心勃勃的資本擴張計劃。
匯金網宣稱，將在2001 年年底登陸香港創業板，屆時首批加盟匯金網的會員按各自會費總額配售原始股，以迅速聚集人氣，打出聲勢。但是，一個漂亮的亮相之後，匯金網接下來進展不順，運作不暢。成立後，匯金網再也沒有爆出任何利好新聞，籠罩其頭上的炫目光環，像一顆夜空刹那間的流星，轉眼之間就褪去了斑斕的色彩與迷人的光芒。
網絡銀行是匯金網成立伊始就高高舉起的一麵大旗。其根據是2001 年7 月9 日中國人民銀行發布實施的《網上銀行業務管理暫行辦法》。匯金網方麵認為雖然政府沒有明確下文，但從某種意義來講，匯金網可以說是中國金融改革的一個試點。匯金網提出的一個電子金融改革的全麵解決方案，之所以獲得了政府以及金融主管部門的認可，原因就在於是匯金網主動出資並自行承擔風險，銀行業務的互聯互通，成為內地各大商業銀行互通的電子樞紐中心，既可方便人民銀行對網上業務進行監管，也增加了各銀行之間的競爭。
但匯金網卡殼就卡在它不是金融機構，而是一家由香港人出資注冊的外資企業，這樣的身份要想在央行尋求一個合格的金融執業牌照，並且野心勃勃地部分取代央行的商業功能，在內地金融業還未能完全開放的情況下，根本是不可能的。
在香港，法律未明文規定不可以做的事情，你就可以大膽去做，在內地，法律未明文規定的事情，你最好小心一點。也許正是這個名不正言不順的出身堵住了匯金網成為網絡銀行首批成員的通道。所以，匯金網才轉身與內地眾多銀行開始了親密接觸，希望依托一家內地商業銀行來完成這件美好的願望。先後成為其戰略合作夥伴的招商銀行、華夏銀行等都與匯金網進行了多次接觸，但要說服哪一家擔此重任似乎都不是容易的事。
“這些銀行要麽本身就有網上銀行係統，要麽也正想建立自己的網絡銀行，拓展自己的客戶隊伍，而如果要借由匯金網這個企業平台去實現理想的話，就總是隔了那麽一層窗戶紙。”一位前匯金網的高層私下說到。
在長期談判不成後，李嘉誠也逐漸感覺到，與內地銀行合作組建真正的網絡銀行，在目前整個金融行業開放仍然很緩慢慎重的客觀條件下，這種可能性幾乎為零。最終，繞了一大圈的匯金網仍然停留在出發的原地——虛擬的網絡金錢世界。
中國農業銀行、民生銀行等多家被匯金網稱為是自己戰略合作夥伴的單位，在接受查詢時，眾口一致地對外稱，“與匯金網目前沒有任何業務關係。”這對匯金網的打擊無疑是致命的。
匯金網在成立時還曾宣稱：“要搭建一個電子信息平台、實現全國銀行間的互聯互通，用匯金網的一卡通在任何銀行都能進行任意的交易、支付。”這個夢想在實踐中落了空。
開通初期，匯金網要把全國銀行像穿珍珠項鏈一樣穿起來的神來之筆，吸引了無數人的眼球，人人都睜大眼睛期待這令人眩暈激動的時刻，期待著李嘉誠為他們描繪的這一近乎天方夜譚式的願景，但要真正實現目標，同樣沒有那麽簡單，尤其是不能自己一廂情願。甚至，期待造就中國的投資大鱷索羅斯，“國內各個銀行之間曆來老死不相往來，電子信息係統建設得再完善也是各自領域的單打獨鬥。”原因也很簡單，就是，它們都有自己的存款指標、貸款額度和最珍貴的客戶資源，如果實現互聯互通，就意味著每一家的客戶資源將要與大家共同分享，這怎麽可以呢？”中國銀行業協會副秘書長段培忠在接受訪問時表示。
按照匯金網的發展思路，其利潤來源主要有以下幾個途徑：1. 向會員收取會費；
2. 類似於標準普爾的第三方資信調查收費；3. 網上互聯互通收取的手續費；
4. 成功將會員的項目推薦給投資機構後，從中收取的傭金；5. 促成各種兼並吞並後的傭金；
6. 各項融資及上市安排、資產轉讓、資產評估之中介傭金。
但透過以上分析，可以看出匯金網的財路條條受阻。匯金網的另一項業務，是將自己定義為依托網絡概念的投資公司。匯金網可以說是李嘉誠投資史上的唯一的烏托邦。
