破解土地財政問題：思路與建議_三、替代土地財政的資金融資量化分析

三、替代土地財政的資金融資量化分析

房地產稅改革、試行土地年租製、發行債券等方式都可以為地方政府提供財政收入來源，成為替代土地財政的資金融資手段。但以市場價值為基礎的房地產稅，更適合作為地方財政收入中一項長期的、可持續的收入來源，是最理想的選擇。房產稅屬於財產稅，具有區域性強、稅源穩定可靠等特點，具有不可替代性，自其產生以來就是地方政府籌集財政收入的主要手段。

從世界各國的經驗來看，房地產稅在稅收體係中處於重要位置，在各國的稅收體係中，大部分國家都設有對房地產保有環節征收的房地產稅。進行房產稅改革可以給地方政府提供財政收入來源，這樣既可以在一定程度上緩解地方財政困境，也可以降低其透支有限土地資源的強烈動機，減輕地方政府對土地財政收入的依賴，並且能調控房價、調節收入分配。

我國房地產稅改革始於2003年的十六屆三中全會，提出了“條件具備時對不動產開征統一規範的物業稅（房地產稅）”的改革設想。2011年1月28日，重慶、上海兩地開始試點開征房產稅。經過9年多的理論探討和試點實踐，人們對房地產稅製改革的認識不斷深化並取得了一定的成果。尤其是在技術方麵，通過幾年的探索和實踐，我國在房地產稅批量評估技術上已經具備了滿足房地產稅征管需要的實力。未來征收房產稅能不能改變地方政府過度依賴土地財政的狀況，是否可以彌補未來地方財政收入的缺口，為此部分研究機構和學者進行了以房產稅方式獲取土地收益變更的測算。

中國指數研究院房地產動態政策設計研究組以全國2010年的數據為例進行了測算。計算公式為：應納房產稅

稅額=應稅住宅銷售市值×對應稅率。2010年底城鎮住宅總價約50萬億元，假定稅率為1%且不考慮減免（稅率超出目前水平），並假設在全國範圍內針對所有住宅開征房產稅，則預計每年房產稅規模約為5000億元，這低於2010年土地出讓金2.7萬億元。

此外，相關學者以2011年重慶市住宅房產的相關數據資料為參考依據，對重慶市以房產稅方式獲取土地收益變更進行了測算。其思路與中國指數研究院的測算方法大體一致，通過數據計算得出2011年重慶市住宅房產稅在不同的稅率和征收率情況下的稅額；然後求出70年土地出讓純收益折現後2011年的年值；最後用房產稅稅額與土地出讓收益年值相比求得土地出讓金被替代的比例。測算過程如下：

（一）稅率的確定

借鑒國內部分學者關於物業稅稅率測算的研究成果，不同參照標準下的不同稅率。

（二）稅額的測算

計算公式：應納房產稅稅額=應稅住宅銷售市值×對應稅率。稅基是住宅銷售總額，為1825.41億元。考慮到稅收的免征範圍、征收不全以及房產稅處於征收初期等因素後，采用五檔征收率（100%、90%、80%、70%、60%）進行稅額測算。房產稅稅率和征收率不同，其征收的稅額也不相同。

（三）土地出讓收益折算

2011年重慶市土地出讓金總收入820億元，根據2008年《中國國土年鑒》可知重慶市2007年國有土地使用權出讓純收益占土地出讓金總收入的份額約為48%（170.51 / 358.96）。假定2011年重慶市土地出讓純收益占土地出讓金總收入的比例也為48

%，則可以求出2011年重慶市土地出讓純收益為393.6億元（820×48%）。根據土地出讓金的概念，土地出讓金相當於一次性繳的使用土地70年的總費用。為使房產稅與土地出讓金之間的對接具有可比性，將2011年土地出讓純收益70年的現值折算成2011年一年的年金，具體折算如下式所示：

P=F / r[1-1 /（1+r）70]

其中，P代表土地出讓金純收益；F代表P未折算前每年應繳的土地出讓金；r代表折現率。r選取2011年一年期的銀行定期存款利率，依據中國人民銀行2011年4月發布的數據為3.25%。經計算可得F=14.37億元。

（四）計算結果

經計算，當稅率為0.8%、征收率為70%時，會產生10.22億元的房產稅，與求得的土地出讓純收益14.37億元，具有很強的替代性，可替代比例為71.1%。計算結果還同時表明，房產稅替代土地出讓金的比例有相當一部分在50%以上，表現出較強的替代性。上述結果，還僅是研究了住宅部分的房產稅征收所得，如果加上對商業、工業性等房產征稅的房產稅，對於土地出讓金的替代性顯然更強。

綜合以上結果表明，雖然目前來看，房產稅仍不能改變地方政府過度依賴土地財政的現狀，但長遠來看地方政府探索以稅代租的政府參與土地收益分配的可持續的地方財政收入模式之路是可行的，探索具有持續穩定特點的房產稅作為地方財政的主體稅種，不過分集中在一次性的出讓收入上，使地方財政收入更理性、更科學。但這一過程未來要逐步深入，循序漸進，而且恰當的征收率也是值得進一步思考和推算的。

（本章完）