第四十六章 地塊前期策劃很有學問！
“楚總，高總，你們兩位，說說看你們的意見。”楚休對著手哈了一口氣對他們兩個說道。
現在他做總裁也有一段時間，已經沒有了開始那麽拘謹。
現在他已經沉浸到了地塊設計裏麵，那些個兒女私情已經被完全的拋卻在了一邊。
這是他真正從無到有操盤的第一塊地，現在楚景和已經正式將公司的大權交給了他，他也不想辜負楚景和對他的信任，憑借著前世的對於房地產趨勢的了解，他認為自己可以把這個產品做得非常優秀！
楚雲先站了出來，作為楚家人，她已經認出了冷長依，不過這是楚休自己的事情，她不想管，也管不著，現在提高自己在景和的地位才是自己要考慮的事情，她需要一點一滴積累話語權。
“這塊地商業問題很大，小楚總你也知道，現在餘州城商業賣不起價，去化難度非常大，如果我們持有的話，十萬方的商業產品可是十分吃現金流的，對於現在這個快周轉的產品來說後期的運營也是一個難題，我們不僅要成立一個商管團隊，而且還要沉澱大量的資金在裏麵，小楚總你也是知道我們的融資成本的，我的建議是看看高總那邊能不能協調開發部做外聯，嚐試著政府公關進行地塊調規，將它調成住宅性質。”
看著楚雲在那裏侃侃而談，楚休有些驚訝，沒想到這位在景和存在感較低的女將也是在默默的學習，確實是很不錯，現在對房地產知識的了解已經到了一定的深度了。
“那我說說我的看法。”
高楠看到楚雲說得頭頭是道，自己作為老地產人，也不能落後。
“商業的問題我同意楚雲總的看法，這塊地搞商業要不得，距離觀音步行街太近了，一不小心我們就會有被客源虹吸的風險，做10萬方小體量商業步行街沒有太大意思，不過當時勾地是我和老楚總一起去的，這塊地其實政府允許商業下調，這就看楚總怎麽打算了。”
“洋房做一梯二戶的產品沒問題，重點就是看沿江高層怎麽布局，這塊地較為平坦，但基坑其實並不好挖，沿著濱江地帶，其實地下室結構設計不到位，容易漏水，這點王總在做施工圖結構設計的時候防水這塊要特別注意！咱們是要做品質的，多一大點錢少不了太多利潤！”
高楠這種老資格也不是好瞧的，隨意兩句也是說到了點子上。
尤其是那句做品質的楚休是尤為讚同，在後世一些開發商為了控成本，在看不見的地方省材料是省得觸目驚心。
說是房子可以用70年，過個十幾二十年很多房子都有這裏樓頂漏水，那裏外牆剝落等一係列的質量問題，楚休自己是穿越過來的，他也並不希望自己公司的產品以後出現這種問題，他可是要做大事的！要改變世界進程的人！
王總在那猛的點頭，讓冷長依和另外一個小年輕快速地記錄下他們兩位說的內容。
“太冷了，我說兩句。”楚休在這裏看這塊地不少時間了，他有一些自己的看法。
“商業我的想法是要做，而且要做出特色！”旁邊所有人都露出驚訝來，這小楚總是年輕膽大吧，甲方兩個老總反對他還要繼續搞！
楚休不理其他人的反應繼續說道。
“這塊地附近沒有其他大型的社區商業配套，我認為這是我們的機會，現在餘州城的社區商業做得非常差勁，全部是做一些底商然後就賣出去給私人自己經營，我覺得這是要不得的！”
“這樣下去經營起來會非常的混亂，而且也無法給予我們的住宅產品產生相對於的溢價空間。”
“所以我打算設計5萬方左右可持有的小型社區商業，這個商業以一個大型超市加部分體驗式餐飲為核心進行前期規劃，這樣不僅僅可以給這塊地提供住宅溢價，而且咱們也得到了一隻優秀的商管隊伍。”
“你們不要看到商業不好賣，要看到商業對住宅的溢價能力和也是後期勾地時和政府談的重要籌碼，咱們的野心要放大一點！眼光也要長遠一些！”
“小瑩，你和張巍總說一聲，讓他出一份大石霸周邊商業的市場調查報告出來，咱們在總圖強排前要考慮清楚具體要做怎麽樣的業態，層高的需求，麵寬的需求，煙道的需求，這些都要通通涉及到，聽明白了嗎？”楚休在旁吩咐何瑩。
“聽明白了，我等會就和張巍總說。”何瑩拿著筆記本在旁邊刷刷記下，在旁脆生生地應道。
“我們的住宅產品要思考清楚客戶是來自哪裏，而不是盲目地強排，這塊地有著優秀的濱水資源，我們即將做的優質商業，規劃中的地鐵路線以及距離觀音商業圈非常近，本身這塊地的基因就比較適合做一些剛改和改善型產品，咱們不要老是想著賣一些剛需房，要知道，窮人身上是榨不出油水的！靠中產以上階級的購買力咱們才能賺大錢！”
看著楚休在那從容不迫地說話，甩都不甩冷長依一眼，透露出一種上位者的氣質。
冷長依感覺自己身在夢中一般。
自己怎麽就把這樣的男人給甩了呢？自己怎麽就瞎了眼看上一個40多歲的油膩中年男？
為了自己，也為了弟弟的將來，還能挽回這段感情嗎？
冷長依不知不覺地就走神了。
“最後我要說，這個產品我們要設計出來亮點，比起其他項目不一樣的亮點！那就是景觀的前置性規劃，咱們在做售樓部設計時就要考慮到售樓部一定要高大上，具體王總這邊要出單獨的效果圖出來給我看，這是門麵，很重要！可以參考一下外國的美術館，展覽館，歌劇院等，要做出逼格出來！同時在售樓部旁邊做一個樣板示範區出來，我需要這個示範區要足夠大，最起碼要5000方的麵積，要景觀設計院一起配合起來做，這是我們賣改善型產品的基礎，也是我們講故事的基礎，同時咱們這塊地夠大，可以考慮在中間設置一個大中庭出來，這樣我來造夢就更有依據。”
看著楚休在那娓娓道來，所有人都震驚了，包括碳院的王總！
隻是看地的一小會兒，就把思路理得井井有條，而且對於地產的前置性理解顛覆了06年地產人對地產的想象！
地產有句俗話：後期銷售眼裏流的淚，是前期策劃腦子裏進的水！
現在楚休把前期設計到的一些去化難點都直接點出來了。
原來地產還可以這樣玩兒！
講故事的手段，對客戶的把握，對商業的理解，這每一樣都是屬於地產，但每一樣都屬於地產的不同的分支，一般人也就隻能精通其中的一部分，所有的東西都挖得那麽有深度，這真不是一般人能做得到的！
楚雲美目連連地看著楚休，她心裏有一絲難過，“他不是我的弟弟多好啊！這才是我理想模板的夫婿！”