首先，在匯金網的網絡平台上實現各銀行業務的互聯互通，現階段是根本不可能實現的。這一點就連央行也無法強力推動。匯金網不是一家金融機構，而是一家由外資控製的網絡公司，不可能取得一個合法的外資控股金融牌照。
讓外資承擔網絡央行的職能，顯然是件天方夜譚的構想。這就如同一個人生地不熟的香港人在北京開設婚姻介紹所，而且限定隻介紹內地人與內地人，而不是內地人與香港人或外國人，自然而然地，其結果可想而知。
中國雖然正在加大金融體製改革的力度，但對外資進入中國的金融係統這一關乎國家經濟安全的問題，始終保持著審慎的態度，央行絕不會因匯金網而開此閘門。其次，各銀行間互聯互通缺少現實基礎。各大商業銀行間長期處於競爭狀態，而非合作狀態，囿於都有各自的存貸款指標和多年來積累的珍貴客戶資源，基本是老死不相往來。如果實現互聯互通，就意味著每一家的客戶資源將要與大家分享，這是不可能的，最起碼在短期看來。此外，各大銀行都有在三至五年內改製上市的打算，這無形中又增加了競爭的激烈程度，互聯互通就更不可能。最後，也是最關鍵的一點，匯金網未能獲得更高層的金融機構的對未來的設想，而且，在實際操作過程中，勢必處處事事受到約束掣肘。
加入匯金網的企業用戶，不僅可以享受金融信息服務，還可在匯金網平台上自行發布資金需求和項目介紹，匯金網將組織經濟、金融方麵的專家和律師事務所、注冊會計師事務所對項目進行資本風險評定，然後出具可行性報告向投資者推薦，也就是第三方資信調查和評定業務，基本類似於標準普爾。
這個設想是很超前的，對於內地目前急需資本及資產變現的大環境中，確實是大有可為的，所以初始其前景確實也很誘人。但是，在目前整個內地社會的信用體係尚未建立健全，金融中介機構缺少相應配套措施的情況下是很難落實的。
在對一些好項目進行投資時，匯金網發現，由於缺乏必要的擔保，企業使用一些資產進行了抵押，但對匯金這樣一個純粹的電子信息企業而言意義不大，至少實質意義不大。因為，在一個誠信缺失的商業社會，希望用一個看得見、摸不著的虛擬網絡承擔交易信譽的中介與保證，或多或少都偏離了現實，超越了現實。
試問，今天的人們，還有幾個善男信女相信網絡承諾？至少，超越了內地的現實。至少，對匯金網自身有著巨大的缺乏保障的風險。很明顯，這裏是內地，而不是香港。
楊秀芳甚至認為，“如果發現有好的項目，匯金網也會考慮自己去投資一部分。”匯金網的這個想法很獨特，然而在實際操作中卻存在不少困難。匯金網為了與企業盡快打成一片，尋找到好的項目和資金，主動與各個地方政府合作為企業投資融資牽線搭橋，但在投融資過程中，資金安全問題始終無法很好地解決。
因此，融資雖然是中國企業目前的急需，但在實際操作中，由於難以做到位，匯金網也很難從中真正見到效益。
但是，就在實質的業務還沒有展開之際，企業會員已經對它們從匯金網所得到的服務開始抱怨了。“他們當初承諾的，現在一個也沒有實現，提供的信息和分析也沒有什麽實用價值。”一位原匯金網的用戶發牢騷。他認為，如果沒有什麽新的變化，他不會在明年繼續成為匯金網的用戶了。
李嘉誠一向以具有戰略眼光而備受推崇，但這一次犯下了一個價值5000 萬匯金網的資本鏈條，到底脆弱到什麽程度？就算其背後有雄厚的資金支撐，那麽，路在何方？抑或，匯金網以上的種種策略上的失誤，僅僅傷及李嘉誠身上的半根毫發？又或，匯金網不過是網絡熱潮的副產品，根本就不曾納入長和龐大業務的運作中？
匯金網何去何從？不言而喻。然而，這些問題的答案或許並不重要。因為，此時的匯金網已經以另外一個身份活躍在北京的地產界了——掛著金銀信的牌子匯金網業已蛻變為一個空殼。而金銀信則因為與世界級巨頭聯手雪藏3000 畝地皮而引起了人們的注意。讀者的視線應該再次回到本章的開頭。
