新版序言

從鄉土中國到城市中國，是過去幾十年中國一段波瀾壯闊的當代史。這段曆史展現著工業化、城市化和現代化的進程，以前所未有的氣魄改寫了廣袤的中華大地，影響著億萬人民的生活。時間比較短暫，來得卻格外猛烈，我們常常用“西方三百年，中國三十年”來描述這段曆史。

從新中國成立以來，我們大約經曆了三次城市化浪潮。

第一次是“工業城市化”浪潮。上世紀50年代，在前蘇聯援建的156個工程帶動下，開始中國工業化的步伐，建設了一批現代工業城市，吸引大量的農村年輕勞動力湧向城市，成為新中國第一代產業工人。

第二次是“鄉村城市化”浪潮。上世紀80年代，在政府主導推動下，東部沿海地區湧現大量的鄉鎮企業，他們在村裏的集體土地上建設工廠，由於產業層次低、技術水平差，環保意識弱，到處是“村村點火、戶戶冒煙”，一幅“城不像城、鄉不像鄉”的城市景象。

第三次是“園區城市化”。從1992年至今，隨著深圳、珠海試驗的開發區模式在全國推廣，國家級、省級、市級的高新區、開發區、工業園鋪天蓋地，國家實施貨幣分房和加入WTO兩大利好事件，是中國工業化和城市化的戰略引擎，推動產業向園區集聚，人口向城市集結，財富向大城市和中心城市集中，這個階段是中國城市化增長最快的時間，從1992年的27.63%增長到2014年的51.3%。

工作室成長恰恰在這最快的20年。前10年探索城市化的微觀層麵，即房地產策劃；後10年探索城市化的中觀層麵，即城市與區域、新城與園區的發展戰略。在探索的實踐過程中，我們真實地體會到，推動中國“園區城市化”存在著五個重要的力量。

其一是“城市經營”的理念。這是地方政府在沒有充足資金的情況下，為了推動城市經濟發展，以土地為核心經營資產的發展理念，這是中國“土地發展模式”得以成功中最關鍵的要素。

其二是城市土地的資本化。在土地市場化改革的條件下，地方政府通過實施“行政壟斷性低價征地，低價出讓工業用地、高價出讓住宅和商業用地”的策略，為吸引了全球產業轉移和集聚創造了條件，對加快我國城市建設起到積極的推進作用。這種“以土地謀發展”模式，初期行之有效，並有著非常積極意義。

其三是住宅和商業房地產的市場。在國家實施貨幣分房政策，催生了巨大的房地產消費市場和投資市場，使得“土地城市化”有了發展的土壤；國家“招拍掛”土地交易製度的改革，讓“政企互動、聯合做莊、提升土地價值”有了法律依據和製度保障。

其四是土地金融的創新。在地方政府信用的前提下，國開行政策性融資支持，使得土地開發權可以作為政府的資本金和資產抵押物，帶來巨大金融杠杆效應，全國範圍內產生大量政府型投融資平台，形成大規模的土地開發能力；房地產銀行按揭，提高消費者購買能力，投資者的信貸杠杆，從而迸發出巨量的房地產市場；各種各樣的房地產基金，在國家限貸政策強壓下，保證房地產開發企業的資金來源，使得市場依然可以出現失控性暴漲。

其五是政府型智庫的助推。社會科學院、國務院發展中心、發改委研究院等國家智庫，作為開發區、高新區、示範區、集聚區、試驗區、新區等一係列發展功能區的始作俑者，為政府獲取更多土地提供政策依據；不同級別的規劃設計院按照地方政府的意圖，超越《規劃法》編製總體規劃、土地利用規劃、旅遊區規劃等，使政府獲取土地提高法律支持。

工作室作為一家民間戰略智庫，在城市經營的大背景下，積極倡導“政府經營環境、企業經營市場和民眾經營文化”理念，開創性的提出政企合作的“城市運營”模式，堅持老頭子（政府）、老板（企業）和老百姓（社會）“三老滿意”的原則，為政府提供科學性、市場性和可操性的全麵解決方案，成為中國城市化進程中的幕後推手和探路先鋒。

十年前，有感於城市化浪潮在神州大地上蔚然成勢，更因為弄潮於城市運營而諸多心得，推出一本來自一線踐行的案例讀本《城市中國》，將正在發生中的成功經驗形諸文字。目的是讓政府可以學到如何為城市定位，讓學者可以找到理論實證案例，讓企業家掌握經營城市的現實樣板。“試玉要燒三日滿，辨材須待十年期”。當計劃再版《城市中國》時，發現我們十餘年參與和記錄的許多中國城市的運營案例，是極為難得的珍貴史料，許多的探索和實踐很有價值。為了讓讀者更真實、更深刻、更全麵地了解工作室的探索，我們在這次修訂版中新增了一些新章節和策劃人手記。

2014年是中國新型城鎮化元年，中國的城市化又將翻開新的一頁。在未來的幾十年中，中國將會經曆從城市中國走向城鄉中國。這並非是一個簡單的回歸，而是一次否定之否定的輪回，隻有完成了這樣一次輪回，中國的工業化、城市化和現代化才算完成。站在新的曆史起點上，中國城市化的重心已經不僅要推動經濟發展，還要擔當化解社會矛盾、整治生態環境等諸多內容。這是一個無比複雜的新命題，也是工作室城市化探索的新起點。

探路總是艱難的。在沒有路的地方走出了一條被實踐證明可行的道路，昨天不易、今天不易，明天更不易。如果我們這些曆經時間洗禮的經驗之談，能夠對明天投身這一事業的人們有一些啟發和幫助，也就不枉費我們重新修編這本舊著的一番心血！

北京中心總經理任國剛

2014年8月10日