逸翠園事件
和黃（北京朝陽）有限公司於2003 年年初正式注冊成立，但事實上，在2001 年和黃地產取得逸翠園小區所在的姚家園地塊時，北京公司就有了基本架構，為姚家園項目的動工做種種準備。位於北京朝陽區平房鄉姚家園村的這塊土地，被和黃地產看好。業界流傳說，為了取得這塊地，和黃高層多次行走於北京市政府和朝陽區政府之間，終於以約7 億人民幣的價格將其收入。
逸翠園是香港和記黃埔地產公司在北京開發的第一個大型住宅小區，為李嘉誠旗下所有。項目占地約27 萬平方米，總建築麵積約36 萬平方米，首期開發18 幢住宅樓，共提供760 套商品房，成交均價9230 元／平方米：項目自2002 年12 月23 日開始交房。然而，在收房過程中，部分業主對房屋質量提出了質疑，對交樓流程表示不滿，並有數名業主參與集體維權。按照合約，這塊地的一級開發由平房鄉自己的開發公司負責，和黃從二期工程介入。此外，在統一的規劃下，由平房鄉的開發公司與和黃分別建設拆遷安置用房和商品房。
直到交房第一天，前來收房的業主發現，和黃方麵要求業主付清維修基金、物業費、契稅以及各項雜費後才能進去收房——先交錢再看貨，這種看似不公平的做法在內地房地產業中極為常見。
部分業主認為，逸翠園的建設商——北京某建築集團公司是工程質量低劣的主要責任者。這家公司注冊成立於1994 年6 月4 日，是北京市朝陽區區屬的曾與該公司有過業務往來的一位地產界人士說，這家公司起步於朝陽區十八裏店鄉小武基村的鄉村建築隊，因為人脈靈通而在北京建築市場中頗能呼風喚雨。直接承接逸翠園施工項目的是這家企業的第六工程部，是逸翠園地塊所在的朝陽區平房鄉的鄉屬企業。其實，在內地，許多資質不足的建築企業為了獲得建設項目，采取寄人門下直接掛靠的形式成為某個大建築企業的項目部、工程部，獨立核算，條件是每年交給大企業一定的管理費。這種做法在業界十分普遍，而這個第六工程部采取的也是這種掛靠方式，因而得以共享田華集團的國家一級的建築企業資質。
一位和黃北京公司市場部的人士在收房時對業主表示，和黃當初要取得姚家園的這塊地，前提條件是必須把建設項目交給該建築公司，這已經為後來問題的爆發埋下了隱患。而該公司在施工過程中管理不善，延誤工期，最後和黃不得不多次央求建築商按時完成工期。連如此簡單的商業要約，也要委曲求全，可見作為發展商的和黃，委實不能伸張自如。
在內陸，雖然發展商是爺，建築商是孫，但是，一旦確定由孫子開發建設，孫子就會一夜間變成大爺，發展商反過來變成孫子一樣求爺辦事。對於和黃這樣的港資，對於李嘉誠這樣的大腕，似乎更是被咬定青山不放鬆。田華集團公司工程部稱，逸翠園項目當時是對外公開招投標，為了中標，田華公司的標書都裝了二十五大箱，直接郵到和黃地產香港總部。當然，這不過是做做樣子而已。
他們辯解道，在施工過程中，集團公司曾經派員去施工現場查看過，當逸翠園工程發生質量風波之後，也曾經向第六工程部詢問過。第六工程部表示，工程質量問題是由於和黃公司分包太多，有些事田華公司根本就做不了主。第六工程部還表示，逸翠園的設計也有問題，一些管線根本沒有預先設計，沒有留出預定位置。第六工程部看到設計有問題，曾經提出來，但是和黃管理層方麵未予理睬。難道和黃設計圖紙上連牆也畫斜，連地板也畫出滲漏嗎？相信沒有。
公說公有理，婆說婆有理。和黃（北京）有限公司是施工質量的主要責任者嗎？和黃的前員工曾表示，北京公司隻是個數據提供者和執行者，香港總部掌握完全的決策權。和黃的管理製度非常嚴謹，有一套非常嚴格的近乎機械式的程序。在這套製度裏，幾乎所有的權力都高度集中在香港總部。總部不僅掌握完全的決策權，而且還控製市場分析和產品分析的權力。
而且在發生任何意想不到的問題時，不能在第一時間處理應變，而要層層上報，逐級請示。逸翠園的問題恰恰就是當個別業主揭發問題時，北京和黃不予理睬，釀成滾雪球效應，越吵越大，使得北京和黃手足無措，令整個集團陷入被動難堪2002 年北京流行小戶型的時候，逸翠園項目請的是香港興業建築師事務所該事務所設計的產品分為三類——疊拚、六層、小高層。但到了2003 年，公司卻將設計改為小戶型。2004 年，小戶型早已不那麽暢銷了，公司還在為“是否改成二百平米戶型”而猶豫不決。
和黃習慣請香港的設計師擔綱。但是，北京地產界的人士普遍認為，香港設計師的設計手法並不太符合北京市場的口味。不過，和黃公司內部人士曾對外界透露說，北京公司畢竟還有一些直接與設計師溝通的機會，相比於上海公司自由度還稍大一些。在上海，雖然合同由設計單位或設計師與上海公司直接簽訂但設計方案並不直接與上海公司溝通。方案的審定首先經過香港總部，然後轉到香港工程部，最後才交由上海工程部執行。
此外，和黃公司還采取典型的矩陣式管理方式：例如，北京公司的工程部直接聽命於香港工程部，同時也聽命於北京分公司。在這種管理模式下，每個部門都處在一個交點上，形成一種製衡機製，以防止出現濫權的情況。但這種高度集權和製衡製度往往令決策鏈條過長，決定要層層傳導到總部去由總部研究定奪，甚至，連一個信封的設計也要傳真回去由總部審定。和黃的本意是希望通過三角製衡，約束內地分公司，以防止不應該發生的濫權謀私。結果是誰都要負責，誰都不能負責，有功勞時個個往前跑，有問題時人人往後躲。
“我們麵對的是一個小社會，組織非常嚴密，但同時工程部和市場部又互為掣肘。”一位業主代表說。
收房之後，對逸翠園的失望情緒從最初開始裝修的數位業主開始，在遭到和黃北京的洽談後迅速擴散。通過電視媒體和網上論壇的圖片，逸翠園成為全北京最透明的住宅。旁觀者和業主們一樣，清晰地看到和黃地產在北京的第一個樓盤存在著牆體歪斜不規則，所用建築材料質量存在問題的情況。此外，一些房屋的防水不好、漏水嚴重。
逸翠園事件可以算是和黃進入內地以來遭遇的第一次重大的公眾信任危機這對於香港的《蘋果日報》來說可是一個天賜良機的特大頭條新聞，對此天賜18 日的頭版頭條大肆渲染逸翠園業主維權事件，大張旗鼓地為業主“維權”，大有赴湯蹈火為民請命之慷慨仗義。
無論是逸翠園還是重慶比華利豪園，業主在介紹自己購買該樓盤時的第一個想法，都與李嘉誠有關。“出於對李嘉誠先生的敬仰，對和記黃埔的高度信任”，沒想到，正當人們還在對李嘉誠麾下的和黃在內地大肆圈地的房產開發路徑津津樂道之時，逸翠園事件的爆發使人們對其懷有的敬仰和佩服之情變得更為沉重複雜。
有趣的是，逸翠園和重慶比華利豪園的業主中，不乏內地有實力的開發商。
據比華利豪園業主楊先生介紹，重慶這些自己本身就是開發商的業主，都是帶著體驗“李嘉誠先生會帶給我們什麽樣的豪華、高檔生活環境”的想法購買了和黃開發的項目。他們認為，以李嘉誠開發房地產的經驗，應該是“我們想到的他們想到了，我們沒想到的，他們也替我們想到了”，可沒料想，“我們想到的他們也算是想到了，我們沒想到的原來他們也確實沒想到。”於是，失望與不滿油然而生。
實際上，逸翠園事件的升級在於業主對和黃對待事情的態度及處理事情的方式無法認同。由於北京和黃方麵遲遲拒絕與業主見麵溝通，而僅僅通過簡單發函的形式居高臨下地強硬堅持自己的立場，推卸責任而不是誠意協商，而雙方對解決問題的方式在沒有深入商討的情況下又不可能達成一致，危機的升級便在所難免。
一位有經驗的工程師稱，內地樓盤的質量很大程度依賴於承包商和施工隊的人員素質。對於香港開發商而言，如何管理內地繁雜的建築承包商和施工隊，以達到其所要求的質量是最困難最頭痛的事情。要求不嚴，他們會渾水摸魚偷工減料，要求嚴格則是消極怠工頻生事端，而且更會以各種借口要求多多。
而不幸卷入事件的李嘉誠更不幸成了內地某些人士眼中的大白象a，與商業運作中的慷慨的慈善家，以至無可奈何地承擔了全部的商業責任，甚至還要額外地承擔社會負擔。就算如李嘉誠這樣的非常人物，在大陸這種特殊的環境裏，也有無可奈何的時刻。這個時候，我們更應該理解霍英東先生在南沙的困境。
學者出身的業主楊先生對和黃內地項目出現問題的原因總結為，香港公司集權式的管理使各分公司總經理處於無權狀態，“總經理跟你談和一個辦事員跟你談的效果是一樣的。而總經理把業主反映的情況再轉述給香港高層時，由於香港高層對實際情況沒有切身體驗和感受，因此對事情的處理就會與業主的期望產生偏差。”當然，這個問題所反映的另一方麵是，無權自然無責，有任何問題都可以不用承擔任何責任，所以任由危機像燒開水一樣，越燒越沸騰，越燒越響。
業主們認為，和黃雖然整體收回逸翠園進行整改，但是他們並沒有承認逸翠園在質量方麵存在問題。和黃在給業主的第一份函件中稱，“因為業主對和黃品牌高檔樓盤的心理期望值與現實存在一定差距。”和黃在函件中也表示了歉意，並公布了聯係方式期望與業主溝通。和黃的這一回應如果僅從文字方麵來看是極不明智的，這無異承認自己的產品確實不是最佳質量，確實未能或者不能達到消費者心目中的基本要求與期望值。
和黃方麵表示：“逸翠園項目嚴格按照國家建設規範的要求進行設計施工，房屋的質量及結構安全符合國家標準。”但是，麵對諸多問題的業主，並不接受和黃的一麵之詞，盡管和黃已向業主承諾將聘請有資質的房屋質量檢測機構對逸翠園的房屋進行隨機抽檢，但業主的要求是，對房屋進行質量檢測與鑒定評估等工作應有業主參與，在證明房屋結構沒有問題的前提下，再與和黃商討整改的問題。
正是由於雙方在這兩個關鍵點上均未達成一致，因此矛盾迅速升級。據一位受某業主委托經常到逸翠園工地現場查看的工程師表示，逸翠園的房屋存在的主要問題是，後期初裝修質量差，在初裝中很多必要工序都有偷工的現象，所以造成觀感質量很差，而其最主要的結構質量肯定沒問題。
北京和黃在這次危機中，高高在上，抱著皇帝女兒不愁嫁的心態，對業主反映出和黃作為一個家族式跨國集團在體製運作方麵所存在的僵化的官僚主義問題。層層請示，層層上報，有集權無分權，有成就無問題，有人領功，無人負責的通病，以致事態惡化到難以控製的境地，不得不被動地一而再地向業主讓步，最終無可避免地影響甚至損害到和黃品牌與李嘉誠的個人形象。
當然，事件的另一麵，也不能否認北京市民對李嘉誠崇高形象的極高期望而形成的明顯落差。不論怎麽說，逸翠園事件對素來極為重視名譽的李嘉誠個人而言，都是一個極之不幸的甚至說是絕對不應該出現的插曲。
在逸翠園業主維權的事件公開後，同是和黃開發的重慶比華利豪園，其業主維權事件發生在更早之前，但並不為人所知，此次卻隨著逸翠園事件的升級而浮出水麵。
重慶比華利豪園也是和黃在重慶的第一個項目，以開發獨棟別墅為主，共計兩千多套。據重慶比華利豪園的業主代表楊先生介紹，該別墅小區實際上早在2004 年5 月就已經開始交樓，但業主到2005 年年底才開始陸續入住。
重慶比華利豪園的質量問題並沒有在交樓之前被業主所發現，“我們都是在裝修時或入住之後才陸續發現了諸如漏水、空調製冷製熱效果差等問題”。
與逸翠園的情況類似，重慶比華利豪園的冷氣機也存在問題。據楊先生介紹，冷氣機的電路板、壓縮機等部件都出現過大麵積修理的情況，而且製冷製熱效果不好，夏天在屋裏開冷氣機不覺得涼快，冬天也不覺得暖和。
實際上，重慶比華利豪園業主維權事件的暴露，對和黃在內地的項目或許是一個現實的難題。而一旦內地消費者對和黃項目的質量存有質疑，對李嘉誠畢其心力打造而成的超人這一黃金品牌，將是一個必須麵對的命題。